01 · Key Decisionsสิ่งที่ต้องตัดสินใจ
- ซื้อที่ดินแปลงนี้หรือไม่ และจ่ายได้สูงสุดเท่าไร ใช้ Residual Land Value จาก GDV ลบต้นทุนและกำไรเป้าหมาย
- Highest & Best Use ที่ดินเหมาะกับสินค้าแบบใด และ FAR/OSR ความสูง ระยะร่น เปิดให้สร้างได้เท่าไร
- ใช้ SPV หรือไม่ โครงสร้างผู้ถือหุ้น ทุนจดทะเบียน และการแยกความเสี่ยงจากบริษัทแม่
- โครงสร้างทุนเบื้องต้น สัดส่วนหนี้ต่อทุน และเงินที่ผู้ถือหุ้นผูกพันจริงก่อนมีแหล่งทุนภายนอก
- ผูกที่ดินแบบใด Option หรือสัญญาจอง เพื่อถือสิทธิระหว่างทำ Due Diligence ก่อนจ่ายเต็มจำนวน
- แบรนด์หรือผู้บริหาร ถ้าเป็นสินค้า Branded ต้องตัดสินใจตั้งแต่ช่วงนี้ เพราะกระทบราคาขาย สเปก และค่าธรรมเนียม
02 · Finance · Tax · Legalงานการเงิน ภาษี และกฎหมาย
การเงิน
- ทำ Feasibility ขั้นต้นพร้อม Base Case และ Sensitivity โดยให้ผลลัพธ์เป็นเพดานราคาที่ดิน
- เมื่อได้ BOQ ให้ปรับเป็นงบ CAPEX เต็ม (Hard, Soft, Finance, Contingency 5–10%)
- สร้าง Model กระแสเงินสดรายเดือน เพื่อหา Peak Funding ก่อนคุยกับแหล่งทุน
- เรียกทุนสำหรับที่ดินและ Soft Cost โดยถือว่าช่วงนี้เป็นเงินทุน 100% ธนาคารทั่วไปมักยังไม่ปล่อยกู้ในช่วงนี้
ภาษีและบัญชี
- ที่ดินที่ถือเพื่อพัฒนาและขายเป็นสินค้าคงเหลือตาม TAS 2 ไม่ใช่ที่ดิน อาคาร และอุปกรณ์ตาม TAS 16
- ถ้าเป็นที่ดินเช่า ต้องประเมินสินทรัพย์สิทธิการใช้และหนี้สินตามสัญญาเช่าตาม TFRS 16
- จด VAT และกำหนดนโยบายรับรู้รายได้ตั้งแต่ตั้งบริษัท อย่ารอถึงวันโอน
- ถ้าพิจารณาสิทธิ BOI ให้ตรวจประเภทกิจการและเงื่อนไขปัจจุบันก่อนใส่ใน Model เพราะคอนโดเพื่อขายกับโรงแรมอยู่คนละฐาน
กฎหมายและใบอนุญาต
- ตรวจโฉนด ภาระจำนอง ภาระจำยอม และทางเข้าออกก่อนผูกพัน
- ตรวจผังเมือง ระยะร่น และความสูง ข้อจำกัดเหล่านี้ลด GFA และ GDV ได้โดยตรง
- อาคารชุดต้องทำ EIA เมื่อมีตั้งแต่ 80 ห้อง หรือพื้นที่ใช้สอยรวมตั้งแต่ 4,000 ตร.ม. ควรยืนยันเกณฑ์ปัจจุบันและเงื่อนไขของพื้นที่กับที่ปรึกษา EIA
- โควตาต่างชาติในอาคารชุด 49% ของพื้นที่ห้องชุดทั้งหมดยังเป็นหลักที่ใช้อยู่ ตรวจสอบกฎหมายล่าสุดก่อนกำหนด Sales Mix
- ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเองไม่ได้ ถ้าโครงสร้างมีผู้ถือหุ้นต่างชาติ ต้องให้ที่ปรึกษากฎหมายตรวจก่อนซื้อที่ดิน
03 · Roadmapงานจาก Roadmap
P0 ที่ดินและบริษัท
| # | งาน | หมวด | ผู้รับผิดชอบ | ผลลัพธ์ | เวลา |
|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 | ศึกษาความเป็นไปได้ขั้นต้น & ตัดสินใจ Go/No-Go | งบลงทุน | ผู้ลงทุน/FA | โมเดล feasibility, GDV, มูลค่าที่ดินคงเหลือ, เป้า IRR | 1–2 เดือน |
| 0.2 | ศึกษาตลาดและกลยุทธ์ราคา | เทคนิค | ฝ่ายขาย-การตลาด | ผลศึกษาอุปสงค์, ราคาเทียบเคียง, สมมติฐานการดูดซับ | 3–6 สัปดาห์ |
