แผนที่ 5 ช่วงของโครงการอสังหาฯ เงินเข้าออก J-Curve Peak Funding และจุดตัดสินใจทางการเงิน
01 · พื้นฐาน
โครงการอาจมีกำไรบนกระดาษแต่ขาดสภาพคล่องได้ การดู P&L รายเดือนไม่บอกสุขภาพโครงการ สิ่งที่บอกได้คือ Cumulative Cash Flow, Peak Funding และผลตอบแทนตลอดโครงการ การแบ่งช่วงช่วยให้รู้ว่าเงินก้อนถัดไปจะผูกพันเมื่อใด และต้องผ่านเงื่อนไขอะไรก่อน
ที่ดินและค่าก่อสร้างต้องจ่ายก่อนมีรายได้ ต้องวางโครงสร้างทุนตั้งแต่วันแรก
ตั้งแต่ซื้อที่ดินถึงปิดโครงการใช้หลายปี ดอกเบี้ย ต้นทุน และตลาดเปลี่ยนได้ระหว่างทาง
รายได้ส่วนใหญ่เข้ามาตอนลูกค้ารับโอน ขณะที่ต้นทุนส่วนใหญ่จ่ายไปแล้ว
02 · ภาพรวม
แต่ละช่วงจัดตามคำถามทางการเงินที่ต้องตอบให้ได้ก่อนผูกพันเงินก้อนถัดไป คลิกชื่อช่วงเพื่ออ่านรายละเอียด
6–24 เดือน (งานที่ดิน 1–6 เดือน)
ควรซื้อที่ดินนี้ และสร้างได้จริงหรือไม่
Go/No-Go ที่ดิน · EIA · ใบอนุญาต
6–12 เดือน คู่ขนานกับช่วงที่ 1
เงินและผู้ซื้อพอเริ่มสร้างหรือไม่
Funding Close · Presale · NTP
18–36 เดือน
จะจบในงบ ในเวลา และมีเงินถึงวันโอนหรือไม่
Topping-out · Cost to Complete
6–12 เดือน
เปลี่ยนยอดขายเป็นเงินสดและรายได้ได้ครบหรือไม่
โอนกรรมสิทธิ์ · รับรู้รายได้
6–24 เดือน ถือครองต่ออาจถึง 60 เดือน
เอาเงินกลับอย่างไร และเก็บบริษัทไว้หรือไม่
Hold หรือ Liquidate
หน่วย: เดือน · งานทุนและ Presale เริ่มก่อนใบอนุญาตออกครบ ระยะเวลาจริงขึ้นกับสถานะที่ดิน EIA และขนาดโครงการ ทั้งโครงการมักใช้ 5–7 ปี
ช่วงงานที่ดินยาว 1–6 เดือน ที่ดินกรรมสิทธิ์สะอาด ผังเมืองชัด และเจ้าของพร้อมขาย อาจจบใน 1–3 เดือน ถ้ามีภาระผูกพัน ข้อจำกัดความสูง หรือต้องเจรจาหลายรอบ ให้วางแผน 3–6 เดือน ส่วน EIA เป็นตัวแปรที่แกว่งที่สุดของช่วงที่ 1
03 · กระแสเงินสด
สัดส่วนโดยประมาณของเงินออกรวมและเงินเข้ารวมตลอดโครงการ ช่วงที่ 1 และ 2 เดินคู่ขนานจึงแสดงรวมกัน
04 · ตัวอย่างตัวเลข
J-Curve คือกระแสเงินสดสะสมตลอดโครงการ เริ่มติดลบเพราะมีแต่เงินออก ลงไปถึงจุดต่ำสุดซึ่งคือ Peak Funding แล้วกลับเป็นบวกเมื่อเงินโอนเข้ามา ตัวอย่างนี้คือคอนโด 247 ยูนิต มูลค่าขาย 2,800 ลบ. ต้นทุน 2,100 ลบ.
