จิรยุทธชัย ไตรแสงเสถียรStrategic Finance for Property Development

แนวคิดและสมมุติฐานการจัดทำประมาณการ ภ.ง.ด.51

กรอบประมาณการจากแผนโอน รายได้ ต้นทุน รายการปรับปรุง ขาดทุนสะสม และเครดิต WHT

สรุปสั้น

ภ.ง.ด.51 ของ Developer ไม่ได้เริ่มจากกำไรครึ่งปี แต่เริ่มจากแผนโอนทั้งปี ประมาณการควรต่อจากรายได้ ต้นทุน ค่าใช้จ่าย รายการปรับปรุง และขาดทุนสะสม แล้วจึงคูณ 20% หาร 2 และหักเครดิต WHT ที่ใช้ได้

สูตรคำนวณ

รายได้ − ต้นทุนขาย − ค่าใช้จ่าย = กำไรทางบัญชี

กำไรทางบัญชี ± รายการปรับปรุง − ขาดทุนสะสม = กำไรสุทธิทางภาษีประมาณการ

กำไรสุทธิ × 20% ÷ 2 − เครดิตภาษีที่ใช้ได้ = ภ.ง.ด.51 ต้องชำระ

บริษัททั่วไปที่ไม่อยู่ในกลุ่มซึ่งกฎหมายกำหนดให้ใช้งบครึ่งปีที่สอบทาน ใช้กำไรที่ประมาณทั้งปี กำหนดยื่นคือภายใน 2 เดือนนับจากวันสุดท้ายของครึ่งปีแรก การยื่นทางอินเทอร์เน็ตอาจมีกำหนดพิเศษตามประกาศที่มีผลในปีนั้น ควรตรวจก่อนยื่น

สมมุติฐาน 5 กลุ่ม

1. รายได้

แหล่งรายได้การรับรู้ทางภาษีสิ่งที่ต้องยืนยัน
โอน Freeholdบริษัทที่มีส่วนได้เสียสาธารณะ รับรู้เมื่อจดทะเบียนโอนตาม ท.ป.1/2528 ข้อ 3.7 บริษัทอื่นเลือกวิธีตามเงื่อนไขจำนวนยูนิต เดือนโอน และราคา
จดสิทธิการเช่า Leaseholdรับรู้ตามส่วนแห่งระยะเวลาการให้เช่าตามข้อ 3.4 หรือตามคำสั่งที่เกี่ยวข้องวันจดทะเบียน อายุสัญญา และเงื่อนไขต่ออายุ
ห้องที่บริษัทถือไว้ไม่มีรายได้ขายจนกว่าจะขาย รายได้ห้องพักเมื่อให้บริการแผนการขายและการเช่า
Rental Pool และบริการตามงวดที่ให้บริการสัดส่วนห้องที่เข้า Pool
รายได้อื่นตามเกณฑ์สิทธิดอกเบี้ยและภาระเครดิต

2. ต้นทุนขาย

ต้นทุนรวมโครงการแบ่งเป็นกลุ่ม เช่น ค่าที่ดิน ค่าออกแบบ ค่าก่อสร้าง ค่าแรงโครงการ ค่าใช้จ่ายหน้างาน ต้นทุนการกู้ยืม และสาธารณูปโภคส่วนกลาง จากนั้นปันส่วนตามพื้นที่ขาย

  • Freehold: ตัดเป็นต้นทุนขายในปีที่รับรู้รายได้
  • Leasehold: ปันส่วนตามอายุสัญญาหรือวิธีที่สอดคล้อง
  • ห้องที่บริษัทถือ: จัดประเภทตามเจตนาและหลักฐาน

กติกาการตัดต้นทุนกู้ยืมและค่าแรงโครงการต้องกำหนดชัดว่าหยุดพักเข้าโครงการเมื่อใด

3. ค่าใช้จ่าย

แยกกำลังคน ขายและการตลาด บริหาร และอื่น ๆ ใช้อัตราเติบโตรายหมวดที่อธิบายได้ และแยกค่าแรงที่พักเข้าโครงการออก เพื่อไม่ให้นับซ้ำ

