คลังความรู้
บทความทั้งหมด 151 เรื่อง จัดเป็น 3 กลุ่ม 9 หมวด เลือกกลุ่มที่ตรงกับงานของคุณ แล้วเปิดดูรายการบทความในแต่ละหมวด
ไม่พบบทความที่ตรงกับคำค้น ลองใช้คำที่สั้นลง
เลือกหมวด
กลุ่ม 01
วางแผน ลงทุน และจัดหาเงิน
ตั้งแต่ประเมินที่ดิน จัดโครงสร้างทุน ไปจนถึงคุมเงินช่วงก่อสร้าง · 4 หมวด 45 บทความ
- Feasibility และผลตอบแทนประเมินโครงการ อ่าน IRR และทดสอบสมมติฐานก่อนตัดสินใจลงทุน12 บทความ
- โครงสร้างเงินทุนและธนาคารจัดลำดับแหล่งเงิน เตรียมสินเชื่อ และบริหาร Covenant17 บทความ
- ต้นทุนก่อสร้างและกระแสเงินสดควบคุมงบก่อสร้าง S-Curve และจุดเงินทุนสูงสุด8 บทความ
- กลุ่มบริษัทและ Treasuryโครงสร้างหลายนิติบุคคล สภาพคล่อง และรายการระหว่างกัน8 บทความ
กลุ่ม 02
บัญชี ภาษี และการโอน
บันทึกตัวเลขให้ถูก วางแผนภาษี และปิดโครงการให้เรียบร้อย · 3 หมวด 60 บทความ
วางแผน ลงทุน และจัดหาเงิน
ตั้งแต่ประเมินที่ดิน จัดโครงสร้างทุน ไปจนถึงคุมเงินช่วงก่อสร้าง
Feasibility และผลตอบแทนประเมินโครงการ อ่าน IRR และทดสอบสมมติฐานก่อนตัดสินใจลงทุน12 บทความ
- Feasibility Study ของโครงการอสังหา: โครงสร้างและสมมติฐานกรอบ 5 มิติของ Feasibility Study สมมติฐานด้านตลาด ต้นทุน รายได้ และเกณฑ์ Go/No-Go ก่อนซื้อที่ดินที่ดินและ Feasibility
- Project IRR vs Equity IRR พร้อมตัวอย่างคำนวณความต่างของ IRR ระดับโครงการและผู้ถือหุ้น วิธีคำนวณจากกระแสเงินสด และผลของ Leverage ทั้งขาขึ้นและขาลงที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale
- NPV, MOIC, Payback, Cash-on-Cash อ่านอย่างไรความหมาย สูตร ข้อจำกัด และวิธีอ่านตัวชี้วัดผลตอบแทนหลักของโครงการอสังหา รวม Profit on Cost และ RLVที่ดินและ Feasibility
- Sensitivity และ Stress Test: ราคาขาย ต้นทุน ความเร็วขายทดสอบราคาขาย ต้นทุน และความเร็วขายด้วยตัวเลขจริงจากโมเดล พร้อมวิธีแยก Sensitivity Scenario และ Stress Testที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale
- Investment-Grade Financial Model: Data Requirements Checklistข้อมูล 10 หมวดที่ต้องมีเพื่อยกระดับแบบจำลองการเงินโครงการโรงแรมและ Branded Residences สู่ระดับ Investment-Gradeที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale
- กรณีศึกษา SARARN SUK: คำนวณผลตอบแทนใหม่จากโมเดลกรณีศึกษาสมมุติคอนโด 247 ยูนิต คำนวณ IRR NPV MOIC ใหม่จากกระแสเงินสด และทบทวนข้อสรุปการลงทุนที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale
- Condotel Feasibility ตัวอย่าง: 64 ยูนิตตัวอย่าง Feasibility คอนโดเทลจากงบรายหมวด กระแสเงินสดรายเดือน Peak Funding และข้อควรระวังในการอ่านผลที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale
- JV และการแบ่งผลตอบแทนการแบ่งเงินลงทุนและกำไรระหว่างผู้พัฒนากับเจ้าของที่ดิน และโครงสร้าง Waterfall แบบ LP/GP พร้อมตัวอย่างคำนวณที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale
- Land Bank และ Phased Development: จ่ายค่าเชือกก่อนปีนเขาเปรียบเทียบการสร้างรวดเดียวกับการแบ่งเฟส ด้วยกำไร IRR Peak Funding และสิทธิหยุดโครงการที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale
- ที่ดินถือรอพัฒนา: คำนวณ Carrying Cost ก่อนบอกว่าราคาขึ้นต้นทุนการถือที่ดิน ภาษีที่ดินว่างเปล่า และราคาที่ต้องขายได้จึงจะคุ้มกับการถือต่อที่ดินและ Feasibility, Exit และถือครอง
- Highest and Best Use: ที่ดินแปลงนี้ควรทำอะไรใช้ 4 ด่านและ Residual Land Value เปรียบเทียบวิลล่า คอนโด โรงแรม และการขายที่ดินที่ดินและ Feasibility
- Branded Residence: Premium คุ้มกับ Royalty หรือไม่วิเคราะห์ Brand Premium แบบ Incremental NPV หลัง Royalty สเปก ภาษี และภาระระยะยาวของเจ้าของที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale
โครงสร้างเงินทุนและธนาคารจัดลำดับแหล่งเงิน เตรียมสินเชื่อ และบริหาร Covenant17 บทความ
