ส่วนที่ 3: การบันทึกบัญชีระยะก่อสร้าง

บทที่ 7 การรวมต้นทุนการก่อสร้าง (Cost Accumulation)

บทนี้จัดต้นทุนเป็นกลุ่มที่ดิน Hard Cost, Soft Cost, ต้นทุนทางการเงิน และเงินสำรอง โดยออกแบบบัญชี WIP ตาม Work Breakdown Structure เพื่อให้รู้ว่างบเกินในหมวดใด ต้นทุนทางตรง เช่น ค่าผู้รับเหมาหลักและช่วง วัสดุ Owner Supply FF&E และการทดสอบคุณภาพ ลง WIP ตามโครงการ อาคาร หรือยูนิต ส่วนต้นทุนทางอ้อม เช่น ทีมไซต์ ถนนภายใน ระบบส่วนกลาง และประกัน All-Risk ใช้เกณฑ์ปันส่วนที่สมเหตุสมผลและสม่ำเสมอ

ตรรกะการบันทึกงวดงานคือเดบิต WIP เครดิตเจ้าหนี้ผู้รับเหมา Retention และ WHT สำหรับยูนิตเพื่อขายซึ่งอยู่นอกระบบ VAT ภาษีซื้อขอคืนไม่ได้จึงรวมใน WIP ต่างจากกิจการในระบบ VAT เช่น โรงแรม ที่แยกภาษีซื้อออก วัสดุที่ยังไม่ใช้ควรอยู่ในบัญชีวัสดุคงเหลือก่อน แล้วโอนเข้า WIP เมื่อเบิกใช้

งานที่เสร็จแล้วแต่ยังไม่มีใบแจ้งหนี้ต้องตั้งค้างจ่ายเข้า WIP ณ สิ้นงวด และกลับรายการเมื่อได้เอกสารจริง การตรวจรับควรผ่านวิศวกร QS และ Project Manager ก่อนลงบัญชี

เมื่อได้รับใบรับรองการก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมโอน ให้โอน WIP ไปยูนิตพร้อมโอน และไปต้นทุนขายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ Retention เป็นหนี้สินที่หักจากงวดงานและคืนเมื่อพ้นเงื่อนไข ส่วน Performance Bond ในรูป Bank Guarantee โดยทั่วไปอยู่นอกงบ หากหัก Retention ไปซ่อม Defect ให้ลดหนี้สิน Retention คู่กับภาระซ่อมที่ตั้งไว้

บทที่ 8 การรวมดอกเบี้ยเป็นต้นทุนโครงการ (Capitalized Interest – TAS 23)

TAS 23 ให้รวมต้นทุนการกู้ยืมที่เกี่ยวข้องโดยตรงเข้าสินทรัพย์ที่ใช้เวลานานในการเตรียมให้พร้อมขาย เงื่อนไขเริ่มมี 3 ข้อพร้อมกัน คือมีรายจ่ายของสินทรัพย์ มีต้นทุนการกู้ยืม และมีกิจกรรมเตรียมสินทรัพย์ การถือที่ดินเฉยๆ แม้กู้มาซื้อ จึงเป็นค่าใช้จ่ายจนกว่ากิจกรรมจะเริ่มจริง

การรวมดอกเบี้ยสิ้นสุดเมื่อสินทรัพย์พร้อมขาย สำหรับคอนโดมักอ้างอิงวันได้ใบรับรองและจดทะเบียนอาคารชุด บ้านจัดสรรทยอยหยุดเป็นหลัง และ Mixed-use หยุดตามส่วนที่แล้วเสร็จ หากกิจกรรมหยุดเป็นเวลานาน เช่น รอแก้ EIA ข้อพิพาท หรือขาดเงินทุน ให้หยุดรวมชั่วคราวและรับรู้เป็นค่าใช้จ่าย การหยุดตามธรรมชาติ เช่น รอคอนกรีต ไม่ถือเป็นการระงับ ระยะที่ถือว่านานเป็นดุลยพินิจที่ต้องมีเหตุผล

เงินกู้เฉพาะโครงการใช้ดอกเบี้ยจริงหักรายได้จากการนำเงินกู้ที่ยังไม่ใช้ไปหาผล เงินกู้ทั่วไปใช้อัตราถ่วงน้ำหนักคูณรายจ่ายสะสมเฉลี่ยของสินทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้เงินกู้เฉพาะ และจำนวนที่รวมได้ต้องไม่เกินดอกเบี้ยจริงในงวด

อัตราเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก = ดอกเบี้ยเงินกู้ทั่วไปในงวด ÷ เงินต้นเฉลี่ยของเงินกู้ทั่วไปในงวด

ตรรกะการบันทึกคือเดบิต WIP ส่วนที่รวมได้ เดบิตค่าใช้จ่ายทางการเงินส่วนที่รวมไม่ได้ และเครดิตดอกเบี้ยค้างจ่ายหรือเงินฝาก ตัวอย่างในเล่มแสดงว่าดอกเบี้ยที่ Capitalize กลายเป็นต้นทุนต่อยูนิต การเบิกเงินกู้เร็วกว่าความจำเป็นจึงทำให้ต้นทุนสูงขึ้นโดยตรง