4. รายการปรับปรุง

บวกกลับถาวร

  • ภาษีที่ออกแทนผู้อื่นตามเงื่อนไข
  • เบี้ยปรับและเงินเพิ่ม
  • รายจ่ายที่กำหนดตัวผู้รับไม่ได้
  • เงินบริจาคส่วนเกิน
  • ค่ารับรองส่วนเกิน

ผลต่างด้านเวลา

  • ค่านายหน้าที่บัญชีพักเป็น contract cost
  • รายได้เมื่อวันส่งมอบกับวันจดทะเบียนต่างกัน
  • ค่าเสื่อมที่สูงกว่าอัตราภาษี

5. ขาดทุนสะสม

ยกไปได้ไม่เกิน 5 รอบบัญชี ควรใช้ก้อนเก่าก่อน และทำตารางอายุขาดทุนเพื่อดูว่าก้อนใดจะหมดอายุ

แม่แบบ ภ.ง.ด.51

#บรรทัดสูตรผู้ให้ข้อมูล
1รายได้ Freeholdยูนิตที่โอน × ราคาโอนฝ่ายขาย
2รายได้ Leaseholdค่าเช่ารับล่วงหน้าตามสัดส่วนเวลาฝ่ายขาย
3รายได้อื่นดอกเบี้ย บริการการเงิน
4ต้นทุนขายต้นทุนต่อ ตร.ม. × พื้นที่โครงการและ QS
5ค่าใช้จ่ายดำเนินงานงบประมาณ หักค่าแรงที่พักบัญชี
6รายการปรับปรุงบวกรายจ่ายต้องห้าม ± ผลต่างบัญชี
7ขาดทุนสะสมไม่เกินกำไร และใช้ก้อนเก่าก่อนบัญชี
8ภาษีครึ่งปี(1+2+3−4−5±6−7) × 20% ÷ 2บัญชี
9เครดิตภาษีWHT 1% และเครดิตอื่นที่มีสิทธิใช้บัญชี
ภ.ง.ด.51 ต้องชำระ8 − 9 ถ้าติดลบให้จัดการตามสิทธิ

ความเสี่ยงหลัก

ความเสี่ยงผลกระทบการควบคุม
ประมาณกำไรขาดเกิน 25%เงินเพิ่ม 20% ของภาษีที่ชำระขาดตาม ม.67 ตรีใช้กำหนดโอนที่ยืนยัน และเก็บหลักฐาน
เครดิต WHT 1% ค้างขอคืนเงินจมเมื่อ CIT ต่ำใส่ในแผนเงินสด
ค่านายหน้าต่างประเทศแบบ NetWHT 15% และ VAT 7% ทำให้ต้นทุนสูงกว่ายอดสัญญาประมาณ 26% ถ้าใช้ไม่ได้ตรวจ DTA และภาระสัญญา
เงื่อนไขต่ออายุ Leaseholdนับรายได้ล่วงหน้าเกินแยกบัญชีตามช่วงสัญญา

ค่านายหน้า 100 บาทแบบ Net: เงินได้ก่อนภาษี 100 ÷ 0.85 = 117.65 บาท VAT 7% = 8.24 บาท รวม 125.89 บาท

ขั้นตอนทำงาน

  1. ไตรมาส 4 ปีก่อน: ยืนยันแผนโอนและราคา
  2. ก่อนปิดงบ: จัดทำต้นทุนต่อ ตร.ม.
  3. หลังปิดงบ: ยืนยันขาดทุนทางภาษีตาม ภ.ง.ด.50
  4. ก่อนยื่น: ทบทวนด้วยผลจริงครึ่งปีแรกและแผนครึ่งปีหลัง

เอกสารนี้เป็นกรอบทั่วไป เงื่อนไขบริษัทมหาชน ธุรกิจเฉพาะ BOI และสัญญา Leasehold ต้องตรวจตามข้อเท็จจริงและกฎหมายปัจจุบัน