ส่วนที่ 5: ภาษีและการปฏิบัติตามกฎหมายไทย

บทที่ 15 ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) สำหรับธุรกิจอสังหาฯ

ประเด็นหลักของบทนี้คือการจัดการภาษีซื้อ เพราะการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรเสีย SBT และอยู่นอกระบบ VAT ขณะที่ค่าก่อสร้างและวัสดุมี VAT ภาษีซื้อของยูนิตเพื่อขายจึงขอคืนไม่ได้ และต้องรวมเป็นต้นทุน WIP ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนต่อยูนิตโดยตรง

กิจการในระบบ VAT เช่น บริการโรงแรม บริการบริหารอาคาร สปา และบริการอื่น ต้องออกใบกำกับภาษีและยื่น ภ.พ.30 รายเดือน ส่วนการขายห้องชุดใช้ใบรับเงินตามปกติ การให้เช่าและบริการต้องแยกลักษณะรายการ เพราะการยกเว้นหรือการเสีย VAT ไม่เหมือนกัน

บริษัทที่มีทั้งสองกิจการต้องแยกภาษีซื้อที่ระบุตรงได้ก่อน แล้วจึงเฉลี่ยส่วนที่ใช้ร่วมตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด และทบทวนเมื่อรู้รายได้จริงทั้งปี ตรรกะการบันทึกคือเดบิตภาษีซื้อเฉพาะส่วนที่มีสิทธิ ส่วนที่ขอคืนไม่ได้เดบิตรวมในต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง และปลายเดือนเดบิตภาษีขาย เครดิตภาษีซื้อและ VAT ค้างนำส่ง

ภาษีซื้อต้องห้าม เช่น ค่ารับรองหรือรถยนต์นั่ง ใช้ไม่ได้ทุกกรณี ส่วนเงินจองห้องพักหรือบริการในระบบ VAT ต้องดูจุดความรับผิด ซึ่งโดยทั่วไปเกิดเมื่อรับชำระค่าบริการ ไม่ใช่รอจนให้บริการ ควรทำตารางแยกกิจการและเอกสารประกอบทุกงวด เพื่อตอบเจ้าหน้าที่และผู้สอบบัญชีได้

บทที่ 16 ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) และอากรแสตมป์

SBT สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรคือ 3% บวกภาษีท้องถิ่น 10% ของ SBT รวม 3.3% ของรายรับหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า และชำระเมื่อจดทะเบียนโอน

SBT รวม = ฐานภาษีที่สูงกว่า × 3.3%

ผู้พัฒนาเสีย SBT โดยไม่ขึ้นกับระยะเวลาถือครอง ข้อยกเว้นเรื่องถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเป็นกรณีของบุคคลธรรมดาตามเงื่อนไขกฎหมาย จึงเกี่ยวกับผู้พัฒนามากที่สุดตอนซื้อที่ดินจากบุคคลธรรมดา การเสีย SBT และอากรแสตมป์ 0.5% ไม่ซ้ำกันในธุรกรรมเดียว

ในการซื้อที่ดิน หากกิจการจ่ายแทนผู้ขายตามสัญญา ควรดูว่าเป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อหรือเป็นการหักจากเงินที่ชำระผู้ขาย และลงบัญชีให้ตรงกับข้อตกลง ในฝั่งการขายยูนิต ตรรกะการบันทึกคือ ณ วันจดทะเบียน เดบิต SBT ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายในการขาย เครดิตเงินฝากที่ชำระให้สำนักงานที่ดิน โดยไม่รวมใน COGS และไม่ทยอยรับรู้ก่อนวันโอน

บทนี้เน้นการวางแผนเงินสด เพราะ SBT เกิดเป็นก้อนตามจังหวะการโอน แม้กำไรจะรับรู้ช่วงเดียวกัน CFO จึงควรสำรองเงินในช่วงโอนสูงสุด โดยคำนวณจากราคาขายและราคาประเมินรายยูนิต การตรวจกรณีราคาขายต่ำกว่าราคาประเมินสำคัญมาก เพราะฐาน SBT และฐานอื่นในวันโอนอาจไม่เท่ากับราคาตามสัญญา

บทที่ 17 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (WHT)

บทนี้สรุปหน้าที่หักและนำส่งภาษีในรายการที่พบบ่อย ฐาน WHT ของค่าบริการโดยทั่วไปคือยอดก่อน VAT ผู้รับเหมา ผู้ออกแบบ ที่ปรึกษา และผู้ให้บริการนิติบุคคลในประเทศใช้อัตรา 3% ค่าโฆษณาโดยทั่วไป 2% และค่าเช่า 5% อัตราจริงขึ้นกับประเภทเงินได้และสถานะผู้รับ จึงควรตรวจก่อนจ่ายทุกครั้ง

ตรรกะการบันทึกคือเดบิตรายการต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายเต็มจำนวน เครดิตเจ้าหนี้สุทธิและ WHT ค้างนำส่ง แล้วล้าง WHT ค้างนำส่งเมื่อยื่นแบบ ภ.ง.ด.1 ใช้กับเงินเดือน ภ.ง.ด.3 กับบุคคลธรรมดา ภ.ง.ด.53 กับนิติบุคคล และ ภ.ง.ด.54 กับผู้รับต่างประเทศ ผู้จ่ายต้องออกหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายให้ผู้รับ

