ส่วนที่ 2: กฎหมายที่ดินและการได้มาซึ่งที่ดินโครงการ

บทที่ 4 การตรวจสอบและการได้มาซึ่งที่ดิน (Land Acquisition & Due Diligence)

ประเด็นกฎหมาย เอกสารสิทธิแต่ละประเภทให้สิทธิไม่เท่ากัน โฉนด (น.ส.4) ให้กรรมสิทธิ์ น.ส.3 ก. และ น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ส่วนที่ดิน ส.ป.ก. และใบเสียภาษีอย่าง ภ.บ.ท.5 ไม่ควรนำมาพัฒนาเชิงพาณิชย์หรือถือเป็นกรรมสิทธิ์ คำกล่าวของผู้ขายว่า “เปลี่ยนเป็นโฉนดได้” ไม่ใช่หลักฐาน Land DD ที่ดีตรวจ 7 มิติ คือกรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน สภาพจริง ผังเมือง สิ่งแวดล้อม คดีความ และภาษี

สิ่งที่ผู้พัฒนาต้องทำ คัดสารบบที่ดินตอนเริ่มเจรจาและอีกครั้งก่อนลงนาม ตรวจห่วงโซ่การโอนย้อนหลัง จ้างช่างรังวัดอิสระ ตรวจทางเข้าออก ผู้บุกรุก จำนอง ภาระจำยอม สิทธิการเช่า และการอายัด ตรวจผังเมืองทั้งฉบับใช้บังคับและร่างที่กำลังรับฟังความคิดเห็น รวมถึง FAR, OSR, ความสูง ระยะร่น เขตชายฝั่ง ป่าไม้ และเกณฑ์ EIA ที่ดินมูลค่าสูงควรมี Legal Opinion

ความเสี่ยงสำคัญ ที่ดินหลายแปลงอาจมีเอกสารสิทธิต่างกัน ภาระจำยอมลดพื้นที่พัฒนา และข้อจำกัดความสูงอาจทำให้จำนวนยูนิตลดลงจนต้องคำนวณ Financial Model ใหม่ ควรแปลงผลตรวจเป็นการต่อรองราคา การแบ่งจ่าย หรือเงื่อนไขก่อนโอน หากผู้ขายถือที่ดินผ่านชื่อผู้อื่น ผู้ซื้อต้องประเมินความเสี่ยงต่อความสมบูรณ์ของการได้มา

บทที่ 5 สัญญาซื้อขายที่ดินและการโอนกรรมสิทธิ์

ประเด็นกฎหมาย สัญญาจะซื้อจะขายผูกพันคู่สัญญาก่อนโอนกรรมสิทธิ์ ประเด็นหลักคือคำรับรองของผู้ขาย เงื่อนไขก่อนโอน การวางเงิน ค่าใช้จ่าย และผลของการผิดสัญญา Conditions Precedent ช่วยให้ผู้ซื้อไม่ต้องรับความเสี่ยงเรื่อง EIA ใบอนุญาต เงินกู้ หรือกรรมสิทธิ์ที่ยังไม่ชัด ส่วนการจดทะเบียนต้องทำที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ตามเอกสารและอำนาจลงนามที่ถูกต้อง

สิ่งที่ผู้พัฒนาต้องทำ เขียนเงื่อนไขให้วัดได้ กำหนด Long Stop Date ผู้รับผิดชอบ วิธีสละเงื่อนไข และผลเมื่อเงื่อนไขไม่สำเร็จ พิจารณา Escrow เมื่อเงินวางมีมูลค่าสูง จัดการไถ่ถอนจำนองพร้อมการโอน ประมาณการค่าธรรมเนียมโอนปกติ 2% ของราคาประเมิน SBT 3.3% สำหรับนิติบุคคล และ WHT ตามสถานะผู้ขาย ค่าธรรมเนียมแบ่งกันได้ตามสัญญา มาตรการลดค่าธรรมเนียมต้องตรวจเป็นรายธุรกรรม

ความเสี่ยงสำคัญ การจ่ายเงินตรงให้ผู้ขายก่อนเงื่อนไขครบเสี่ยงต่อการเรียกคืน การซื้อหลายแปลงมีความเสี่ยงแปลงสำคัญไม่ขายและราคาถูกดันขึ้น ควรใช้ Option หรือผูกเงื่อนไขข้ามแปลงอย่างโปร่งใส ไม่ควรใช้ผู้ถือชื่อแทนเพื่อปกปิดผู้ซื้อที่แท้จริง การผ่อนชำระที่ดินมีความเสี่ยงการจำนองซ้ำและการผิดนัด จึงต้องมีหลักประกันและจดทะเบียนที่เหมาะสม

