เครื่องมือ

เครื่องคำนวณ 22

ทุกเครื่องมีตัวเลขตัวอย่างจากคู่มือกรอกไว้แล้ว เปลี่ยนตัวเลขแล้วผลคำนวณใหม่ทันที

Feasibility มูลค่า และผลตอบแทน

• เครื่องคำนวณ

  IRR และ NPV โครงการ

  ใส่กระแสเงินสดรายปีหรือรายเดือน คำนวณ Project IRR, NPV, MOIC และ Payback

  ตัวอย่าง: กระแสเงินสด −300 −200 120 280 320 90 ลบ. คิดลด 12%คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• เครื่องคำนวณใหม่

  Residual Land Value และ Profit on Cost

  หาราคาที่ดินสูงสุดที่โครงการรับได้จาก GDV หักต้นทุนพัฒนา ค่าการเงิน ค่าขาย ภาษีวันโอน และกำไรเป้าหมาย แล้วเทียบราคาที่เจ้าของเสนอ

  ตัวอย่าง: GDV 1,511.6 ลบ. กำไรเป้าหมาย 20% → ซื้อที่ดินได้ไม่เกิน ≈ 244.0 ลบ.คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• เครื่องคำนวณใหม่

  WACC และต้นทุนส่วนของผู้ถือหุ้น (CAPM)

  คำนวณ Cost of Equity ด้วย CAPM ต้นทุนหนี้หลังภาษี และ WACC เพื่อใช้เป็นอัตราคิดลดหรือ Hurdle Rate ของโครงการ

  ตัวอย่าง: Re 13.2% Rd หลังภาษี 5.2% หนี้ 60% → WACC 8.40%คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• เครื่องคำนวณใหม่

  มูลค่าทรัพย์สินด้วย Cap Rate และเงินสดจาก Exit

  คำนวณ NOI จากรายได้และค่าใช้จ่ายดำเนินงาน หามูลค่าทรัพย์สินด้วย Cap Rate แล้วหักต้นทุนขายและหนี้คงค้างเพื่อดูเงินสดที่ผู้ถือหุ้นได้รับ

  ตัวอย่าง: NOI 53.0 ลบ. Cap Rate 7% → มูลค่า 757.7 ลบ. เงินสดสุทธิ 360.0 ลบ.คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์

โครงสร้างเงินทุน หนี้ และ JV

• เครื่องคำนวณ

  DSCR และ Debt Sculpting

  ใส่ CFADS รายงวดและ Target DSCR เพื่อคำนวณ Debt Service ที่ Sculpt แล้วและ Debt Capacity

  ตัวอย่าง: CFADS 8 งวด Target 1.30x ทดสอบวงเงิน 400 ลบ.คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• เครื่องคำนวณ

  Equity IRR จากโครงสร้างหนี้

  ใส่กระแสเงินสดก่อนหนี้และเงื่อนไขเงินกู้ เพื่อเปรียบเทียบ Project IRR กับ Equity IRR

  ตัวอย่าง: วงเงินกู้ 250 ลบ. ดอกเบี้ย 6.5% Cash Sweep 100%คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• เครื่องคำนวณ

  Funding Gap รายเดือน

  เทียบเงินรับตามเงื่อนไขการผ่อนดาวน์กับการเบิกจ่ายก่อสร้าง เพื่อหา Peak Funding Gap และเดือนที่เกิด

  ตัวอย่าง: GDV 900 ลบ. ขายก่อนโอน 90% ดาวน์ 20% 12 งวดคู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• เครื่องคำนวณ

  Presale กับ Peak Equity

  ทดสอบความเร็วขายและเงินดาวน์หลายกรณี เพื่อดูเงินทุนสูงสุดที่ผู้ถือหุ้นต้องเตรียม

  ตัวอย่าง: ความเร็วขาย 2 / 3.5 / 5 ยูนิตต่อเดือน × ดาวน์ 10–30%คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• เครื่องคำนวณใหม่

  Covenant Compliance และหนังสือรับรอง

  คำนวณ DSCR, LTV, LTC, ICR, Net Debt/EBITDA, Current Ratio และส่วนของผู้ถือหุ้นเทียบเงื่อนไขสัญญาเงินกู้ แล้วพิมพ์เป็น Compliance Certificate รายไตรมาส

