01 · Key Decisionsสิ่งที่ต้องตัดสินใจ
- อนุมัติ Variation Order หรือไม่ ทุก VO กระทบ Cost-to-Complete และ Contingency
- ใช้ Contingency อย่างไร ใครอนุมัติ และเหลือเท่าไรจึงต้องรายงานกรรมการ
- ปรับแผนขายหรือไม่ ราคา โปรโมชั่น และเงื่อนไขชำระ เมื่อ Absorption ต่ำกว่าแผน
- เรียกทุนเพิ่มเมื่อใด ควรรู้ล่วงหน้า ไม่ใช่เมื่อเงินใกล้หมด
- เร่งงานหรือยอมล่าช้า เทียบค่าเร่งงานกับดอกเบี้ยและผลกระทบต่อวันโอน
02 · Finance · Tax · Legalงานการเงิน ภาษี และกฎหมาย
การเงิน
- จ่ายผู้รับเหมาตามใบรับรองงวดงาน (IPC) ที่ QS รับรอง และบันทึก Retention ในทะเบียน
- เบิกเงินทุนเทียบ S-Curve และติดตาม IDC รายเดือน
- ทำ Cost-Value Reconciliation และ Cost-to-Complete รายเดือน
- พยากรณ์เงินสด 13 สัปดาห์ และตลอดอายุโครงการ
- รายงาน Covenant และความคืบหน้าต่อผู้ให้ทุนตามรอบ
บัญชีและภาษี
- สะสมต้นทุนพัฒนาเป็นสินค้าคงเหลือตาม TAS 2 และทดสอบ Net Realizable Value เมื่อราคาตลาดหรือต้นทุนเปลี่ยน
- หัก ณ ที่จ่ายค่าจ้างทำของและบริการ 3% ยื่น ภ.ง.ด.3 หรือ 53 ตามผู้รับเงิน
- บริหารภาษีซื้อและยื่น ภ.พ.30 รายเดือน โครงการขายห้องชุดเสีย SBT ไม่ใช่ VAT จึงต้องตรวจสิทธิเครดิตภาษีซื้อกับผู้สอบบัญชีหรือที่ปรึกษาภาษี
- VAT ปัจจุบัน 7% มีผลถึง 30 กันยายน 2570 ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับล่าสุด
- ยื่น ภ.ง.ด.51 ภายใน 2 เดือนหลังครบครึ่งรอบบัญชี และ ภ.ง.ด.50 ภายใน 150 วันหลังสิ้นรอบบัญชี
- เงินงวดลูกค้าคงเป็นหนี้สินตามสัญญาตลอดการก่อสร้าง
กฎหมาย
- ก่อสร้างให้ตรงเงื่อนไขของรายงาน EIA และใบอนุญาต การแก้แบบที่กระทบเงื่อนไขต้องตรวจก่อนทำ
- เก็บทะเบียนโควตาต่างชาติรายเดือน เพื่อให้ตรงกับยอดที่นิติบุคคลอาคารชุดจะดูแลภายหลัง
- ตรวจอายุ Bond และกรมธรรม์ CAR ให้ครอบคลุมเมื่อแผนงานเลื่อน
03 · Roadmapงานจาก Roadmap
P7 ก่อสร้าง ควบคุมต้นทุน และการเงินระหว่างสร้าง
| # | งาน | หมวด | ผู้รับผิดชอบ | ผลลัพธ์ | เวลา |
|---|---|---|---|---|---|
| 7.2 | ตรวจรับงวดงาน & รับรองรายเดือน | งบลงทุน | QS/PM | IPC ที่รับรอง, ประเมินมูลค่า, เงินประกัน | รายเดือน |
| 7.3 | เบิกเงินทุนตาม S-curve | การเงิน | ฝ่ายการเงิน | เบิกเงินเทียบแผน, ติดตาม IDC | รายเดือน |
| 7.4 | หัก ณ ที่จ่ายค่าผู้รับเหมา/ที่ปรึกษา | การเงิน | ฝ่ายการเงิน | หัก WHT & ยื่นแบบ | รายเดือน |
| 7.5 | บริหารภาษีซื้อ (Input VAT) | การเงิน | ฝ่ายการเงิน | บันทึก/ขอคืนภาษีซื้อ | รายเดือน |
| 7.6 | ต้นทุนคงเหลือ & งบเทียบจริง (CVR) | งบลงทุน | QS/การเงิน | รายงาน cost-value reconciliation รายเดือน ⚠ ติดตามต้นทุนบานปลายแต่เนิ่น | รายเดือน |
| 7.7 | งานเพิ่ม-ลด / บริหารการเปลี่ยนแปลง | กฎหมาย/งบลงทุน | PM | ทะเบียน VO, ควบคุมการใช้ contingency | ต่อเนื่อง |
| 7.8 | ติดตามคุณภาพ ความปลอดภัย & สิ่งแวดล้อม | กฎหมาย | PM | รายงานตรวจสอบ, ความปลอดภัย & monitoring | ต่อเนื่อง |