- Funding Stack ตั้งแต่ Equity ถึง Exitเงินแต่ละชั้นรับความเสี่ยงต่างกัน เข้าคนละช่วง และออกคนละทาง พร้อมผลของ Leverage ต่อ Equity IRRจัดหาทุนและ Presale
- Presale คือทุน: เงื่อนไขการชำระกับ Peak Equityเปรียบเทียบเงื่อนไขชำระ 3 แบบต่อ Peak Funding Funding Gap และ Equity IRR พร้อมข้อควรระวังเงินงวดลูกค้าจัดหาทุนและ Presale
- ลำดับการใช้แหล่งเงินจริงทำไม Equity ที่แพงที่สุดจึงต้องมาก่อน และต้นทุนของ Presale ที่ไม่ใช่เงินฟรี พร้อมตัวอย่าง Presale-Firstจัดหาทุนและ Presale
- ขายดีแต่ยังต้องกู้เพิ่ม: Match รับ-จ่ายรายงวดทำไมขาย 80% แต่เงินเข้าเพียงบางส่วน พร้อมตารางจับคู่เงินรับ-จ่ายรายงวด Sources และ Uses จากตัวอย่างจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
- ธนาคารอ่านโครงการอย่างไร: Credit Package จากมุม CreditCredit มองหาแหล่งชำระหนี้ Credit Attention Points เอกสาร และ Term Sheet ตัวอย่างจัดหาทุนและ Presale
- ต้นทุนซ่อนของ Presale: Commission การตลาด ส่วนลดต้นทุนขายที่กระทบกำไรและเงินสด ตัวอย่างผลกระทบทีละชั้น และการจัดจังหวะจ่าย Commissionจัดหาทุนและ Presale
- Project Loan: LTC, LTV, Drawdown, Grace, Sculpted Repaymentเงื่อนไขหลักของสินเชื่อโครงการ พร้อมตัวอย่าง Drawdown, Release Price และ Sculpted Repaymentจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
- ตั้งราคาและ Take-up กับ IRRทดสอบราคาขายกับความเร็วขายต่อ IRR Peak Funding และกำไร พร้อมจุดคุ้มทุนของการลดราคาจากตัวอย่างจัดหาทุนและ Presale
- DSCR, Covenant และ Headroomคิด DSCR จาก CFADS วัด Headroom ให้ถูกทิศ ตั้งระบบเตือนภายใน และขอ Waiver ก่อน Breachจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
- Timeline ขอสินเชื่อก่อสร้างในไทยเจ็ดขั้นตอนจากเตรียมเอกสารถึงเบิกงวดก่อสร้าง Checklist เอกสาร และค่าจดจำนองที่ถูกต้องจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
- Inbound Capital: นำเงินเข้าไทยเพื่อลงทุนในธุรกิจช่องทางนำเงินเข้า เอกสาร เกณฑ์ FX ล่าสุด ภาษีขาส่งกลับ และข้อผิดพลาดที่พบบ่อยจัดหาทุนและ Presale
- Refinance และการปรับโครงสร้างหนี้ก่อนเป็น NPLแยก Refinance, Waiver และ Restructuring คำนวณความคุ้มค่า และเครื่องมือก่อนถึงเส้น 90 วันก่อสร้าง, Exit และถือครอง
- ระดมทุน 500 ล้าน: Bank, Bond หรือ Private Equityเทียบเงินกู้ หุ้นกู้ และ Private Equity ด้วยต้นทุน ภาระเงินสด และสิ่งที่ต้องยอมให้ พร้อมตัวอย่างตัวเลขจัดหาทุนและ Presale
- ความสัมพันธ์กับธนาคาร: เมื่อ RM เปลี่ยนคนสร้างความน่าเชื่อถือกับธนาคารด้วย Update Pack, Covenant Headroom และโครงสร้างธนาคารหลักกับธนาคารรองจัดหาทุนและ Presale
- Term Sheet: ข้อที่มีผลมากกว่าราคาหุ้นอ่าน Liquidation Preference, Anti-Dilution, Drag-Along และสิทธิสำคัญ พร้อมตัวอย่างเงินที่ผู้ก่อตั้งได้จริงจัดหาทุนและ Presale
- DSCR ต่ำกว่าเกณฑ์: วาง Workout Plan ใน 30 วันสิ่งที่ต้องตรวจเมื่อ DSCR ไม่ผ่าน แผน 30 วันแรก และการแปลงทางเลือกเป็นตัวเลขก่อนพบธนาคารก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- ขายที่ดินหรือปรับโครงสร้างหนี้: คำนวณเงินสุทธิก่อนตัดสินใจเทียบการขายที่ดินทันทีกับการปรับโครงสร้างหนี้ พร้อมภาระภาษี ราคาจุดคุ้มทุน และผลของความน่าจะเป็นก่อสร้าง, Exit และถือครอง
ต้นทุนก่อสร้างและกระแสเงินสดควบคุมงบก่อสร้าง S-Curve และจุดเงินทุนสูงสุด8 บทความ
- ทำไมค่าเฉลี่ย S-Curve ทำให้เงินไม่พอ: Peak Fundingแตกงบก่อสร้างเป็น S-Curve รายเดือน เทียบค่าเฉลี่ยกับเงินจ่ายจริง และหา Peak Funding จากตัวอย่างคำนวณจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
- งบต้นทุนโครงการมาตรฐาน: Project Cost Taxonomyแยกต้นทุนโครงการขายเป็น Inventory ค่าใช้จ่ายงวด PP&E และงบสำรอง ตาม TAS 2, TAS 23 และ TFRS 15ที่ดินและ Feasibility, ก่อสร้าง
