จิรยุทธชัย ไตรแสงเสถียรStrategic Finance for Property Development
THEN

Stage 05 / 05 · Exit, Hold & Post-Investment Review

ช่วงที่ 5 Exit และถือครอง

ขายสต็อก ปิดงบและภาษี แบ่งกำไร เลือกเก็บหรือเลิก SPV และทบทวนผลจริงเทียบแผน

คำถามหลักจะนำเงินกลับคืนผู้ถือหุ้นอย่างไร และควรเก็บบริษัทไว้หรือไม่

Checklist และคำถามเชิงกลยุทธ์ภาพรวม 5 ช่วง

ระยะเวลา
6–24 เดือนถ้าถือครองต่ออาจถึง 60 เดือน
ด่านตัดสินใจ
งบการเงินสุดท้าย
IRR จริงเทียบแผน
Hold หรือ Liquidate

Focus Areas

ประเด็นหลักของช่วงที่ 5

  1. 01ขายสต็อกขายสต็อกคงเหลือ ถือต่อ หรือขายยกล็อต เทียบค่าถือครองต่อเดือนไปที่หัวข้อ →
  2. 02ปิดงบและภาษีงบการเงินสุดท้าย ภาษีเงินได้นิติบุคคล และขาดทุนสะสมไปที่หัวข้อ →
  3. 03แบ่งกำไรและเลือกเก็บหรือเลิก SPVเงินกลับผู้ถือหุ้น เงินกันไว้ และการเลิกบริษัทหรือถือ SPV ต่อไปที่หัวข้อ →
  4. 04ทบทวนผลจริงเทียบแผนIRR, MOIC และ Profit on Cost จริงเทียบแผนเพื่อใช้กับโครงการถัดไปไปที่หัวข้อ →

Executive Summary

สรุปสำหรับผู้บริหาร

  • ช่วงเก็บผลลัพธ์ ตัวเลขเล็กกว่าแต่ความเสี่ยงด้านภาษีและ Defect ยังอยู่
  • การเลือกเก็บบริษัทหรือเลิกบริษัทควรคิดตั้งแต่ต้นโครงการ เพราะกระทบผลขาดทุนสะสมและภาษีผู้ถือหุ้น
  • เปรียบเทียบ IRR จริงกับ Feasibility ทุกโครงการ เพื่อใช้ตั้งสมมติฐานโครงการถัดไป

Key Metrics

ตัวเลขที่ต้องจับตา

  • MOIC1.8x–3.0xอ้างอิง
  • Project / Equity IRRจริง vs แผนทบทวนสมมติฐาน
  • Profit on Costจริง vs แผนเทียบโครงการอื่น
  • ค่าถือครองต่อเดือนต่อยูนิตคงเหลือกำหนดราคาลดที่รับได้

ตัวเลขอ้างอิงจากเนื้อหาในเว็บไซต์ ควรใช้ตัวเลขจาก Model และเงื่อนไขแหล่งทุนของโครงการจริง

01 · Key Decisionsสิ่งที่ต้องตัดสินใจ

  • ขายสต็อกคงเหลือหรือถือต่อ ถือมีค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และต้นทุนเงิน
  • วิธี Exit: ขายทั้งหมด ขายหุ้น ขายสินทรัพย์ Refinance หรือถือเพื่อรายได้เช่า
  • ถือ SPV ต่อหรือเลิก เก็บไว้เผื่อ Phase ถัดไป หรือเลิกและชำระบัญชี
  • เงินกลับผู้ถือหุ้น ปันผล ลดทุน หรือคืนเงินกู้จากผู้ถือหุ้น ต่างกันทั้งเวลาและภาษี
  • เงินกันไว้ สำหรับ Defect ภาษีประเมินย้อนหลัง และ Retention ก่อนจ่ายเงินออก
จาก Exit สู่เงินคืนผู้ถือหุ้นสรุปจากสิ่งที่ต้องตัดสินใจด้านบน
จาก Exit สู่เงินคืนผู้ถือหุ้นวิธี Exit ได้แก่ ขายทั้งหมด ขายหุ้น ขายสินทรัพย์ Refinance หรือถือเพื่อรายได้เช่า เงินสดโครงการต้องกันไว้สำหรับ Defect ภาษีย้อนหลัง และ Retention ก่อนคืนผู้ถือหุ้นผ่านปันผล ลดทุน หรือคืนเงินกู้ผู้ถือหุ้นวิธี Exitก่อนจ่ายเงินออกช่องทางคืนเงินผู้ถือหุ้นขายทั้งหมดขายหุ้นขายสินทรัพย์Refinanceถือเพื่อรายได้เช่าเงินสดโครงการ− เงินกัน Defect− ภาษีประเมินย้อนหลัง− RetentionปันผลWHT 10% กรณีทั่วไป · ต้องมีกำไรสะสมลดทุนต่างกันทั้งเวลาและภาษีคืนเงินกู้ผู้ถือหุ้นต่างกันทั้งเวลาและภาษี