| 7.9 | ติดตามยอดขาย & ทะเบียนสัดส่วนต่างชาติ | กฎหมาย/การเงิน | ขาย/ทนาย | ยอดขายเทียบแผน, ทะเบียนโควตาต่างชาติ | รายเดือน |
| 7.10 | เก็บเงินงวดผู้ซื้อ (หนี้สินตามสัญญา) | การเงิน | ฝ่ายการเงิน | เก็บเงินงวด; บันทึกเป็นรายได้รับล่วงหน้า | ตามงวด |
| 7.11 | ปฏิบัติตามเงื่อนไขทุน & รายงานผู้ให้ทุน | การเงิน | ฝ่ายการเงิน | รายงานเงื่อนไข/การเงินต่อผู้ให้ทุน | รายไตรมาส |
| 7.12 | ยื่นภาษีเงินได้นิติบุคคลตามรอบ | การเงิน | ฝ่ายภาษี | แบบภาษีครึ่งปี & ประจำปี | ตามรอบ |
| 7.13 | ◆ โครงสร้างขึ้นถึงยอด (Topping-out) | เทคนิค | ผู้รับเหมา | หมุดหมายโครงสร้างเสร็จ | หมุดหมาย |
04 · Metricsตัวเลขที่ต้องจับตา
| ตัวเลข | ระดับอ้างอิงจากต้นฉบับ | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| Cost-to-Complete เทียบงบ | ไม่เกินงบ + Contingency 5–10% | อุตสาหกรรมไทยเกินงบเฉลี่ย 5–15% ตามบทที่ 1 |
| Contingency คงเหลือเทียบงานคงเหลือ | ควรลดตามสัดส่วนงาน | ถ้าใช้เร็วกว่าความคืบหน้าถือเป็นสัญญาณเตือน |
| Actual vs S-Curve | ตามแผนงานฐาน | ดูทั้งงานจริงและเงินที่เบิก |
| Presale ก่อนสร้างเสร็จ | เป้า 60–80% | ใช้วางแผน Refinance และวันโอน |
| เงินงวดค้างชำระ | ติดตาม AR Aging | เป็นสัญญาณลูกค้าทิ้งดาวน์ |
| DSCR, LTC, Sales-to-Drawdown | ตาม Covenant; DSCR อ้างอิง 1.25x–1.50x | ทำ Headroom ล่วงหน้าอย่างน้อยรายไตรมาส |
| Cash Runway ถึงวันโอน | ต้องไม่ติดลบใน Stress Case | ตัวเลขนี้สำคัญที่สุดของช่วงนี้ |
Estimate at Completion = ต้นทุนจริงสะสม + Cost-to-Complete
ต้นทุนเกินงบ = Estimate at Completion - งบที่อนุมัติ
05 · Decision Gateด่านตัดสินใจ
ด่านหลักของช่วงนี้คือ Topping-out และด่านรายเดือนจากรายงานต้นทุนและเงินสด ทางเลือกในช่วงนี้มักไม่ใช่หยุดโครงการ แต่คือเลือกวิธีปิดส่วนต่างให้เร็วที่สุด
เดินต่อตามแผน
- Estimate at Completion อยู่ในงบรวม Contingency
- งานจริงไม่ล้าหลัง S-Curve เกินเกณฑ์ที่ตกลง
- ยอดขายและเงินงวดเป็นไปตามแผน
- Covenant มี Headroom
- เงินสดพอถึงวันโอนใน Stress Case
หยุดเพื่อปรับแผน
- ต้นทุนคาดการณ์เกิน Contingency: ทำ VE, เจรจา VO, จัดหาทุนเพิ่ม
- Presale ต่ำกว่าแผน: ปรับราคาและเงื่อนไข และทดสอบ Peak ใหม่
- ผู้รับเหมามีปัญหาการเงิน: ตรวจ Bond และแผนสำรอง
- ใกล้ผิด Covenant: คุยกับผู้ให้ทุนก่อนถึงวันรายงาน
06 · Common Pitfallsความผิดพลาดที่พบบ่อย
- รายงานเฉพาะ % ก่อสร้าง ไม่รายงาน Cost-to-Complete
- อนุมัติ VO ทีละรายการโดยไม่ดูผลรวมต่อ Contingency
- จ่ายงวดตามคำขอผู้รับเหมาโดยไม่มีการรับรองอิสระ
- หยุด Capitalize ดอกเบี้ยไม่ทันเมื่อการพัฒนาแล้วเสร็จเป็นส่วนใหญ่ หรือ Capitalize ต่อในช่วงงานหยุดนาน
- รอถึงใกล้ผิด Covenant จึงแจ้งผู้ให้ทุน
- ไม่ปรับวันโอนใน Model เมื่องานล่าช้า
- ปล่อยให้ต้นทุนงาน FF&E และงานตกแต่งท้ายโครงการเกินงบ เพราะมองแต่งานโครงสร้าง