แถบพื้นหลังแสดงช่วงที่ 1–5 · แกนนอนเป็นเดือน
| สิ้นเดือนที่ | สะสม (ลบ.) | เหตุการณ์ |
|---|---|---|
| 6 | -440 | ซื้อที่ดินครบ |
| 12 | -460 | เริ่มรับเงินจอง |
| 18 | -400 | เงินจองเข้ามาก่อนเริ่มสร้าง |
| 24 | -355 | เงินดาวน์เริ่มเข้า งานก่อสร้างยังเบา |
| 36 | -728 | ก่อสร้างช่วงหนัก |
| 48 | -1,077 | เงินดาวน์เก็บครบ |
| 53 | -1,176 | Peak Funding ก่อนเริ่มโอน |
| 60 | -486 | กำลังโอน |
| 66 | +107 | กลับเป็นบวก |
| 72 | +700 | ปิดโครงการ กำไรก่อนภาษีเงินได้นิติบุคคล |
| ต้นทุน | ลบ. | สัดส่วน | เดือน |
|---|---|---|---|
| ที่ดิน | 420 | 20% | 1–6 |
| ก่อสร้าง | 1,155 | 55% | 18–54 |
| Soft Cost | 210 | 10% | 1–72 |
| Financing Cost | 168 | 8% | 6–72 |
| ภาษีและค่าธรรมเนียม | 147 | 7% | 54–72 |
| ต้นทุนรวม | 2,100 | 100% |
| รายรับ | ลบ. | สัดส่วน | เดือน |
|---|---|---|---|
| เงินจองและทำสัญญา | 168 | 6% | 12–24 |
| เงินดาวน์ | 504 | 18% | 18–48 |
| เงินโอน | 2,128 | 76% | 54–72 |
| รายรับรวม | 2,800 | 100% |
กระจายรายเดือน โดยให้ค่าก่อสร้างเป็น S-Curve และรายการอื่นกระจายเท่ากัน ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างเพื่อการศึกษา
ทดสอบความไว: Peak Funding 56% ของต้นทุน ต่ำกว่า Rule of Thumb 60–75% เพราะเก็บเงินก่อนโอนได้ 24% ของรายรับ ถ้าเงินก่อนโอนเหลือ 15% (ย้าย 252 ลบ. ไปรับตอนโอน) Peak Funding จะเพิ่มเป็นประมาณ 1,428 ลบ. หรือ 68% ของต้นทุน ลองคำนวณกับโครงการของคุณได้ที่ เครื่องมือคำนวณ
คุ้มค่าที่จะลงทุนหรือไม่
ผู้ให้กู้รับได้หรือไม่
มีเงินพอจนถึงวันโอนหรือไม่
IRR สูงแต่ Peak Funding เกินกว่าที่หาเงินได้ โครงการก็ทำไม่ได้ Model ที่ใช้ตัดสินใจจึงต้องแสดงทั้งสามมุมพร้อมกันเสมอ
05 · ด่านตัดสินใจ
ก่อนผ่านแต่ละด่าน ให้ทบทวนตัวเลขทั้งสามมุมอีกครั้ง ถ้าไม่ผ่าน ทางเลือกคือปรับแผน ชะลอ หรือหยุดก่อนผูกพันเงินก้อนถัดไป
ควรซื้อที่ดินนี้ และสร้างได้จริงหรือไม่
ด่านที่ต้องผ่าน
เงินและผู้ซื้อพอเริ่มสร้างหรือไม่
ด่านที่ต้องผ่าน
จะจบในงบ ในเวลา และมีเงินถึงวันโอนหรือไม่
ด่านที่ต้องผ่าน
เปลี่ยนยอดขายเป็นเงินสดและรายได้ได้ครบหรือไม่
ด่านที่ต้องผ่าน
เอาเงินกลับอย่างไร และเก็บบริษัทไว้หรือไม่
ด่านที่ต้องผ่าน
เกณฑ์ Presale และ Covenant ในชุดนี้ใช้เมื่อมีผู้ให้กู้กำหนด ถ้าใช้หุ้นกู้ JV หรือ Mezzanine เงื่อนไขจะมาจากสัญญาของแหล่งทุนนั้น