  ตัวอย่าง: CFADS 145 ลบ. Debt Service 108 ลบ. → DSCR 1.34x (เกณฑ์ ≥ 1.25x)คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• เครื่องคำนวณใหม่

  JV Distribution Waterfall

  แบ่งเงินปันผลระหว่างผู้พัฒนา (GP) และนักลงทุน (LP) ตามลำดับ คืนทุน ผลตอบแทนขั้นต่ำ Catch-up และส่วนแบ่งกำไร พร้อม Multiple และ IRR โดยประมาณ

  ตัวอย่าง: ทุน 400 ลบ. เงินแจก 600 ลบ. Pref 8% → GP ได้ Promote ≈ 40 ลบ.คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์

ก่อสร้างและควบคุมต้นทุน

• เครื่องคำนวณ

  S-Curve งานก่อสร้าง

  กระจายงบก่อสร้างเป็นรายเดือนตามรูปแบบ S-Curve พร้อมตารางการเบิกจ่าย

  ตัวอย่าง: งบก่อสร้าง 480 ลบ. ระยะเวลา 24 เดือนคู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• เครื่องคำนวณ

  เงินประกันผลงาน (Retention)

  คำนวณการหักเงินประกันรายงวดตามเพดาน VAT WHT และตารางคืนเมื่อรับมอบงานและสิ้น DLP

  ตัวอย่าง: สัญญา 10 ลบ. หัก 5% ต่องวด DLP 12 เดือนคู่มือกฎหมายโครงการ
• เครื่องคำนวณใหม่

  ดอกเบี้ยตั้งเป็นต้นทุน (TAS 23)

  คำนวณดอกเบี้ยที่รวมเข้า WIP ได้ต่อเดือน ทั้งเงินกู้เฉพาะโครงการและเงินกู้ทั่วไป พร้อม Ceiling Test และรายการบันทึกบัญชี

  ตัวอย่าง: Project Loan เบิก 400 ลบ. ที่ 7% → ตั้งเป็นทุนได้ 2,166,667 บาท/เดือนหนังสือการบันทึกบัญชีโครงการ
• เครื่องคำนวณใหม่

  Budget vs Actual และ EAC

  ติดตามงบประมาณ ยอดใช้จริง และประมาณการต้นทุนเมื่อแล้วเสร็จ (EAC) 8 หมวด พร้อมสถานะ On Budget, Watch และ Over

  ตัวอย่าง: งบ 1,054 ลบ. EAC 1,098.75 ลบ. → เกินงบ 44.75 ลบ. (4.2%)หนังสือการบันทึกบัญชีโครงการ

การขายและการรับรู้รายได้

• เครื่องคำนวณ

  ต้นทุนต่อยูนิตตาม NSA

  คำนวณ COGS ต่อ ตร.ม. และต่อยูนิตตาม NSA พร้อม Phantom Profit และ CIT เมื่อใช้ GFA ผิดฐาน

  ตัวอย่าง: ต้นทุน 3,500 ลบ. NSA 22,400 เทียบ GFA 35,000 ตร.ม.หนังสือการบันทึกบัญชีโครงการ
• เครื่องคำนวณ

  ค่านายหน้า: WHT และ Gross-up

  คำนวณ WHT, VAT หรือ ภ.พ.36, Gross-up และ CAC ของค่านายหน้าไทยและต่างประเทศตามประเภทผู้รับ

  ตัวอย่าง: ห้อง 10 ลบ. ค่าคอม 3% ผู้รับไทยและต่างประเทศหนังสือการบันทึกบัญชีโครงการ
• เครื่องคำนวณใหม่

  ปันส่วนต้นทุนต่อยูนิต: Area, RSV และ Hybrid

  เปรียบเทียบต้นทุนขายต่อยูนิตและ Gross Margin ของแต่ละแบบห้อง เมื่อปันส่วนตามพื้นที่ ตามมูลค่าขาย (RSV) หรือผสม

  ตัวอย่าง: EAC 1,046 ลบ. 247 ยูนิต → GM 1BR 28.8% (Area) เทียบ 29.4% (RSV)หนังสือการบันทึกบัญชีโครงการ
• เครื่องคำนวณใหม่

  Contract Liability และ Backlog (TFRS 15)

  ติดตามเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์รายยูนิตจนถึงวันโอน แยกรายได้ที่รับรู้แล้ว Contract Liability คงเหลือ และ Backlog รอโอน

  ตัวอย่าง: 7 ยูนิต 56.26 ลบ. → รับรู้แล้ว 8.5 ลบ. CL คงเหลือ 9.868 ลบ.หนังสือการบันทึกบัญชีโครงการ

โอนกรรมสิทธิ์และผู้ซื้อต่างชาติ

• เครื่องคำนวณ

  ค่าใช้จ่ายวันโอน

  คำนวณ SBT อากร WHT ค่าโอน และเงินสดสุทธิวันโอน โดยผู้ใช้เลือกมาตรการลดค่าธรรมเนียมเอง

  ตัวอย่าง: ราคาขาย 10 ลบ. ราคาประเมิน 7 ลบ. ผู้ขาย นิติบุคคลคู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์
• เครื่องคำนวณใหม่

  โควตาต่างชาติ 49% ของอาคารชุด

  ติดตามพื้นที่ห้องชุดที่ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์สะสมเทียบเพดาน 49% และทดสอบว่ายูนิตที่กำลังจะขายยังอยู่ในโควตาหรือไม่

  ตัวอย่าง: อาคาร 2,400 ตร.ม. เพดาน 1,176 ตร.ม. ขายต่างชาติแล้ว 810 ตร.ม. (33.8%)คู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์
• เครื่องคำนวณใหม่

  กระทบยอด FET ผู้ซื้อต่างชาติ

  รวมเงินโอนจากต่างประเทศทุกงวดเทียบราคาห้องชุด ตรวจอัตราแลกเปลี่ยน เลขที่ FET และยอดที่ยังขาดก่อนวันโอน

  ตัวอย่าง: ราคา 27 ลบ. รับ 7 งวด 27,000,000 บาท → PASSคู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์

ความเสี่ยง

• เครื่องคำนวณใหม่

  Risk Register และ Heat Map 5×5

  ให้คะแนนโอกาสเกิดและผลกระทบของความเสี่ยงโครงการ 1–5 จัดลำดับความรุนแรง และวางบน Heat Map พร้อมแนวทางลดความเสี่ยง

  ตัวอย่าง: 10 ความเสี่ยง → สูงสุดคือ ต้นทุนบานปลาย 16 คะแนนคู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์

แบบฟอร์มตัวอย่าง 7

กรอกข้อมูลด้านซ้าย เอกสารด้านขวาเปลี่ยนตาม แล้วพิมพ์หรือบันทึกเป็น PDF เพื่อใช้เป็นร่าง

• แบบฟอร์มตัวอย่างใหม่

  หนังสือรับรองการชำระเงินครบ (Paid-in-Full Letter)

  สร้างหนังสือรับรองว่าผู้ซื้อชำระเงินครบถ้วน สองภาษาไทยและอังกฤษ สำหรับใช้ประกอบการจดทะเบียนโอนหรือจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดิน

  ตัวอย่าง: ผู้ซื้อต่างชาติยูนิต B201 ชำระครบ 27,000,000 บาทคู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์
• แบบฟอร์มตัวอย่างใหม่

  คำรับรองแหล่งที่มาของเงิน (Source of Funds)

  แบบคำรับรองแหล่งที่มาของเงินสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ใช้ประกอบการทำ KYC และ AML ก่อนรับเงินก้อนใหญ่หรือก่อนวันโอน

  ตัวอย่าง: ผู้ซื้อระบุแหล่งเงิน 2 แหล่ง และช่องทางโอนพร้อม FETคู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์
• แบบฟอร์มตัวอย่างใหม่

  คำแนะนำการโอนเงินสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

  สร้างหนังสือแจ้งรายละเอียดบัญชีผู้รับเงิน Purpose Code ข้อความอ้างอิง และเงื่อนไข FET ให้ผู้ซื้อต่างชาติส่งต่อธนาคารต้นทาง

  ตัวอย่าง: งวด Installment 4,050,000 บาท Purpose Code 318020คู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์
• แบบฟอร์มตัวอย่างใหม่

  หนังสือแจ้งนัดโอน (T-30)

  แจ้งวันนัดโอน สำนักงานที่ดิน ยอดเงินงวดสุดท้าย ค่าใช้จ่ายวันโอน และสิ่งที่ผู้ซื้อต้องเตรียมล่วงหน้า 30 วัน

  ตัวอย่าง: นัดโอน 20 ส.ค. 2569 งวดสุดท้าย 5,400,000 บาทคู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์
• แบบฟอร์มตัวอย่างใหม่

  แบบเตรียมข้อมูลรายงานเงินสด (ปปง.1-01)

  รวบรวมข้อมูลผู้รายงาน ธุรกรรม ลูกค้า และทรัพย์สินให้ครบก่อนกรอกแบบรายงานธุรกรรมเงินสดในระบบของสำนักงาน ปปง.