ค่านายหน้าขายยูนิตต้องแยกการบันทึกบัญชีจากภาษี ทางบัญชี ค่านายหน้าที่เป็นต้นทุนส่วนเพิ่มของการได้สัญญาให้เดบิต Contract Cost Asset ตาม TFRS 15 และตัดเป็นค่าใช้จ่ายเมื่อโอนยูนิต ไม่ควรรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายทันที ยกเว้นเข้าเงื่อนไขทางปฏิบัติของมาตรฐาน ส่วน WHT หักตามเงื่อนไขการจ่าย ซึ่งอาจเกิดก่อนการรับรู้ค่าใช้จ่าย

ดอกเบี้ยจ่ายต่างประเทศมีอัตราทั่วไป 15% และอาจลดได้ตามอนุสัญญาภาษีซ้อนถ้ามีเอกสารถิ่นที่อยู่ครบ การยื่นผ่าน e-Withholding Tax อาจลดงานเอกสาร แต่เงื่อนไขและอัตราพิเศษเปลี่ยนตามช่วงเวลา จึงต้องตรวจประกาศปัจจุบัน

บทที่ 18 ภาษีเงินได้นิติบุคคล (CIT)

CIT อัตรามาตรฐาน 20% คำนวณจากกำไรทางภาษี ซึ่งเริ่มจากกำไรทางบัญชี บวกรายจ่ายต้องห้ามและรายได้ทางภาษีที่บัญชียังไม่รับรู้ แล้วหักรายได้ยกเว้นและรายจ่ายที่กฎหมายให้หัก

CIT = กำไรสุทธิทางภาษี × 20% (เว้นแต่มีสิทธิยกเว้นหรืออัตราเฉพาะ)

สำหรับผู้พัฒนา ผลแตกต่างที่พบบ่อยคือค่าเผื่อและประมาณการที่รับรู้ทางบัญชีก่อนจ่ายจริง เช่น Warranty Provision และค่าเผื่อลดมูลค่า รวมถึงค่าเสื่อมราคาและผลอัตราแลกเปลี่ยนที่ยังไม่เกิดจริง รายจ่ายต้องห้ามต้องมีตารางอ้างอิงมาตรา 65 ตรีและเอกสารครบ การกู้จากผู้ถือหุ้นควรกำหนดดอกเบี้ยที่อธิบายได้ และตรวจข้อจำกัดเฉพาะของสิทธิ BOI หรือเงื่อนไขเงินกู้

ตรรกะของ Deferred Tax ตาม TAS 12 คือเปรียบเทียบมูลค่าตามบัญชีกับฐานภาษี แล้วรับรู้สินทรัพย์หรือหนี้สินภาษีรอการตัดบัญชี เช่น ตั้ง Warranty Provision แล้วเดบิต DTA เครดิตค่าใช้จ่ายภาษี เมื่อจ่ายจริงจึงกลับรายการ NPAEs ไม่ถูกบังคับให้บันทึกตามหลักนี้

ภ.ง.ด.51 ยื่นภายในสองเดือนหลังครึ่งรอบบัญชี และถ้าประมาณการกำไรขาดเกิน 25% ของกำไรจริงโดยไม่มีเหตุอันสมควร อาจมีเงินเพิ่ม ภ.ง.ด.50 ยื่นภายใน 150 วันหลังสิ้นรอบบัญชี การบันทึกปลายปีให้เดบิตภาษีเงินได้ เครดิตภาษีจ่ายล่วงหน้า เครดิต WHT ที่ถูกหัก และเครดิตเงินสดส่วนต่าง กิจการที่มีสิทธิ BOI ต้องแยกกำไรยกเว้นกับกำไรปกติและปันส่วนค่าใช้จ่ายร่วมโดยมีหลักฐาน

บทที่ 19 ค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนอง

ค่าธรรมเนียมโอนอัตราปกติคือ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ส่วนการจดจำนองอัตราปกติ 1% ของวงเงินจำนอง ต้นฉบับระบุเพดานค่าจดจำนองไว้ที่ 200,000 บาท จึงควรตรวจอัตราและเพดานกับสำนักงานที่ดินก่อนใช้กับวงเงินใหญ่

ภาระค่าธรรมเนียมไม่ได้ตายตัว ต้องดูสัญญาจะซื้อจะขาย แนวปฏิบัติตลาดมักแบ่งค่าธรรมเนียมโอนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ผู้ขายรับ SBT และผู้กู้รับค่าจดจำนอง ในฝั่งผู้พัฒนา ค่าธรรมเนียมส่วนที่บริษัทรับภาระเป็นค่าใช้จ่ายในการขาย ณ วันโอน โดยเดบิตบัญชีค่าธรรมเนียมและเครดิตเงินฝาก ส่วนค่าจดจำนองเงินกู้โครงการเป็นต้นทุนการจัดหาเงินกู้ที่ตัดตามอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง

โปรโมชั่นฟรีค่าโอนในทางเศรษฐกิจเป็นการลดราคา ควรพิจารณาลดราคาธุรกรรมตาม TFRS 15 การบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายขายต้องมีเหตุผลรองรับและเปิดเผยนโยบายให้สม่ำเสมอ

ในการวางแผนกำไร ภาษีและค่าธรรมเนียมฝั่งผู้ขายเป็นต้นทุนจริงระดับหลายเปอร์เซ็นต์ของรายได้ เช่น SBT 3.3% บวกค่าธรรมเนียมส่วนที่ผู้ขายรับ จึงต้องหักในการประเมิน Operating Margin และ NRV