- Benchmark ต้นทุนก่อสร้างและการตั้ง Contingencyช่วงอ้างอิงต้นทุนตามหมวดงาน วิธีตั้ง Contingency และการไม่บวก OH&P ซ้ำเมื่อทำงบรวมที่ดินและ Feasibility, ก่อสร้าง
- S-Curve และแผนเบิกจ่ายงานก่อสร้าง Mid-riseแผนเบิกงานก่อสร้าง 24 เดือน แผน Mid-rise 3 อาคาร และการแปลงผลงานเป็นกระแสเงินสดก่อสร้าง
- Project Cost Log: คุมต้นทุนรายเดือนวิธีบันทึกต้นทุนหนึ่งแถวต่อเอกสาร เพื่อส่งต่อบัญชี ภาษี Retention Budget vs Actual และการปิดเดือนก่อสร้าง
- Variation Order, Forecast at Completion และ Cost Overrunควบคุมงานเพิ่มลด คำนวณ EAC และอ่านผลกระทบต่อ Contingency งบเงินสด และมูลค่าสินค้าก่อสร้าง
- วิธีสร้าง Funding Gap Analysis รายเดือนขั้นตอนสร้างตารางเงินสดรายเดือน สูตรหลัก จุดตรวจสอบ และทางเลือกเมื่อพบ Funding Gapจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
- Retention และงวดผู้รับเหมาแนวปฏิบัติการหักและคืนเงินประกันผลงาน ภาษี BG Back-to-back บัญชี Register และร่างข้อสัญญาก่อสร้าง
กลุ่มบริษัทและ Treasuryโครงสร้างหลายนิติบุคคล สภาพคล่อง และรายการระหว่างกัน8 บทความ
- โครงสร้างกลุ่มบริษัทสำหรับผู้พัฒนา: Holding, SPV, Operatingบริษัทแต่ละชั้นควรทำอะไร การแยกความเสี่ยงหายไปเมื่อใด และภาษีไทยมีผลต่อโครงสร้างกลุ่มอย่างไร
- Treasury Policy สำหรับ Property Developmentกรอบนโยบายบริหารเงินฉบับใช้งานสำหรับผู้พัฒนา ตั้งแต่บัญชีธนาคาร สภาพคล่อง สินเชื่อ จนถึงการรายงาน
- Liquidity Reserve: วิธีตั้งและคำนวณคำนวณเงินสำรองแต่ละชั้น นับแหล่งเงินที่ใช้ได้จริง และทดสอบ Stress ด้วยตัวอย่างกลุ่มผู้พัฒนา 3 โครงการ
- ปกป้องเงินลูกค้าและการแยกบัญชีโครงการออกแบบบัญชีรับเงินลูกค้า Escrow และ Waterfall ให้เงินจองและเงินดาวน์ไม่ถูกใช้ผิดวัตถุประสงค์จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- Intercompany: เงินกู้ระหว่างกัน ดอกเบี้ย และเอกสารประเด็นมาตรา 65 ทวิ (4) Transfer Pricing, SBT, WHT, สัญญา และการควบคุมเงินกู้ในกลุ่มผู้พัฒนา
- Delegation of Authority ระดับกลุ่มตารางอำนาจอนุมัติฉบับเดียวสำหรับการจ่ายเงิน สินเชื่อ การค้ำประกัน รายการระหว่างกัน และเรื่องสงวน
- Group Reporting และงบรวมรายงานระดับโครงการ บริษัท และกลุ่ม ขั้นตอนปิดบัญชี รายการที่ต้องตัด และตัวอย่างกำไรระหว่างกันในต้นทุนโครงการ
- ผังบัญชีกลางแบบ Logic เดียวทั้งกลุ่มหลักการออกแบบ Chart of Accounts และ Dimension เพื่อให้ทุกบริษัทและทุกโครงการรายงานตรงกัน
บัญชี ภาษี และการโอน
บันทึกตัวเลขให้ถูก วางแผนภาษี และปิดโครงการให้เรียบร้อย
บัญชีโครงการและ TFRSWIP ต้นทุนต่อยูนิต การรับรู้รายได้ และการอ่านงบผู้พัฒนา30 บทความ
- อ่านงบผู้พัฒนาจากจุดไหนก่อนอ่านงบ 3 ฉบับ วงจรเงินคอนโด 8 ตัวเลขของเจ้าของโครงการ และลำดับหลักฐานที่ผู้ตรวจแต่ละฝ่ายใช้จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- กำไรเท็จ (Phantom Profit) ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์5 สาเหตุที่ทำให้กำไรในงบสูงเกินจริงและเงินสดไหลออกเป็นภาษีในปีโอน พร้อมตัวอย่างตัวเลขก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- WIP ที่ผิดปกติจัดประเภท WIP ค่านายหน้า และค่าใช้จ่ายขาย พร้อมสัญญาณเตือนและจุดตรวจต้นทุนโครงการที่ดินและ Feasibility, ก่อสร้าง
- WIP ในโครงการจัดสรร: ผลต่องบและหลักการวางแผนWIP กระทบงบอย่างไรใน 3 ช่วงของโครงการ และหลักการ 6 ข้อเพื่อตั้ง WIP ให้ถูกต้องก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- เงินรับล่วงหน้าลูกค้าและการใช้เงินอ่านเงินรับล่วงหน้าเป็นหนี้สินตามสัญญา กระทบการใช้เงิน และแยกความเสี่ยง S&P กับ Leaseholdจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
