ส่วนที่ 1: ภาพรวมธุรกิจและกรอบมาตรฐานการบัญชี

บทที่ 1 ภาพรวมธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

บทนี้อธิบายว่าเหตุใดบัญชีธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ จึงต่างจากธุรกิจซื้อมาขายไป ธุรกิจใช้เงินทุนหนา วงจรยาว 3–10 ปี ต้องผ่านใบอนุญาตหลายชั้น และมีระบบ Presale ที่รับเงินจากลูกค้าก่อนสร้างเสร็จ โครงการจึงเดินผ่าน 5 ระยะ คือ Pre-Development, Construction, Presale & Sales, Transfer และ Close-out โดยระยะก่อสร้างกับ Presale ทับซ้อนกัน

ประเภทโครงการเป็นจุดเริ่มของนโยบายบัญชี บ้านจัดสรรและคอนโดทั่วไปรับรู้รายได้ ณ วันโอน วิลล่าที่สร้างตามคำสั่งอาจรับรู้ตลอดช่วงเวลาเมื่อเข้าเกณฑ์ คอนโดเทลมีทั้งรายได้จากการขายและรายได้จาก Rental Pool ส่วน Mixed-use ต้องแยก Performance Obligation และก้อนต้นทุนตามอาคาร

แหล่งเงินทุนมี 3 ทาง ทุนและเงินกู้ผู้ถือหุ้น เงินกู้โครงการที่เบิกตามงวดงาน และเงินจองกับเงินดาวน์ซึ่งเป็น Contract Liability ไม่ใช่รายได้ ผลทางบัญชีคือระหว่างก่อสร้างงบแสดงฐานะการเงินมี WIP และ Contract Liability โตคู่กัน ขณะที่รายได้ยังเป็นศูนย์ ตรรกะการบันทึกในช่วงนี้คือเดบิตสินค้าคงเหลือเมื่อเกิดต้นทุนที่เข้าเงื่อนไข และเครดิตหนี้สินตามสัญญาเมื่อรับเงินลูกค้า

ด้วยเหตุนี้ การขาดทุนในปีแรกๆ จึงไม่ได้แปลว่าโครงการล้มเหลว ตัวชี้วัดที่ควรใช้ก่อนโอนคือ Take-up Rate ยอด Presale สะสม และ Cost to Complete สำหรับกิจการพัฒนาเพื่อขาย เงินที่จ่ายเพื่อสินค้าคงเหลือจัดอยู่ในกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน จึงต้องอ่าน CFO ติดลบช่วงก่อสร้างด้วยความเข้าใจนี้

บทที่ 2 กรอบมาตรฐานการบัญชีที่เกี่ยวข้อง

บทนี้วางกรอบมาตรฐานที่ใช้ตลอดเล่ม หัวใจคือ TFRS 15 ซึ่งใช้ 5 ขั้นตอนและรับรู้รายได้เมื่อการควบคุมโอนไปยังลูกค้า สำหรับคอนโดและบ้านจัดสรรทั่วไปคือวันโอนกรรมสิทธิ์ ที่ดินและโครงการที่ถือไว้เพื่อขายเป็นสินค้าคงเหลือตาม TAS 2 แยกเป็นที่ดินรอพัฒนา งานระหว่างก่อสร้าง และยูนิตพร้อมโอน วัดด้วยราคาทุนหรือ NRV ที่ต่ำกว่า และไม่คิดค่าเสื่อม

TAS 16 ใช้กับสินทรัพย์ที่กิจการใช้เอง เช่น สำนักงาน ยานพาหนะ และอาจรวม Sales Gallery ชั่วคราวที่ใช้นานเกินหนึ่งงวด ซึ่งคิดค่าเสื่อมตามช่วงการขาย ไม่เข้า WIP ส่วน Show Unit เข้า WIP เฉพาะงานที่คงอยู่ในห้องที่จะขายจริง TAS 40 ใช้กับทรัพย์ที่ถือเพื่อค่าเช่าหรือเพิ่มมูลค่า การจำแนกขึ้นกับวัตถุประสงค์การถือครอง