02 · Finance · Tax · Legalงานการเงิน ภาษี และกฎหมาย

การเงิน

  • วางแผนขายสต็อกคงเหลือ และเทียบค่าใช้จ่ายถือครองกับการลดราคา
  • คืน Retention ให้ผู้รับเหมาหลังหมด DLP ตามสัญญา
  • ชำระหนี้ครบและปลดหลักประกัน
  • ทำ Project IRR และ Equity IRR จริงเทียบ Feasibility พร้อมรายงานปิดโครงการ

ภาษีและบัญชี

  • ภาษีเงินได้นิติบุคคลอัตราทั่วไป 20% กลับรายการภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี และใช้ผลขาดทุนสะสมก่อนหมดอายุ 5 รอบบัญชี
  • เงินปันผลหัก ณ ที่จ่าย 10% ในกรณีทั่วไป ผู้รับบางประเภทมีเงื่อนไขต่างออกไป ควรตรวจกับที่ปรึกษาภาษี
  • การชำระบัญชีอาจทำให้เงินที่จ่ายเกินทุนถือเป็นเงินปันผลสำหรับผู้ถือหุ้น
  • เตรียมเอกสาร SBT, WHT และ VAT ให้ครบก่อนเริ่มชำระบัญชี เพราะช่วงเลิกกิจการมักถูกตรวจสอบ
  • ยื่นงบที่ตรวจสอบแล้ว ภ.ง.ด.50 สุดท้าย และเก็บเอกสารตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

กฎหมาย

  • ส่งมอบทรัพย์ส่วนกลาง กองทุน และค่าส่วนกลางให้นิติบุคคลอาคารชุด ผู้ขายยังมีภาระค่าส่วนกลางของห้องที่ยังไม่ขาย
  • ระยะเวลารับประกันต้องอ่านทั้งสัญญาขาย สัญญาก่อสร้าง และกฎหมายที่บังคับ ต้นฉบับระบุไม่ตรงกัน ควรยืนยันกับที่ปรึกษากฎหมายก่อนกำหนดเงินกัน
  • จดทะเบียนเลิกบริษัท ชำระบัญชี ปิด VAT และเคลียร์ภาษี วางแผน 12–24 เดือน
ลำดับงานปิดโครงการลำดับโดยประมาณ บางงานทำคู่กันได้
ลำดับงานปิดโครงการลำดับงานปิดโครงการ: ขายสต็อกคงเหลือ ชำระหนี้และปลดหลักประกัน หมด DLP คืน Retention ทำ IRR จริงเทียบแผน ปิดงบที่ตรวจสอบแล้วและยื่น ภ.ง.ด.50 จากนั้นตัดสินใจ Hold หรือเลิกบริษัท ซึ่งการชำระบัญชีใช้ 12–24 เดือนขายสต็อกคงเหลือ · เทียบค่าถือครองกับการลดราคา1ขายสต็อกคงเหลือเทียบค่าถือครองกับการลดราคาชำระหนี้ครบ · และปลดหลักประกัน2ชำระหนี้ครบและปลดหลักประกันหมด DLP · คืน Retention ผู้รับเหมา3หมด DLPคืน Retention ผู้รับเหมาIRR จริงเทียบ Feasibility · รายงานปิดโครงการ4IRR จริงเทียบ Feasibilityรายงานปิดโครงการงบที่ตรวจสอบแล้ว · ภ.ง.ด.50 สุดท้าย5งบที่ตรวจสอบแล้วภ.ง.ด.50 สุดท้าย◆ Hold หรือเลิกบริษัท · ชำระบัญชี 12–24 เดือน6◆ Hold หรือเลิกบริษัทชำระบัญชี 12–24 เดือน