- ผลกระทบลูกโซ่จากการบันทึก WIP ไม่ครบเมื่อต้นทุนโครงการถูกบันทึกเป็นค่าใช้จ่าย ผลกระทบ 7 มิติต่อทุน ภาษี เงินกู้ และงบ พร้อมวิธีแก้ไขก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- รายการกับกิจการที่เกี่ยวข้องและเงินรั่วไหลจุดตรวจบัญชีกรรมการ รายการระหว่างกัน ภาษี และการควบคุมเมื่อจ้าง Outsource ทำบัญชีรวมการโอนเงินจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
- โครงสร้างบัญชี WIP สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม พร้อม Checklist6 กลุ่มบัญชีต้นทุนโครงการ การอ้างอิงมาตรฐานที่ถูกต้อง และ WIP Capitalisation Checklistก่อสร้าง
- สัญญาณเตือนรายรับ ต้นทุน และภาษีชื่อบัญชีเสี่ยง รูปแบบทุจริต ภาษีที่อาจกลายเป็นคดี และภาระภาษีตามวงจรโครงการคอนโดที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี, Exit และถือครอง
- วงจรต้นทุนโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้ TFRSกรอบ 6 เฟสจากซื้อที่ดินถึงโอนกรรมสิทธิ์ ว่าต้นทุนใด Capitalise หรือ Expense พร้อมตัวอย่างที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- Checklist เจ้าของและผู้ตรวจสอบภายในระบบควบคุม 5 เสา Checklist รายสัปดาห์ถึงรายปี Red-Flag Register และ 20 คำถามรายเดือนจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- คำนวณต้นทุนต่อยูนิตด้วย NSA เพื่อปิดงบโครงการ7 ขั้นตอนจากรวบรวม WIP ถึงบันทึกวันโอน ภาษี และ WIP ปลายงวด ด้วยหลัก NSA และ Specific Identificationโอนและปิดบัญชี
- การบันทึกต้นทุนขั้น Pre-sales: Capitalise หรือ Expenseแยกค่าคอมมิชชัน ห้องตัวอย่าง และสื่อการตลาด ว่ารายการใดเป็นสินทรัพย์หรือค่าใช้จ่าย พร้อม Decision Treeจัดหาทุนและ Presale
- การบันทึกค่า Commission เพื่อให้ได้มาซึ่งสัญญาบันทึกค่านายหน้าเป็นสินทรัพย์ต้นทุนสัญญาตาม TFRS 15 การตัดจำหน่าย และข้อแตกต่างระหว่างเงินเดือนกับ Commissionจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
- การบันทึกบัญชีรับเงินคืน VAT จากกรมสรรพากรวงจรบัญชีตั้งแต่ภาษีซื้อถึงรับเงินคืน กรณีอนุมัติบางส่วน และข้อจำกัดของภาษีซื้อในกิจการขายอสังหาก่อสร้าง
- ต้นทุนเกิดก่อน รายได้เกิดหลัง: Timing Gap และ Funding Gapทำไมมีกำไรแต่เงินสดขาด 5 แหล่งของ Timing Gap ตัวอย่าง 4 ธุรกิจ แนวทางรับมือ และตัวชี้วัดที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
- ที่ดิน งานระหว่างก่อสร้าง และห้องรอขาย: TAS 2 สำหรับ Developerจัดประเภท รวมต้นทุน ปันส่วน และทดสอบ NRV ของสินค้าคงเหลืออสังหาริมทรัพย์ พร้อมตัวอย่างโครงการ 200 ห้องที่ดินและ Feasibility, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี: อ่าน TAS 12 จาก Balance Sheetแยก Permanent กับ Temporary Difference คำนวณ DTA และ DTL ตามฐานภาษี พร้อมตัวอย่างเครื่องจักร โรงแรม และ ETRโอนและปิดบัญชี, Exit และถือครอง
- โรงแรมที่ Developer ถือเอง: ต้นทุน ค่าเสื่อม และการด้อยค่าตาม TAS 16ต้นทุนที่ Capitalize ได้ Component Approach การ Renovation และการทดสอบการด้อยค่า พร้อมตัวอย่างโรงแรมครบวงจรก่อสร้าง, Exit และถือครอง
- ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง: เมื่อใด Capitalize ตาม TAS 23 และเมื่อใดต้องหยุดคำนวณ IDC สำหรับเงินกู้เฉพาะและเงินกู้ทั่วไป พร้อมการเริ่ม หยุด สิ้นสุด และผลต่องบการเงินจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
- อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: เลือก Cost หรือ Fair Value ตาม TAS 40เปรียบเทียบผลของสองโมเดล การเปลี่ยนประเภทสินทรัพย์ ประเด็นภาษี และตัวอย่างอาคารให้เช่าExit และถือครอง
- รายได้คอนโดรับรู้เมื่อใด: TFRS 15 และการโอนการควบคุม5-Step Model กรณี Presale และประเด็นค่าตอบแทนผันแปร องค์ประกอบทางการเงิน ตัวการตัวแทน และต้นทุนสัญญาจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