บทที่ 6 รูปแบบการถือครองที่ดินทางเลือก

ประเด็นกฎหมาย Freehold คือกรรมสิทธิ์ ส่วน Leasehold เป็นสิทธิการเช่า ซึ่งต้องจดทะเบียนเมื่อเช่าเกิน 3 ปี และจดทะเบียนได้คราวละไม่เกิน 30 ปี ตลาดมักเรียก 30+30+30 แต่ช่วงต่ออายุเป็นข้อผูกพันตามสัญญา ไม่ใช่สิทธิเช่า 90 ปีที่รับรองทันที Usufruct เป็นทรัพยสิทธิเฉพาะตัว สิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย และมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 30 ปีหรือตลอดชีวิต Superficies ให้สิทธิมีโรงเรือนบนที่ดินผู้อื่น ส่วนภาระจำยอมติดกับที่ดิน

สิ่งที่ผู้พัฒนาต้องทำ เลือกรูปแบบตามวัตถุประสงค์ ระยะถือครอง การส่งต่อทายาท และการขายต่อ จดทะเบียนสิทธิที่ต้องจด ระบุสิทธิช่วงเช่า การโอนสิทธิ และการปฏิบัติเมื่อเจ้าของที่ดินเปลี่ยนมือให้ชัด ให้ทนายความตรวจความผูกพันของคำมั่นต่ออายุและบอกข้อจำกัดนี้กับผู้ซื้อตรงไปตรงมา

ความเสี่ยงสำคัญ ข้อความที่ทำให้เช่าเกินกำหนดตั้งแต่ต้นอาจมีปัญหา คำมั่นต่ออายุอาจไม่ผูกพันเจ้าของใหม่โดยตรงในทุกกรณี ต่างชาติไม่สามารถใช้บริษัทไทยที่มีผู้ถือหุ้นไทยถือแทนเพื่อควบคุมที่ดินได้ การจัดโครงสร้างเช่นนี้มีโทษและกระทบความมั่นคงของสิทธิ ควรปรึกษาทนายความก่อนเสนอรูปแบบใดให้ผู้ซื้อ

บทที่ 7 ใบอนุญาตและการอนุญาตที่เกี่ยวข้อง

ประเด็นกฎหมาย โครงการต้องใช้ใบอนุญาตหลายใบและบางใบเป็นเงื่อนไขของใบถัดไป โครงการที่แบ่งแปลงขายตั้งแต่ 10 แปลงอยู่ใต้กฎหมายจัดสรรที่ดิน อาคารต้องได้ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) และอาคารประเภทควบคุมการใช้ต้องมีใบรับรองการก่อสร้าง (อ.6) ก่อนใช้อาคารตามกฎหมาย คอนโดที่เข้าเกณฑ์ต้องมี EIA ซึ่งทางปฏิบัติที่ใช้กันคือตั้งแต่ 80 ห้องหรือพื้นที่รวมตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตร ควรตรวจประกาศฉบับปัจจุบัน

สิ่งที่ผู้พัฒนาต้องทำ ทำ Permit Master Schedule ระบุความสัมพันธ์ระหว่างใบอนุญาต ระยะเวลา ผู้รับผิดชอบ และ Critical Path เริ่ม EIA คู่กับการออกแบบ เพราะมักเป็นคอขวด โครงการที่มีโรงแรม สปา ท่าเทียบเรือ หรือใช้พื้นที่สาธารณะต้องตรวจกฎหมายเฉพาะและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง กำหนดวันโอนกับลูกค้าโดยเผื่อเวลาขอใบรับรองและจดทะเบียนอาคารชุด

ความเสี่ยงสำคัญ การเปิดขายก่อนมีความชัดเจนเรื่อง EIA อาจต้องคืนเงินและรับความเสียหาย การก่อสร้างผิดแบบหรือเปลี่ยนการใช้อาคารโดยไม่ได้รับอนุญาตทำให้ขอใบรับรองไม่ได้ ระยะเวลาและค่าใช้จ่ายในเอกสารต้นฉบับเป็นเพียงการประมาณ จึงไม่ควรนำมาเป็นคำมั่นในสัญญา