03 · Roadmapงานจาก Roadmap

P10 หลังโอนและปิดโครงการ

#งานหมวดผู้รับผิดชอบผลลัพธ์เวลา
10.1ขายสต็อกคงเหลือการเงินขาย/การเงินแผนขายห้องคงเหลือ, ทบทวนต้นทุนถือครอง ⚠ สต็อกค้างมีต้นทุนถือครอง12–24 เดือน
10.2คืนเงินประกันสุดท้าย & ปิดงานผู้รับเหมางบลงทุนQS/การเงินคืนเงินประกันหลัง DLPสิ้นสุด DLP
10.3งบการเงินตรวจสอบสุดท้าย & ยื่นประจำปีการเงินการเงิน/ผู้สอบบัญชีงบตรวจสอบ, ยื่นงบประจำปีประจำปี
10.4ภาษีเงินได้นิติบุคคลสุดท้าย & รับรู้กำไรการเงินภาษี/การเงินCIT สุดท้าย, กลับรายการภาษีรอตัดบัญชี, ใช้ผลขาดทุนประจำปี
10.5◆ IRR โครงการ/ทุน จริงเทียบ feasibilityงบลงทุนการเงิน/FAผลต่างจริงเทียบ feasibility, ผลตอบแทนที่ได้จริงณ ปิดโครงการ
10.6จ่ายปันผล / แบ่งกำไรการเงินการเงิน/ภาษีมติจ่ายปันผล, หัก WHT ปันผล ⚠ มี WHT ปันผลหลังปิดงบ
10.7เลิก/ชำระบัญชี SPV (ถ้ามี)กฎหมาย/การเงินทนาย/ภาษีจดทะเบียนเลิก, เคลียร์ภาษี ⚠ การชำระบัญชีอาจเกิดเงินปันผลเสมือน12–24 เดือน
10.8บริหาร DLP จนหมดอายุ & ส่งมอบนิติบุคคลกฎหมายPM/ทนายแก้ defect ครบ, ส่งมอบทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดสิ้นสุด DLP
10.9รายงานบทเรียน & ปิดโครงการงบลงทุนการเงิน/PMรายงานปิดโครงการ, benchmark KPIณ ปิดโครงการ

04 · Metricsตัวเลขที่ต้องจับตา

ตัวเลขใช้ทำอะไร
ยูนิตคงเหลือและค่าถือครองต่อเดือนกำหนดราคาขายลดที่ยอมรับได้
ค่าแก้ไข Defect เทียบเงินกันและ Retentionประเมินว่าเงินกันพอหรือไม่
เงินสดอิสระหลังกันสำรองกำหนดจำนวนเงินปันผล
Project IRR และ Equity IRR จริงเทียบแผนทบทวนสมมติฐานและผลงาน
Profit on Cost และ MOIC จริงเทียบกับโครงการอื่น MOIC อ้างอิง 1.8x–3.0x
Cost Variance ตามหมวดตั้งงบโครงการถัดไป
ผลขาดทุนสะสมและปีหมดอายุตัดสินใจเลิกบริษัทหรือเก็บไว้

เงินจ่ายผู้ถือหุ้นได้ = เงินสด - หนี้คงเหลือ - ภาษีค้างจ่าย - Retention - เงินกัน Defect

ถ้าจ่ายเป็นเงินปันผล ต้องมีกำไรสะสมพอและผ่านขั้นตอนตามกฎหมาย เงินสดที่มีจึงอาจมากกว่าเงินที่จ่ายเป็นปันผลได้

เงินจ่ายผู้ถือหุ้นได้ หลังหักภาระทั้งหมดภาพแนวคิดของสูตรด้านบน ความสูงไม่ใช่ตัวเลขจริง
เงินจ่ายผู้ถือหุ้นได้ หลังหักภาระทั้งหมดเงินสดหักหนี้คงเหลือ ภาษีค้างจ่าย Retention และเงินกัน Defect เหลือเป็นเงินที่จ่ายผู้ถือหุ้นได้เงินสดเงินสดหนี้คงเหลือ− หนี้คงเหลือภาษีค้างจ่าย− ภาษีค้างจ่ายRetention− Retentionเงินกัน Defect− เงินกันDefectเงินจ่ายผู้ถือหุ้นได้= เงินจ่ายผู้ถือหุ้นได้ถ้าจ่ายเป็นเงินปันผล จำนวนยังถูกจำกัดด้วยกำไรสะสมและขั้นตอนตามกฎหมาย

05 · Decision Gateด่านตัดสินใจ

Hold หรือเลิกบริษัท: คำถามที่ต้องตอบตามลำดับจากเงื่อนไข Hold และ Go ด้านล่าง
Hold หรือเลิกบริษัท: คำถามที่ต้องตอบตามลำดับถ้าข้อใดข้อหนึ่งเป็นใช่ คือมี Phase ถัดไป ยังมีสต็อกหรือ Rental Pool ยังมีผลขาดทุนสะสม สัญญาบริหารยังผูกพัน หรือ Exit อื่นยังไม่พร้อม ให้ Hold ถ้าทุกข้อเป็นไม่ และเคลียร์งบ ภาษี หนี้ Retention และ Defect ครบ จึงเลิกบริษัทมี Phase ถัดไปบนที่ดินเดียวกันหรือไม่1. มี Phase ถัดไปบนที่ดินเดียวกันหรือไม่ใช่ไม่ยังมีสต็อกคงเหลือ หรือ Rental Pool หรือไม่2. ยังมีสต็อกคงเหลือ หรือ Rental Pool หรือไม่ใช่ไม่ยังมีผลขาดทุนสะสมที่จะใช้ได้หรือไม่3. ยังมีผลขาดทุนสะสมที่จะใช้ได้หรือไม่ใช่ไม่สัญญาบริหารหรือแบรนด์ยังผูกพันอยู่หรือไม่4. สัญญาบริหารหรือแบรนด์ยังผูกพันอยู่หรือไม่ใช่ไม่ทางเลือก Exit อื่นยังไม่พร้อมใช่หรือไม่5. ทางเลือก Exit อื่นยังไม่พร้อมใช่หรือไม่ใช่Holdเก็บ SPV ไว้ไม่ ทุกข้อก่อนเลิกบริษัท ตรวจให้ครบ✓ งบตรวจสอบแล้ว ยื่นภาษีครบ✓ หนี้ ภาษี Retention เคลียร์✓ ความเสี่ยง Defect มีผู้รับภาระGo: เลิกบริษัทชำระบัญชี 12–24 เดือน