| 0.3 | ตรวจสอบที่ดิน (กรรมสิทธิ์/ภาระผูกพัน/ทางเข้าออก) | กฎหมาย | ทนายความ | ตรวจโฉนด, ภาระจำนอง/ภาระจำยอม/ทางเข้า | 3–6 สัปดาห์ |
| 0.5 | ตรวจผังเมือง & การใช้ประโยชน์ที่ดิน | กฎหมาย | นักผังเมือง/ทนาย | ความสอดคล้องผังเมือง, การใช้ที่ดิน & FAR/OSR ⚠ ยืนยันสร้างที่อยู่อาศัย/อาคารชุดได้ | 2–4 สัปดาห์ |
| 0.6 | ตรวจระยะร่น & ความสูงอาคาร | กฎหมาย | สถาปนิก/ทนาย | บันทึกระยะร่น, ขีดจำกัดความสูง, ความหนาแน่น ⚠ ข้อจำกัดความสูง/โซนอาจลด GFA | 2–4 สัปดาห์ |
| 0.7 | สัญญา option / จองสิทธิที่ดิน | กฎหมาย | ทนายความ | สัญญา option/จองสิทธิ, สิทธิเด็ดขาด | 1–2 สัปดาห์ |
| 0.8 | ◆ จัดตั้งบริษัท / SPV โครงการ | กฎหมาย | ทนายความ | จดทะเบียนบริษัท, หนังสือบริคณห์/ข้อบังคับ, อำนาจกรรมการ | 2–4 สัปดาห์ |
| 0.9 | สัญญาผู้ถือหุ้น & โครงสร้างทุน | กฎหมาย/การเงิน | ทนาย/การเงิน | SHA, ทุนชำระแล้วเพียงพอต่อโครงการ | 2–3 สัปดาห์ |
| 0.10 | โครงสร้างการถือครอง & สัดส่วนต่างชาติ | กฎหมาย | ทนาย/ภาษี | โครงสร้างถือครอง, สัดส่วน/ช่องทางต่างชาติถูกต้อง ⚠ ตรวจข้อจำกัดต่างชาติ | 2–4 สัปดาห์ |
| 0.11 | จดทะเบียนภาษี (VAT / เลขผู้เสียภาษี) | การเงิน | ฝ่ายภาษี | เลขผู้เสียภาษี, จดทะเบียน VAT | 1–2 สัปดาห์ |
| 0.12 | เปิดบัญชีธนาคารบริษัท & ระบบบริหารเงิน | การเงิน | ฝ่ายการเงิน | บัญชีดำเนินงาน + บัญชีโครงการ, ผู้มีอำนาจลงนาม | 1–2 สัปดาห์ |
| 0.13 | ติดตั้งระบบบัญชี & นโยบายบัญชี | การเงิน | ฝ่ายการเงิน | ผังบัญชี, ระบบ ERP, แต่งตั้งผู้สอบบัญชี, นโยบายบัญชี | 2–4 สัปดาห์ |
| 0.14 | ◆ ซื้อ & โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน | กฎหมาย/การเงิน | ทนาย/การเงิน | โอนแล้วเสร็จ, จ่ายค่าธรรมเนียมโอน, ที่ดินอยู่ใน SPV | ตามแผน |
| 0.15 | เงินทุนส่วนทุนสำหรับที่ดิน & soft cost | งบลงทุน | ฝ่ายการเงิน | เรียกชำระทุนสำหรับ Stage 0–1 | ตามแผน |
P1 ออกแบบ
| # | งาน | หมวด | ผู้รับผิดชอบ | ผลลัพธ์ | เวลา |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 | เจาะสำรวจดิน / ธรณีเทคนิค | เทคนิค | วิศวกรธรณี | รายงานเจาะดิน, เกณฑ์ฐานราก/เสาเข็ม | 3–6 สัปดาห์ |
| 1.2 | วางผังแม่บท / ออกแบบ concept | เทคนิค | สถาปนิก | รูปทรงอาคาร, unit mix, ปรับ GFA | 4–8 สัปดาห์ |
| 1.7 | สัญญาแบรนด์/ผู้บริหาร (ถ้าเป็น branded) | กฎหมาย | เจ้าของ/ทนาย | สัญญาบริหารหรือ licensing (ถ้ามี) | ทำขนาน |
| 1.8 | Value engineering & แผนต้นทุน (BOQ) | งบลงทุน | QS | แผนต้นทุนตามองค์ประกอบ, BOQ, ทะเบียน VE | ขนานกับ DD |