- สัญญาเช่าและ Leasehold: TFRS 16 กับสิ่งที่ Developer ต้องแยกบัญชีและภาษีROU Asset, Lease Liability, ผลต่อ Covenant และการวิเคราะห์ Leasehold โดยแยกหลักบัญชีออกจากภาษีที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale, Exit และถือครอง
- Developer ควรใช้ TFRS ชุดเต็มหรือ NPAEs: ความต่างที่กระทบงบและการระดมทุนเปรียบเทียบ PAEs และ NPAEs ด้านรายได้ สัญญาเช่า เครื่องมือทางการเงิน Deferred Tax และการเตรียมระดมทุนจัดหาทุนและ Presale, Exit และถือครอง
- ถือทรัพย์สินไว้เพื่ออะไร: วิธีแยก Investment Property กับ PP&E ในโครงการแผนผังตัดสินใจระหว่าง TAS 2, TAS 16 และ TAS 40 พร้อมการจัดประเภทรายการในโครงการจริงแบบตัวอย่างที่ดินและ Feasibility, Exit และถือครอง
- Deferred Tax ในโครงการคอนโด: ค่านายหน้า เงินดาวน์ และ IDCวิเคราะห์ผลแตกต่างชั่วคราวในโครงการคอนโด พร้อมแก้ทิศทาง DTL ของค่านายหน้า และแยก SBT ออกจาก TAS 12จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- Branded Residences และ Rental Pool: โครงสร้าง บัญชี ภาษี และกฎหมายรูปแบบ Pool การคำนวณผลตอบแทน การรับรู้ตาม TFRS 15 และข้อกฎหมายไทยที่ Developer ต้องตรวจที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale, Exit และถือครอง
- แนวปฏิบัติบันทึกค่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเงินจ่ายก่อนโอน 4 ประเภทที่ดินหลังโอน ต้นทุนที่รวมได้ ทางเข้าบริษัทพัฒนา และผลต่างบัญชีกับภาษีที่ดินและ Feasibility
- แนวปฏิบัติบันทึกค่าแรงกำลังคนเพื่อพัฒนาโครงการ3 คำถามตัดสิน WIP หรือค่าใช้จ่าย ช่วงเริ่มหยุด WIP กลุ่มงาน และด่านกฎหมายสำหรับพนักงานต่างชาติก่อสร้าง
- Commission พนักงานภายใน vs ตัวแทนภายนอกแนวปฏิบัติ TFRS 15 แยกต้นทุนส่วนเพิ่มที่ต้องบันทึกเป็นสินทรัพย์ ออกจากค่าใช้จ่ายทันทีจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
ภาษีอสังหาริมทรัพย์SBT, VAT, WHT, CIT และการวางแผนเงินสดเพื่อภาษี22 บทความ
- กลไกภาษีและการรับรู้รายได้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ลำดับ SBT WHT รายได้ COGS กำไรต่อหน่วย และ CIT ในวันโอนคอนโด พร้อมตัวอย่างต่อยูนิตโอนและปิดบัญชี
- Tax Reconciliation และ ภ.ง.ด.51เชื่อมกำไรบัญชีกับกำไรภาษี บวกกลับรายจ่ายต้องห้าม ใช้ขาดทุนสะสม และทดสอบเกณฑ์ประมาณการ 25%ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- Transfer Tax Checklist ต่อยูนิตรายการตรวจภาษี ค่าธรรมเนียม เงินสด และบัญชี ก่อนจดทะเบียนโอนแต่ละยูนิต พร้อมตัวอย่างคำนวณโอนและปิดบัญชี
- กับดักภาษีเงินสด vs. รายได้เมื่อเงินดาวน์เข้าก่อน แต่ CIT ตามหลังวันโอน พร้อมตัวอย่างต่อยูนิตและ 4 มาตรการป้องกันจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
- กับดักภาษีเงินได้นิติบุคคลของโครงการเมื่อปีปิดงบสวยไม่มีเงินจ่าย CIT ผลต่อเงินเพิ่ม การยึดทรัพย์ เงินกู้ ลูกค้า และทางออกโอนและปิดบัญชี, Exit และถือครอง
- บัญชีสำรองภาษี (Tax Reserve Account)สูตรกันเงิน โครงสร้างบัญชี Reconciliation และการบันทึกบัญชี สำหรับภาษีของ Developerจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) 3.3% จากการขายอสังหาริมทรัพย์ผู้ต้องเสีย ฐาน อัตรา เวลาชำระ เงินดาวน์ และข้อยกเว้น 5 ปี พร้อมตัวอย่างที่ดินและ Feasibility, โอนและปิดบัญชี
- ระบบควบคุมความเสี่ยงทางภาษีในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กรอบควบคุมภาษี 5 ระยะ ตั้งแต่ก่อตั้ง SPV จนปิดโครงการ พร้อมระดับความเสี่ยงที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี, Exit และถือครอง
- แนวการคำนวณ CIT จาก WIP สู่ COGSคำนวณกำไรและ CIT หลายปี ใช้ขาดทุนสะสม 5 รอบบัญชี และอ่าน ETR ตลอดโครงการก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- Pre-Opening VAT Refundแยก Input VAT ของกิจการที่อยู่ในระบบ VAT ออกจากการขายอสังหาริมทรัพย์ พร้อมขั้นตอนและจุดเสี่ยงก่อสร้าง
- การปิดงบปีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์6 ขั้นตอนจากวันโอน สู่ COGS กำไร ขาดทุนสะสม CIT และปฏิทิน ภ.ง.ด.51 กับ ภ.ง.ด.50โอนและปิดบัญชี
- ผลกระทบเงินสดในวันโอนและวันปิดงบกรณียูนิตรับเงินครบแล้ว: งบกระแสเงินสด ฐานะการเงิน SBT WHT และการเตรียม CITจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
- แนวคิดและสมมุติฐานการจัดทำประมาณการ ภ.ง.ด.51กรอบประมาณการจากแผนโอน รายได้ ต้นทุน รายการปรับปรุง ขาดทุนสะสม และเครดิต WHTโอนและปิดบัญชี
- แนวปฏิบัติภาษี: ขายคอนโดพร้อมเฟอร์นิเจอร์SBT 3.3% กับ VAT 7% โครงสร้างสัญญา tax point ขั้นตอนวันโอน และการควบคุมเมื่อขายห้องชุดพร้อมเฟอร์นิเจอร์จัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
- ภาษีปลายปีเซอร์ไพรส์: ผิดที่ตรงไหนสาเหตุที่ภาษีเงินได้นิติบุคคลปลายปีสูงกว่าที่คาด ตั้งแต่กำไรทางภาษี ภ.ง.ด.51 ไปจนถึงเครดิตภาษี
- Input VAT กรณีกิจการขายทั้ง SBT และ VATการแยกกองภาษีซื้อ กฎเฉลี่ยตาม ม.82/6 และประกาศฉบับที่ 29 สำหรับผู้พัฒนาคอนโดที่มีรายได้ VAT และ SBTจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- ค่านายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ 4 กรณีภาษี บัญชี เอกสาร และการตรวจสอบค่านายหน้าที่จ่ายให้นิติบุคคลไทย บุคคลธรรมดา Agency ต่างประเทศ และพนักงานจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
- BOI: ตรวจสิทธิให้ตรงกิจการก่อนใส่ใน Modelตรวจกิจการ อสังหาริมทรัพย์และโรงแรม เพดานสิทธิ บัญชีแยก และการปันส่วนต้นทุนของบริษัทที่มีบัตร BOIที่ดินและ Feasibility
- จ่ายค่านายหน้าไปต่างประเทศภ.ง.ด.54 ภ.พ.36 Gross-up เงื่อนไขอนุสัญญา การบันทึก CAC การโอนเงิน และการควบคุมจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
- Post-BOI Tax Cliff: เตรียมปีที่สิทธิภาษีหมดผลต่อ CIT เงินสด เงินปันผลและ Covenant เมื่อสิทธิ BOI หมด พร้อมแผนล่วงหน้า 36 เดือนExit และถือครอง
- ซื้อที่ดิน 100 ล้าน: คำนวณภาระวันโอนให้ถูกแยกค่าโอน SBT อากร WHT และค่าจดจำนองของการซื้อที่ดิน พร้อมผลของสัญญาที่ให้ผู้ซื้อรับภาระที่ดินและ Feasibility
- ขายที่ดิน: SBT เงินสุทธิ และโครงสร้างการถือครองเปรียบเทียบเงินสุทธิของการขายที่ดินโดยบุคคลและบริษัท ถือครองนานเท่าใด และขอบเขตการวางแผนที่ชอบด้วยกฎหมายที่ดินและ Feasibility, Exit และถือครอง
การโอนและกฎหมายโครงการเตรียมโอนกรรมสิทธิ์ Leasehold และความเสี่ยงสัญญา8 บทความ
- ขั้นตอนที่ผู้พัฒนาคอนโดต้องผ่านก่อนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดลำดับงานกฎหมายและเอกสารก่อนโอนห้องชุด พร้อมภาระ SBT 3.3% ที่ผู้พัฒนาควรตั้งสำรองก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- การเตรียมการก่อนโอนและจดทะเบียนสิทธิ Leasehold ในโครงการคอนโดมิเนียมการเตรียมงานบัญชี ภาษี กฎหมาย และเงินสด ก่อนโอน Freehold หรือจดทะเบียนสิทธิการเช่าโอนและปิดบัญชี
- ทางเลือกทดแทน Leasehold สำหรับนักลงทุนต่างชาติเปรียบเทียบ Usufruct Superficies Escrow และ SPV พร้อมข้อจำกัดของกฎหมายไทยจัดหาทุนและ Presale, Exit และถือครอง
- ค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนคอนโด ณ สำนักงานที่ดินSBT WHT ค่าโอน ค่าจดจำนอง และตัวอย่างเงินสดวันโอนสำหรับผู้พัฒนาโครงการโอนและปิดบัญชี
- เมื่อโครงการหยุดหลังรับเงินดาวน์: สิทธิผู้ซื้อและการป้องกันความเสี่ยงหลักทั่วไปเรื่องสิทธิผู้ซื้อ ลำดับเจ้าหนี้ Escrow และสิ่งที่ควรตรวจก่อนชำระเงินจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
- เมื่อโครงการล่าช้า: ผลของ Tax Loss Carry-Forward ที่หมดอายุผลของการโอนล่าช้าต่อขาดทุนทางภาษี 5 ปี งบการเงิน CIT และ Cash Gap พร้อมตัวอย่างก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