  ตัวอย่าง: ลูกค้าชำระดาวน์เป็นเงินสด 2,500,000 บาทคู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์
• แบบฟอร์มตัวอย่างใหม่

  สรุปผู้บริหาร Feasibility Study (1 หน้า)

  แบบสรุปโครงการ ตัวเลขทางการเงินหลัก สมมติฐานสำคัญ และข้อเสนอ Go / No-Go สำหรับเสนอคณะกรรมการหรือนักลงทุน

  ตัวอย่าง: รายได้ 1,512 ลบ. ต้นทุน 1,164 ลบ. → Margin 23.0% Profit on Cost 29.9%คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• แบบฟอร์มตัวอย่างใหม่

  JV Term Sheet (ร่างเพื่อเจรจา)

  ร่างสรุปเงื่อนไขร่วมทุนระหว่างผู้พัฒนาและนักลงทุน ครอบคลุมโครงสร้าง ทุน Waterfall การกำกับดูแล การโอนหุ้น Exit และเงื่อนไขก่อนปิดดีล

  ตัวอย่าง: GP 100 ลบ. / LP 300 ลบ. Pref 8% Split 80/20คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์

Checklist 7

ติ๊กได้และบันทึกความคืบหน้าในเบราว์เซอร์นี้ มีช่องหมายเหตุรายหมวดและช่องลงนาม

• Checklistใหม่

  Checklist ตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ (Land Due Diligence)

  ตรวจ 7 มิติก่อนซื้อที่ดินโครงการ: กรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน สภาพจริง ผังเมือง สิ่งแวดล้อม คดีความ และภาษี รวม 45 รายการ พร้อมช่องลงนามและข้อสรุป

  ตัวอย่าง: 45 รายการ ใน 7 หมวด ไทย–อังกฤษคู่มือกฎหมายโครงการ
• Checklistใหม่

  Checklist ใบอนุญาตก่อสร้างและ EIA

  ลำดับใบอนุญาตหลักของโครงการพร้อมระยะเวลาโดยประมาณ และรายการเอกสาร EIA, อ.1 และ อ.6 รวม 31 รายการ

  ตัวอย่าง: 31 รายการ ตั้งแต่ EIA ถึงจดทะเบียนอาคารชุดคู่มือกฎหมายโครงการ
• Checklistใหม่

  Checklist ผู้ซื้อต่างชาติ: KYC, FET และโควตา

  ขั้นตอนขายห้องชุดให้ผู้ซื้อต่างชาติตั้งแต่ KYC การโอนเงินและ FET โควตา 49% เอกสารวันโอน จนถึงหลังโอน รวม 44 รายการ

  ตัวอย่าง: 44 รายการ ใน 5 ขั้นตอนคู่มือกฎหมายโครงการ
• Checklistใหม่

  Checklist เอกสารวันโอนกรรมสิทธิ์

  รายการเอกสารครบชุดสำหรับผู้ซื้อไทย ผู้ซื้อนิติบุคคล ผู้ซื้อต่างชาติ และฝั่งโครงการ รวม 40 รายการ ใช้เป็นใบปะหน้าแฟ้มลูกค้า

  ตัวอย่าง: 40 รายการ แยก 4 กลุ่มผู้เกี่ยวข้องคู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์
• Checklistใหม่

  Checklist เอกสารขอสินเชื่อโครงการ

  เตรียมชุดเอกสารยื่นธนาคารให้ครบตั้งแต่เอกสารบริษัท การเงิน โครงการ ที่ดิน ผู้สนับสนุน การขาย การก่อสร้าง และกฎหมาย รวม 37 รายการ

  ตัวอย่าง: 37 รายการ ใน 6 หมวดคู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• Checklistใหม่