| 1.9 | งบ CAPEX ละเอียด (hard+soft+contingency) | งบลงทุน | การเงิน/QS | งบพัฒนาโครงการเต็ม, contingency 5–10% | หลังแผนต้นทุน |
| 1.10 | โมเดลกระแสเงินสดโครงการ (รายเดือน) | งบลงทุน | การเงิน/FA | กระแสเงินสดรายเดือน, S-curve, peak funding, IRR ⚠ ระบุความต้องการเงินทุนสูงสุด | หลังงบ |
| 1.11 | กลยุทธ์จัดหาทุน (ทุน + แหล่งทุนนอกธนาคาร) | การเงิน | การเงิน/FA | แผนทุน: equity, หุ้นกู้, JV/mezzanine และสินเชื่อโครงการถ้ามี ⚠ นอกแบงก์: หุ้นกู้, JV, mezzanine, presale | หลังโมเดล |
P2 EIA
| # | งาน | หมวด | ผู้รับผิดชอบ | ผลลัพธ์ | เวลา |
|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 | พิจารณาความจำเป็นต้องทำ EIA | กฎหมาย | ที่ปรึกษา EIA | บันทึกความเข้าข่าย (เกณฑ์จำนวนยูนิต/พื้นที่) ⚠ คอนโดเกินเกณฑ์ต้องทำ EIA | 1–2 สัปดาห์ |
| 2.4 | การรับฟังความคิดเห็นประชาชน | กฎหมาย | EIA/ชุมชน | บันทึกการรับฟังความเห็น | 3–6 สัปดาห์ |
| 2.6 | ยื่นต่อหน่วยงาน | กฎหมาย | ที่ปรึกษา EIA | ใบรับเรื่องการยื่น | 1 สัปดาห์ |
| 2.7 | คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณา (รอบ 1) | กฎหมาย | หน่วยงาน | ความเห็น/ข้อแก้ไข | 30–60 วัน |
| 2.8 | แก้ไข & ยื่นใหม่ | เทคนิค | ที่ปรึกษา EIA | รายงานฉบับแก้ไขตามความเห็น ⚠ มักมีหลายรอบ | 4–8 สัปดาห์ |
| 2.9 | ◆ EIA ได้รับอนุมัติ | กฎหมาย | หน่วยงาน | หนังสืออนุมัติ | ด่าน |
P3 ใบอนุญาต
| # | งาน | หมวด | ผู้รับผิดชอบ | ผลลัพธ์ | เวลา |
|---|---|---|---|---|---|
| 3.1 | ยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง (หลังอนุมัติ) | กฎหมาย | สถาปนิก/ทนาย | ยื่นคำขอ + แบบ | 2–4 สัปดาห์ |
| 3.2 | ◆ ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) ออกแล้ว | กฎหมาย | หน่วยงาน | ใบอนุญาตก่อสร้าง | 30–90 วัน |
| 3.3 | ใบอนุญาตระบบบำบัดน้ำเสีย/สิ่งแวดล้อม | กฎหมาย | MEP/ทนาย | อนุมัติระบบ | ทำขนาน |
| 3.4 | ใบอนุญาตขุดดิน / ถมดิน | กฎหมาย | ผู้รับเหมา/ทนาย | อนุมัติงานดิน | ทำขนาน |
| 3.5 | ยื่นขอเชื่อมต่อสาธารณูปโภค (ไฟ/น้ำ) | เทคนิค | MEP | อนุมัติการเชื่อมต่อ | ทำขนาน |
| 3.6 | เตรียมจดทะเบียนอาคารชุด | กฎหมาย | ทนายความ | ร่างเอกสารจดทะเบียน, แผนทรัพย์ส่วนกลาง | ทำขนาน |
งานออกแบบรายละเอียดบางรายการถูกตัดออกจากตารางเพราะไม่ใช่จุดตัดสินใจทางการเงิน
04 · Metricsตัวเลขที่ต้องจับตา
| ตัวเลข | ระดับอ้างอิงจากต้นฉบับ | ใช้ทำอะไร |
|---|---|---|
| Project IRR | Hurdle ตัวอย่าง 18% ขึ้นไป | ตัดสินการลงทุนก่อนคิดโครงสร้างหนี้ |
| Equity IRR | เป้าตัวอย่าง 25% ขึ้นไป | ผลตอบแทนผู้ถือหุ้นหลังใช้หนี้ |
| Profit on Cost | 20–40% | เทียบความคุ้มค่าระหว่างโครงการ |