TAS 23 ให้รวมต้นทุนการกู้ยืมที่เกี่ยวข้องโดยตรงเข้าสินทรัพย์ที่เข้าเงื่อนไข ตั้งแต่มีรายจ่าย มีต้นทุนกู้ยืม และมีกิจกรรมเตรียมสินทรัพย์ จนสินทรัพย์พร้อมขาย TFRS 16 ทำให้ผู้เช่ารับรู้สินทรัพย์สิทธิการใช้และหนี้สินตามสัญญาเช่า ส่วน TAS 12 รับรู้ภาษีรอการตัดบัญชีจากผลแตกต่างชั่วคราว

บริษัทส่วนใหญ่ที่ยังไม่เข้าตลาดใช้ TFRS for NPAEs ซึ่งง่ายกว่าในเรื่องสัญญาเช่า ภาษีรอการตัดบัญชี และการเลือกปฏิบัติกับต้นทุนการกู้ยืม บริษัทที่วางแผน IPO ควรเริ่มทำตาม TFRS for PAEs ล่วงหน้า เพราะการปรับงบย้อนหลังมีปริมาณงานสูง รายละเอียดของมาตรฐานเปลี่ยนได้ จึงควรตรวจฉบับปัจจุบันก่อนกำหนดนโยบาย

บทที่ 3 โครงสร้างผังบัญชีสำหรับโครงการอสังหาฯ

ผังบัญชีเป็นฐานของการปิดงบและการวิเคราะห์ต้นทุนต่อยูนิต หนังสือแนะนำ 5 หมวดมาตรฐาน และเพิ่มบัญชีเฉพาะธุรกิจ เช่น เงินฝาก Escrow บัญชีเงินกู้โครงการ ที่ดินรอพัฒนา WIP ยูนิตพร้อมโอน ค่าเผื่อลดมูลค่า หนี้สินตามสัญญาแยกตามเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ Retention Warranty Provision รวมถึงรายได้และต้นทุนแยกตามประเภทการขาย

จุดที่ควรปรับให้ตรงมาตรฐานคือค่านายหน้าที่เกิดจากการได้สัญญา ควรมีบัญชี Contract Cost Asset แยกต่างหาก และตัดเป็นค่าใช้จ่ายเมื่อโอนยูนิต ขณะที่ค่าโฆษณาและค่าใช้จ่ายขายทั่วไปเป็นค่าใช้จ่ายในงวด

การแยกบัญชีรายโครงการทำได้ 3 แบบ คือ Separate Entity ด้วย SPV แยกต้นทุนชัดแต่ค่าบริหารสูง Segment Accounting ในบริษัทเดียวเหมาะกับโครงการเล็ก และ Hybrid ที่มี Holding กับ SPV บนระบบ ERP กลาง เกณฑ์เลือกคือความชัดเจนของต้นทุน ความสะดวกในการกู้ การขายโครงการ และเงื่อนไขสิทธิประโยชน์ภาษี

ระบบความรับผิดชอบควรแยก Profit Center รายอาคารหรือธุรกิจ เช่น Rental Pool และ Cost Center เช่น ก่อสร้าง การขาย ออกแบบ สำนักงานกลาง เพื่อระบุเจ้าของตัวเลขได้ ส่วนรหัสควรมี 4 ระดับ Project-Phase-Building-Unit และเก็บเป็น Dimension แยกจากรหัสบัญชี ตรรกะการบันทึกคือทุกรายการที่ลง WIP รายได้ และ Contract Liability ต้องมีรหัสยูนิตกำกับ จึงดึงรายงาน Cost per Unit ได้ตลอดอายุโครงการโดยไม่ต้องสร้างบัญชีซ้ำ