Go: เลิกบริษัท

  • ปิดงบที่ตรวจสอบแล้ว และยื่นภาษีครบ
  • หนี้ ภาษี และ Retention เคลียร์ครบ
  • ไม่มีแผน Phase ถัดไป หรือรายได้ต่อเนื่อง
  • ไม่มีประโยชน์ทางภาษีคงเหลือที่คุ้มค่าเก็บไว้
  • พ้นความเสี่ยง Defect หรือมีผู้รับภาระชัดเจน

Hold: เก็บ SPV ไว้

  • มี Phase ถัดไปบนที่ดินเดียวกัน
  • ยังมีสต็อกคงเหลือ หรือ Rental Pool
  • ยังมีผลขาดทุนสะสมที่จะใช้ได้
  • สัญญาบริหารหรือแบรนด์ยังผูกพันอยู่
  • ทางเลือก Exit อื่นยังไม่พร้อม เช่น ขายสินทรัพย์หรือ Refinance

06 · Common Pitfallsความผิดพลาดที่พบบ่อย

  • จ่ายปันผลทั้งหมดก่อนหมด DLP และก่อนกันเงินสำหรับภาษี
  • เลิกบริษัทเร็วเกินไปโดยยังมีผลขาดทุนสะสมหรือสิทธิประโยชน์ที่ใช้ได้
  • เริ่มชำระบัญชีโดยเอกสารภาษีช่วงโอนยังไม่ครบ
  • ประเมินเวลาชำระบัญชีสั้นเกินไป
  • ถือสต็อกเหลือไว้โดยไม่คิดค่าถือครอง
  • ไม่ทำรายงานปิดโครงการ จึงใช้สมมติฐานเดิมในโครงการถัดไป

แหล่งอ้างอิง

  1. Development Breakdown & Roadmap: Condominium-for-Sale (แม่แบบทั่วไป)
  2. คู่มือการบริหารการเงินเชิงกลยุทธ์โครงการอสังหาริมทรัพย์ ภาคปฏิบัติ
  3. คู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์ บทที่ 1

เรียบเรียงโดย นายจิรยุทธชัย ไตรแสงเสถียร
ทบทวนข้อมูลล่าสุด 9 พ.ย. 2569

บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อการศึกษา ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะกรณีด้านการลงทุน กฎหมาย บัญชี หรือภาษี ควรตรวจสอบกฎหมายและมาตรฐานฉบับปัจจุบันก่อนนำไปใช้

Gate Readiness

Checklist และคำถามเชิงกลยุทธ์ก่อนผ่านด่าน

ดูทั้ง 5 ช่วงในหน้ากลยุทธ์ →

Checklist ก่อนผ่านด่าน Gate Readiness

0 / 9

ผลการติ๊กเก็บไว้ในเบราว์เซอร์นี้เท่านั้น และใช้ร่วมกับหน้ากลยุทธ์

คำถามเชิงกลยุทธ์ Strategic Questions

  1. ถือสต็อกต่ออีก 12 เดือนคุ้มกว่าลดราคาขายวันนี้หรือไม่ เมื่อรวมค่าถือครองทั้งหมดแล้ว
  2. ผลขาดทุนสะสมทางภาษีที่ยังใช้ได้คุ้มค่าพอจะเก็บ SPV ไว้หรือไม่ และหมดอายุปีใด
  3. มี Phase ถัดไปบนที่ดินเดียวกัน หรือสัญญาบริหารและแบรนด์ที่ยังผูกพันอยู่หรือไม่
  4. ผลตอบแทนจริงต่างจากแผนเพราะราคา ต้นทุน หรือเวลา และบทเรียนใดต้องใส่ในงบโครงการถัดไป
  5. หลังเลิกบริษัท ใครรับภาระความเสี่ยง Defect ที่ยังเหลืออยู่
ส่วนที่เกี่ยวข้องในคู่มือ

การเงินเชิงกลยุทธ์

การบันทึกบัญชีโครงการ

กฎหมายโครงการ