- ขายคอนโดอย่างมือโปร: ภาษีและค่าใช้จ่ายของผู้ขายบุคคลธรรมดาค่าโอน SBT อากร WHT และตัวอย่างต้นทุนเมื่อบุคคลธรรมดาขายคอนโดExit และถือครอง
- Condominium และ Leasehold สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ: แนวทางที่ทำได้จริงโควตา Freehold 49% Leasehold 30 ปี Usufruct และมาตรการลดความเสี่ยงก่อนโอนจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
บริหารธุรกิจและการเงินองค์กร
มุมมอง CFO และธุรกิจต่อยอดอย่างโรงแรม
CFO และระบบธุรกิจบทบาทผู้นำการเงิน ระบบงาน และการกำกับดูแล31 บทความ
- ขายดีแต่เงินไม่มี: ทำไมกำไรไม่เท่าเงินสดกำไรในงบกับเงินในบัญชีแยกกันด้วยลูกหนี้ สินค้า การลงทุน และเงินต้น พร้อมตัวอย่างและรายการที่เจ้าของควรทำ
- เงินบริษัทปนเงินครอบครัว: แยกกระเป๋าอย่างไรให้รอดแยกเงินบริษัทกับครอบครัว เห็นกำไรจริง ลดความเสี่ยงภาษี และตั้งกติกาที่คนในบ้านตกลงร่วมกัน
- Customer Concentration: ถ้าลูกค้ารายใหญ่หายไป บริษัทเจ็บแค่ไหนวัดความเสี่ยงลูกค้ารายใหญ่เป็นกำไรและเงินสด พร้อมวิธีลดผลกระทบระหว่างกระจายฐานลูกค้า
- ยอดขายหาย 30% อยู่ได้กี่เดือน: Runway และ Stress Testวิธีคำนวณ Runway จากเงินที่ใช้ได้จริงและ Net Cash Burn พร้อม Stress Test และ Action Trigger
- Succession: แผนส่งต่อธุรกิจก่อนถึงวันที่ต้องใช้วางแผนสืบทอดแยกคนบริหาร ผู้ถือหุ้น และเงินในวันเปลี่ยนมือ พร้อมคำนวณภาษีมรดกและการซื้อหุ้น
- Dead Stock: เงินสดที่แข็งอยู่ในโกดังใช้ Inventory Aging และ NRV ตัดสินใจระบายสต็อกค้าง พร้อมเรื่องบัญชีและหลักฐานทางภาษี
- เตรียมขายธุรกิจล่วงหน้า: งานที่ต้องเริ่มก่อนหาผู้ซื้อแผนเตรียมขายธุรกิจ 12–36 เดือน ประเด็นที่ผู้ซื้อตรวจ และการคำนวณจาก Headline Price ถึงเงินสดที่ได้จริงExit และถือครอง
- Next-Gen Finance: เตรียมทายาทให้พร้อมอ่านเงินและตัดสินใจเส้นทางฝึกทายาทด้วยงานจริง ความสามารถด้านการเงินที่ต้องวัด และบันไดโอนอำนาจเป็นขั้น
- Pricing: Cost-Plus เทียบ Value-Basedทำไมราคาตามต้นทุนจึงทำให้กำไรหาย และวิธีตั้งราคาจากคุณค่าที่พิสูจน์ได้
- อ่านงบการเงินใน 3 เรื่อง: กำไร เงิน และความเสี่ยงวิธีให้เจ้าของอ่านงบเป็นสามเรื่อง เปรียบเทียบสองปี และรู้ว่าควรถามนักบัญชีอะไร
- ประเมินมูลค่าบริษัทด้วย EV/EBITDA: จาก EBITDA ถึงราคาหุ้นวิธีปรับ Normalized EBITDA หักหนี้และรายการเทียบเท่าหนี้ ถึงมูลค่าหุ้น และกรณีที่ควรใช้วิธีอื่นในอสังหาฯExit และถือครอง
- Fast Close: ปิดงบให้เร็วพอใช้ตัดสินใจหาเส้นทางวิกฤตของการปิดบัญชี ลดเวลารอ และเร่งงบรายเดือนโดยไม่ลดคุณภาพ
- ต้นทุนขึ้น แต่ขึ้นราคาไม่ได้: รักษา Margin อย่างไรแปลงต้นทุนเป็นบาทต่อหน่วย คำนวณปริมาณที่ยอมเสียได้ และใช้เครื่องมือส่งต่อต้นทุน
- เจ้าของกิจการต้องรู้ตัวเลขกี่ตัวชุดตัวเลขเล็กที่ตอบว่าเราโตไหม หาเงินได้ไหม และมีปัญหาตรงไหน พร้อมตัวอย่างรายงานหน้าเดียว
- งบผ่าน Audit ไม่ได้แปลว่าบริหารดีความเห็นของผู้สอบบัญชีบอกอะไร ไม่บอกอะไร และเจ้าของต้องดูข้อมูลใดเพิ่มเติม
- ลงทุนต่างประเทศ: PE, WHT และ DTA ที่เจ้าของต้องรู้กรอบภาษีก่อนลงทุนต่างประเทศ ตั้งแต่ PE การหักภาษี จนถึงเงินกลับไทยอย่างถูกต้อง
- 5 คำถามตรวจ CFO Function ของบริษัทห้าคำถามด้านแผนการเงิน ความอยู่รอด หนี้ ทุน และทางออก เพื่อดูว่าบริษัทมีหน้าที่ CFO แล้วหรือยัง
- IPO หรือขายให้ Private Equity: เงินสดกับมูลค่าบนกระดาษเทียบ IPO กับ Private Equity ด้านเงินสด การควบคุม และเกณฑ์ SET/mai พร้อมตัวอย่างผลต่อเจ้าของExit และถือครอง
- Internal Control ใน SME: ไว้ใจคนแต่ต้องมีระบบระบบควบคุมขั้นต่ำสำหรับบริษัทเล็ก ลดเวลาตรวจพบความเสียหาย และวิธีควบคุมเมื่อทีมมีน้อย
- Working Capital และ Cash Conversion Cycle: เงินที่จมในธุรกิจวิธีคำนวณ NWC และ CCC แยกเรื่องทุนหมุนเวียนติดลบ และหาเงินที่ปลดได้จากลูกหนี้ สินค้า เจ้าหนี้