บทที่ 9 การบันทึก CAPEX และการควบคุมต้นทุน

Cost Control เป็นตัวกำหนดว่ากำไรตามแผนจะเหลือจริงเท่าไร หนังสือให้ล็อก Project Budget ณ วันอนุมัติลงทุน และแยกตัวเลขเป็น Approved Budget, Current Budget ที่รวม VO ที่อนุมัติแล้ว และ Actual Cost การแก้งบต้องมีการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษร

S-Curve ใช้เทียบการใช้เงินสะสมกับความก้าวหน้า ช่วงต้นน้อย ช่วงโครงสร้างและงานระบบมาก ช่วงท้ายน้อยลง และเป็นฐานของแผนเบิกเงินกู้ Variation Order หรือ Change Order เกิดจากการเปลี่ยนวัสดุ ขอบเขต แบบ สภาพหน้างาน หรือการเร่งงาน ต้องมีเอกสารลงนามก่อนบันทึก ตรรกะคือเดบิต WIP ตามมูลค่างานที่รับรอง เครดิตเจ้าหนี้ Retention และ WHT ตามเงื่อนไขเดียวกับงวดงานปกติ

Cost Overrun ต้องวิเคราะห์เหตุ เช่น การเปลี่ยนแบบโดยเจ้าของโครงการ สภาพดินที่ไม่ทราบล่วงหน้า ราคาวัสดุ ความล่าช้า การแก้งาน และการขยายขอบเขต เพื่อวางมาตรการ เช่น Freeze Design, สัญญาราคาคงที่ และ Milestone Gate

EAC = Actual Cost สะสม + Cost to Complete

รายงาน Cost to Complete และ EAC รายเดือนบอกว่าต้องใช้อีกเท่าไรและจะจบที่เท่าไร จึงต้องให้ทีมโครงการประเมินงานคงเหลือจริง ไม่ใช่ใช้งบคงเหลือเป็นคำตอบ EAC ยังเป็นข้อมูลตั้งต้นของต้นทุนต่อยูนิต การทดสอบ NRV และรายงานต่อธนาคาร การตรวจเงินสำรองควรดูแนวโน้มของหมวดปลายโครงการ ไม่ใช่ดูเฉพาะยอดรวม

บทที่ 10 การบันทึกเงินกู้โครงการ (Project Finance)

เงินกู้โครงการเบิกตามงวดงาน โดยธนาคารมักกำหนดให้ใส่ Equity ก่อน มีรายงานความก้าวหน้า Use of Proceeds ไม่มีเหตุผิดนัด และบางสัญญามีเงื่อนไขยอด Presale ตรรกะพื้นฐานคือเดบิตบัญชีเงินกู้โครงการ เครดิตเงินกู้ระยะยาว

ค่าธรรมเนียมที่เป็นส่วนหนึ่งของอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง เช่น Arrangement Fee ค่าตรวจประเมิน ค่ากฎหมาย และค่าจดจำนอง ตัดจำหน่ายตามวิธี Effective Interest ตาม TFRS 9 ส่วนที่ตัดในช่วงที่เข้าเงื่อนไข TAS 23 รวมเป็นต้นทุนโครงการได้ วิธีเส้นตรงใช้ได้เมื่อผลต่างไม่มีนัยสำคัญ ส่วนค่าธรรมเนียมที่จ่ายตามงวดเพื่อบริการต่อเนื่องบันทึกตามลักษณะรายการ

หลังอาคารพร้อมขาย ดอกเบี้ยเลิกรวมเป็นต้นทุนและเป็นค่าใช้จ่าย การชำระคืนมีทั้ง Bullet, Sculpted, Amortized และ Pay-as-you-transfer โครงการขายมักเหมาะกับการชำระตามยอดโอน เพราะกระแสเงินสดหลักเกิดหลังก่อสร้าง Debt Sculpting คือการออกแบบตารางคืนเงินต้นให้เท่าทันเงินที่จะเข้าจริง

Covenant ที่พบบ่อยคือ DSCR, LTV, LTC, Debt to Equity, Interest Coverage และ Presale Ratio ควรคำนวณล่วงหน้าก่อนส่งธนาคาร และเจรจาทันทีเมื่อเห็นแนวโน้มผิดเงื่อนไข เมื่อรีไฟแนนซ์โดยปิดเงินกู้เดิม ให้เดบิตเงินกู้เดิม เครดิตเงินสด และรับรู้ค่าธรรมเนียมคงเหลือเป็นค่าใช้จ่ายทันที ยกเว้นเป็นการแก้เงื่อนไขกับผู้ให้กู้เดิมซึ่งต้องประเมินตามหลัก TFRS 9