| ที่ดินต่อต้นทุนรวม | 20–35% | เตือนเมื่อราคาที่ดินกินกำไร |
| Peak Funding | Rule of Thumb 60–75% ของต้นทุนรวม | ตรวจว่าหาเงินได้จริงหรือไม่ |
| Absorption Rate | จากราคาเทียบเคียงในรัศมี 2–5 กม. | กำหนดความเร็วรายได้ใน Model |
| Contingency | 5–10% | ทดสอบว่าโครงการรับต้นทุนเกินได้แค่ไหน |
ตัวอย่าง: ความไวของ Project IRR
ใช้โครงการตัวอย่าง 247 ยูนิตจากหน้าภาพรวม คำนวณแบบไม่รวม Financing Cost Project IRR กรณีฐานประมาณ 20.0% ต่อปี
| กรณี | Project IRR | เปลี่ยนแปลง |
|---|---|---|
| ราคาขายลดลง 10% | 14.0% | -6.0 จุด |
| ค่าก่อสร้างเพิ่ม 10% | 17.0% | -3.1 จุด |
| ที่ดินแพงขึ้น 10% | 18.3% | -1.8 จุด |
| โอนช้าไป 6 เดือน | 18.5% | -1.5 จุด |
| โอนช้าไป 12 เดือน | 17.2% | -2.8 จุด |
- ต่ำกว่า Hurdle
- ยังผ่าน Hurdle
กรณีล่าช้ายังไม่รวม Soft Cost และดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ผลจริงจึงแย่กว่านี้ Equity IRR จะแกว่งแรงกว่า Project IRR เมื่อมีหนี้ ทุกตัวเลขเป็นตัวอย่าง ควรรันจาก Model ของโครงการเอง
05 · Decision Gateด่านตัดสินใจ
ช่วงนี้มี 2 ด่าน ด่านแรกก่อนจ่ายเงินซื้อที่ดิน ด่านที่สองก่อนผูกพันเงินก้อนใหญ่กับการขายและก่อสร้าง
Go: ซื้อที่ดิน
- Feasibility ผ่าน Hurdle ทั้ง Base Case และ Stress Case ที่ตกลงไว้
- ราคาที่ดินไม่เกินเพดานจาก Residual Land Value
- รายงาน Land DD ไม่มีประเด็นค้าง ผังเมืองสร้างได้ตามแบบ
- มีหนังสือยืนยันเงินทุนจากผู้สนับสนุนโครงการ
- สัญญาแบรนด์มี Term Sheet แล้ว ถ้าเป็นสินค้า Branded
No-Go หรือเจรจาใหม่
- โครงการผ่านเฉพาะเมื่อใช้ราคาขายสูงกว่าตลาดเทียบเคียง
- กรรมสิทธิ์หรือทางเข้าออกมีข้อโต้แย้ง
- ข้อจำกัดความสูงหรือระยะร่นทำให้ GFA ต่ำกว่าสมมติฐาน
- Peak Funding เกินกว่าที่ทุนและแหล่งเงินกู้รองรับ
- เจ้าของที่ดินไม่ยอมให้ทำ DD ก่อนผูกพัน
ด่านที่สอง: EIA ได้รับอนุมัติและใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) ออกแล้ว ก่อนเริ่มงานหน้างาน Roadmap กำหนดให้เปิดขายหลัง EIA อนุมัติ ถ้า EIA ถูกตีกลับหลายรอบ ให้ปรับ Timeline ใน Model ทันที แล้วตรวจว่าแหล่งทุนยังรับได้หรือไม่
06 · Common Pitfallsความผิดพลาดที่พบบ่อย
- ใช้ Feasibility เพื่อยืนยันราคาที่ดินที่ตกลงไว้แล้ว แทนการหาเพดานราคา
- จ่ายเงินซื้อที่ดินก่อนตรวจผังเมือง ความสูง และระยะร่น
- วาง EIA ไว้รอบเดียว ทั้งที่มักแก้ไขหลายรอบ
- ใส่ Timeline ใน Model สั้นกว่าสถานะใบอนุญาตจริง จึงประเมินดอกเบี้ยและ Soft Cost ต่ำไป
- ดูเฉพาะ IRR ไม่ดู Peak Funding
- ไม่แยกบัญชีต้นทุนโครงการตั้งแต่ต้น ทำให้สะสมต้นทุนเข้าสินค้าคงเหลือย้อนหลังยาก
- ตั้งบริษัทโดยทุนชำระแล้วไม่สอดคล้องกับเงินที่โครงการต้องใช้