- เจ้าของเซ็นทุกอย่าง: เริ่มมอบอำนาจจากข้อมูลจริงนับรายการอนุมัติจริงเพื่อคืนเวลาเจ้าของ เลือกวงเงิน และเปลี่ยนจากเซ็นก่อนเป็นตรวจหลัง
- Margin Erosion: ใครขโมยกำไรไปทีละจุดแยกสาเหตุที่ Margin ลดด้วย Margin Bridge ทั้งต้นทุน ส่วนลด และสัดส่วนสินค้า พร้อมวิธีป้องกัน
- Board Pack: จัดเอกสารให้กรรมการตัดสินใจได้โครงสร้าง Board Pack ที่เริ่มจากการตัดสินใจ แยก Variance และเขียนข้อเสนอให้ชัด
- สัญญาณธุรกิจป่วยหนัก: อ่าน Early Warning ก่อนเงินหมดหกสัญญาณที่ควรเฝ้าดูก่อนเงินสดหมด พร้อมตัวอย่างสี่ไตรมาสและการตัดสินใจเมื่อสัญญาณซ้อนกัน
- Audit Adjustment และ Management Letter: อ่านแล้วแก้ที่ต้นเหตุอ่านประเภทข้อบกพร่อง จัดลำดับแก้ไข และทดสอบผลของรายการปรับปรุงต่อ Covenant
- Growth Trap: ทำไมยิ่งโตยิ่งเงินไม่พอการเติบโตต้องใช้เงินหมุนก่อนกำไรเข้า วิธีหาอัตราโตที่เงินตัวเองรองรับได้ และทางเลือกเมื่อเงินไม่พอ
- ถูกฟ้อง: สู้คดีหรือประนีประนอมในมุมการเงินขั้นตอนแรกหลังรับหมาย การเทียบทางเลือกด้วยตัวเลข และงานการเงินที่ต้องทำคู่กับทนาย
- Recession Playbook: ตั้ง Trigger ก่อนถึงวันจำเป็นออกแบบแผนรับเศรษฐกิจถดถอยสี่ระดับ พร้อม Trigger ผู้ตัดสิน และผลต่อ Runway
- CAPEX Post-Audit: ลงทุนแล้วได้ตามที่อนุมัติหรือไม่ตรวจผลการลงทุนย้อนหลัง แยก NPV ที่หายไปตามเงินลงทุน เวลา และผลประโยชน์
- Fractional CFO คืออะไร: ใช้เมื่อไรและไม่ควรใช้เมื่อไรคำอธิบายแบบเป็นกลางเรื่องบทบาท ความเหมาะสม ข้อจำกัด และเรื่องที่ต้องตกลงก่อนเริ่มงาน
- Forecast ผิดบ่อย: วัด Bias และ MAPE ก่อนแก้ตัวเลขวัดความแม่นของ Forecast แยก Bias กับการแกว่ง และสร้างความเชื่อถือกับธนาคารและกรรมการ
การเงินธุรกิจโรงแรมKPI โรงแรม USALI และโครงสร้างบัญชีธนาคาร15 บทความ
- ADR: ราคาห้องเฉลี่ยต่อคืนนิยาม สูตร กลยุทธ์ราคา ADR Index และข้อผิดพลาดที่ผู้บริหารโรงแรมควรระวัง
- Occupancy %: KPI พื้นฐานที่บอก Demand ของโรงแรมวิธีคำนวณ Occupancy ตามนิยาม USALI, Trade-off กับ ADR และการติดตามในการบริหารโรงแรม
- RevPAR: คู่มือสำหรับผู้บริหารโรงแรมสูตร RevPAR, RGI, Bridge Analysis, Channel Mix และ Net RevPAR พร้อมตัวอย่างคำนวณ
- TRevPAR: รายได้รวมต่อห้องพักอ่าน TRevPAR คู่กับ RevPAR เพื่อเห็น Business Model และโอกาสเพิ่มรายได้ของโรงแรม
- GOI vs GOP: สอง Margin ของโรงแรมแยก GOI กับ GOP โครงสร้าง P&L การใช้ใน HMA และกรอบวินิจฉัยเมื่อกำไรลดลง
- USALI: จากฉบับที่ 11 สู่ฉบับที่ 12โครงสร้าง USALI สถานะฉบับที่ 11 และการเปลี่ยนแปลงของฉบับที่ 12 ที่มีผลตั้งแต่ปี 2026
- มาตรฐานสากลของธุรกิจ Hospitalityกรอบมาตรฐาน Hotel, Restaurant และ Wellness สำหรับโครงการรีสอร์ทระดับ Investment-Grade
- บัญชีรายได้ห้องพักผ่าน OTA ตาม TFRS 15การบันทึก Merchant/Agency, VAT Reverse Charge, WHT และการวิเคราะห์ต้นทุนช่องทาง
- กรอบนโยบายบริหารเงินสำหรับโรงแรมแม่แบบ Treasury Policy สำหรับโรงแรม ครอบคลุมบัญชี เงินสด เงินกู้ FF&E HMA และการควบคุม
- โครงสร้างบัญชีธนาคาร 7 บัญชีสำหรับโรงแรมแยกบัญชีตามวัตถุประสงค์ พร้อม Waterfall และผลต่อ Free Cash Flow ของโรงแรม
- โครงสร้างบัญชีธนาคารสำหรับ SME ไทยแนวทางแยกบัญชีตามวัตถุประสงค์และเริ่มต้นตามขนาดธุรกิจสำหรับ SME ไทย
- Working Capital 4% ของรายได้: Rule of Thumbที่มาของสมมุติฐาน Working Capital 4% ของโรงแรม พร้อมการคำนวณ Days-Based
- โรงแรมรายได้สูงแต่กำไรต่ำ: GOP หายไปไหนใช้ Flow-Through และตารางส่วนเกินรายบรรทัด หาว่ารายได้ที่เพิ่มขึ้นของโรงแรมรั่วไปตรงไหนก่อนถึง GOP
- HMA: จุดที่เจ้าของโรงแรมต้องอ่านอ่าน Hotel Management Agreement ฝั่งเจ้าของ: ค่าธรรมเนียมทุกชั้น Owner's Priority Performance Test และต้นทุนการเลิกสัญญา
- RevPAR Index: ตรวจงาน Operator ด้วยตัวเลขเทียบตลาดแยก RGI เป็น MPI และ ARI ตรวจการเลือก Comp Set และทดสอบผลของเกณฑ์ Performance Test ใน HMA