  Checklist ปิดบัญชีรายเดือน รายไตรมาส และรายปี

  ขั้นตอนปิดงวดสำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ตั้งแต่เงินสด Contract Liability WIP ภาษี รายงานผู้บริหาร Covenant จนถึงการปิดปีและ ภ.ง.ด.50 รวม 59 รายการ

  ตัวอย่าง: 59 รายการ ปิดงวดให้เสร็จภายใน 10 วันทำการหนังสือการบันทึกบัญชีโครงการ
• Checklistใหม่

  AML Red Flags และขั้นตอนยกระดับ

  คัดกรองสัญญาณเตือนการฟอกเงิน 10 ข้อในการขายอสังหาฯ พร้อมขั้นตอนยกระดับเรื่องและข้อห้ามแจ้งลูกค้า

  ตัวอย่าง: 10 สัญญาณเตือน และขั้นตอนภายใน 4 / 24 ชั่วโมงคู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์

ข้อมูลอ้างอิง 4

ตารางอัตราภาษี กำหนดยื่นแบบ สูตรการเงิน และการ์ดขั้นตอนสำหรับพิมพ์ติดโต๊ะ

• ข้อมูลอ้างอิงใหม่

  ตารางอัตราภาษีอสังหาฯ ฉบับย่อ

  สรุปภาษีวันโอน ภาษีของรายได้และรายจ่ายแต่ละประเภท อัตราภาษีหัก ณ ที่จ่าย และอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลในหน้าเดียว

  ตัวอย่าง: Freehold รวม 6.3% · Leasehold 5.4% ของราคาขายคู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์
• ข้อมูลอ้างอิงใหม่

  ปฏิทินยื่นแบบภาษีและกำหนดเวลา

  กำหนดยื่นแบบภาษีรายเดือน รายครึ่งปี และรายปีของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ พร้อมผลของการยื่นล่าช้าและปฏิทินงานรายเดือนตัวอย่าง

  ตัวอย่าง: ภ.ง.ด.53 วันที่ 7 · ภ.พ.30 วันที่ 15 · ภ.ง.ด.50 150 วันหนังสือการบันทึกบัญชีโครงการ
• ข้อมูลอ้างอิงใหม่

  สูตรการเงินและ KPI ที่ใช้บ่อย

  รวมสูตรมูลค่าเงินตามเวลา NPV IRR ผลตอบแทน มูลค่า ภาระหนี้ ต้นทุนเงินทุน สูตรเฉพาะอสังหาฯ และนิยาม KPI ของ Dashboard พร้อมลิงก์ไปเครื่องคำนวณ

  ตัวอย่าง: 35+ สูตร พร้อมลิงก์เครื่องคำนวณคู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์
• ข้อมูลอ้างอิงใหม่

  ขั้นตอน FET และตารางเวลาวันโอน

  การ์ดอ้างอิงสำหรับทีม Closing: ขั้นตอน FET 9 ขั้น รหัสวัตถุประสงค์ ปัญหาที่พบบ่อย ตารางเวลาวันโอน และไทม์ไลน์ T-90 ถึง T+30

  ตัวอย่าง: 9 ขั้นตอน FET · ตารางวันโอน 06:30–16:30คู่มือปฏิบัติการโอนกรรมสิทธิ์

1. เริ่มจากตัวอย่าง ทุกหน้ากรอกตัวเลขตัวอย่างจากคู่มือไว้แล้ว อ่านผลก่อนแล้วจึงแทนด้วยตัวเลขของโครงการ
2. ตรวจอัตราและเงื่อนไข อัตราภาษี เกณฑ์ Covenant และข้อกฎหมายแก้ไขได้ทุกช่อง ควรตรวจฉบับปัจจุบันก่อนใช้
3. ใช้ต่อกัน แต่ละหน้ามีลิงก์ไปเครื่องมือที่ใช้ต่อ เช่น RLV ไปสรุป Feasibility แล้วไป Checklist ขอสินเชื่อ

เครื่องมือทั้งหมดเป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการศึกษา ตัวเลขเป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะกรณีด้านการลงทุน กฎหมาย บัญชี หรือภาษี แบบฟอร์มเป็นตัวอย่างโครงสร้างเอกสาร ต้องให้ผู้เชี่ยวชาญตรวจถ้อยคำก่อนใช้จริง