01 · Key Decisionsสิ่งที่ต้องตัดสินใจ
- ลำดับการโอน ยูนิตใด กลุ่มใด เพื่อให้เงินเข้าเร็วและปลดหนี้ได้เร็ว
- จัดการผู้ไม่รับโอน ริบเงิน เจรจา หรือขายต่อ ตามสัญญาและกฎหมาย
- ลำดับการใช้เงินโอน ชำระหนี้ตาม Release Price ค่าภาษี เงินกันไว้ และเงินคืนผู้ถือหุ้น
- ส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมโอน ตามสัญญากับผู้ซื้อ
- ราคาขายสต็อกคงเหลือ ถือต่อหรือขายลดราคาเพื่อปิดหนี้
02 · Finance · Tax · Legalงานการเงิน ภาษี และกฎหมาย
ภาษีและค่าธรรมเนียม ณ วันโอน
| รายการ | อัตรา | ฐานและหมายเหตุ |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% | ของราคาประเมิน แบ่งภาระตามสัญญา ดูมาตรการลดด้านล่าง |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) | 3.3% | รวมภาษีท้องถิ่น บนราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า |
| อากรแสตมป์ | ยกเว้น | เมื่อเสีย SBT ถ้าไม่เสีย SBT คิด 0.5% |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ผู้ขายนิติบุคคล | 1% | ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า เครดิตกับภาษีเงินได้นิติบุคคลได้ |
| VAT จากการขายห้องชุด | ไม่มี | ขายอสังหาริมทรัพย์อยู่นอก VAT แต่เฟอร์นิเจอร์ที่ขายแยกอาจมี VAT |
มาตรการลดค่าธรรมเนียม: ครม. เมื่อ 30 มิถุนายน 2569 ต่อมาตรการลดค่าจดทะเบียนโอนและจำนองเหลือ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570 ตามข่าวจำกัดเฉพาะผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ที่อยู่อาศัยหรือห้องชุดราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท วงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา ผู้ซื้อต่างชาติจึงไม่อยู่ในเงื่อนไขตามข่าว ควรตรวจประกาศในราชกิจจานุเบกษาก่อนใช้จริง
ภาษีธุรกิจเฉพาะของผู้ประกอบการที่ขายห้องชุดเป็นทางการค้าหรือหากำไรต้องเสียแม้ถือครองเกิน 5 ปี ข้อยกเว้น 5 ปีเป็นของกรณีบุคคลธรรมดาบางกรณี จึงไม่ควรนำมาลดภาระใน Model ของบริษัท
บัญชีและการเงิน
- รับรู้รายได้ ณ จุดเวลาที่โอนการควบคุมตาม TFRS 15 รายห้อง พร้อมโอนหนี้สินตามสัญญาเป็นรายได้
- บันทึกต้นทุนขายจากสินค้าคงเหลือตามวิธีปันส่วนที่สม่ำเสมอ
- ติดตามยอดโอนรายสัปดาห์เทียบแผน เงินรับจริง และ Release Price
- ปิดบัญชีสุดท้ายกับผู้รับเหมาและกระทบยอดต้นทุนโครงการจริงเทียบงบ
- แยกเงินกองทุนและค่าส่วนกลางที่รับแทนนิติบุคคลออกจากเงินโครงการ เงินนี้ไม่ใช่รายได้โครงการ
กฎหมาย
- ลำดับงาน: ใบรับรองการก่อสร้าง (อ.6) จดทะเบียนอาคารชุด ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) จากนั้นจึงโอนรายห้อง
- ผู้ซื้อต่างชาติต้องมีหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศ (FET หรือหลักฐานจากธนาคาร) ก่อนวันโอน
- ตรวจโควตา 49% ก่อนนัดโอน กรมที่ดินอาจตรวจจำนวนโควตาคงเหลือ ควรเผื่อเวลา
- จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด และวางแผนส่งมอบทรัพย์ส่วนกลาง
03 · Roadmapงานจาก Roadmap
P8 ก่อสร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุด
| # | งาน | หมวด | ผู้รับผิดชอบ | ผลลัพธ์ | เวลา |
|---|---|---|---|---|---|
| 8.1 | ก่อสร้างเสร็จ & ตรวจ defect | เทคนิค | PM/ผู้รับเหมา | snag list, งานเสร็จสมบูรณ์ | ตามแผนงาน |
| 8.2 | ใบรับรองการก่อสร้าง/ใช้อาคาร | กฎหมาย | หน่วยงาน | ใบรับรองการก่อสร้าง/ใช้อาคาร | 30–60 วัน |
| 8.4 | ◆ จดทะเบียนอาคารชุด | กฎหมาย | ทนายความ | จดทะเบียนอาคารชุด, กำหนดทรัพย์ส่วนกลาง | ด่าน |
| 8.5 | ออกหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) | กฎหมาย | ทนายความ | ออกโฉนดห้องชุดรายยูนิต | หลังจดทะเบียน |
| 8.6 | จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด | กฎหมาย | ทนายความ | นิติบุคคล, ข้อบังคับ, กรรมการชุดแรก | หลังจดทะเบียน |
| 8.7 | ส่งมอบทรัพย์ส่วนกลาง & ตั้งกองทุน | การเงิน/กฎหมาย | การเงิน/ทนาย | ส่งมอบทรัพย์ส่วนกลาง, กองทุน + ค่าส่วนกลาง | หลังตั้งนิติบุคคล |
| 8.8 | บัญชีสุดท้ายผู้รับเหมา & คืนเงินประกัน (งวด 1) | งบลงทุน | QS | ตกลงบัญชีสุดท้าย, คืนเงินประกันงวดแรก | ณ งานเสร็จ |
| 8.9 | ◆ กระทบยอดต้นทุนโครงการสุดท้าย | งบลงทุน | ฝ่ายการเงิน | รายงานต้นทุนจริงเทียบงบ | ณ งานเสร็จ |
| 8.10 | เริ่มระยะรับประกันงาน (DLP) | กฎหมาย | PM/ทนาย | เริ่มนับ DLP | ณ งานเสร็จ |
P9 โอนกรรมสิทธิ์และปิดการขาย
| # | งาน | หมวด | ผู้รับผิดชอบ | ผลลัพธ์ | เวลา |
|---|---|---|---|---|---|
| 9.1 | แจ้งโอน & เก็บเงินงวดสุดท้ายผู้ซื้อ | การเงิน | การเงิน/ขาย | เรียกเงินงวดสุดท้าย, จัดสินเชื่อผู้ซื้อ | ตามแผน |
| 9.3 | ◆ โอนกรรมสิทธิ์ (รายห้อง) | กฎหมาย | ทนายความ | โอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ | ตามนัดโอน |
| 9.4 | ชำระค่าธรรมเนียมโอน | การเงิน | ฝ่ายการเงิน | จ่ายค่าธรรมเนียมโอน ณ จดทะเบียน | ณ โอน |
| 9.5 | ภาษีธุรกิจเฉพาะ (จากการขายอสังหา) | การเงิน | ฝ่ายภาษี | ชำระภาษีธุรกิจเฉพาะ ⚠ ขายอสังหาเสีย SBT ไม่ใช่ VAT | ณ โอน |
| 9.6 | อากรแสตมป์ (ถ้ามี) | การเงิน | ฝ่ายภาษี | ชำระอากรแสตมป์เมื่อต้อง | ณ โอน |
| 9.7 | ภาษีหัก ณ ที่จ่ายจากการขาย (นิติบุคคล) | การเงิน | ฝ่ายภาษี | หัก WHT จากการขาย; เครดิตกับ CIT | ณ โอน |
| 9.8 | ◆ รับรู้รายได้ ณ วันโอน | การเงิน | ฝ่ายการเงิน | รับรู้รายได้เมื่อโอนการควบคุม | ณ โอน |
| 9.9 | ปลดจำนอง & คืนเงินทุนรายห้อง | การเงิน/กฎหมาย | การเงิน/ทนาย | ปลดจำนองรายห้อง, คืนทุนจากเงินที่ได้ | ณ โอน |
| 9.10 | เอกสารโอนเงิน/FX ผู้ซื้อต่างชาติ | กฎหมาย | ทนายความ | หลักฐาน FX/โอนเงินสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ | ณ โอน |
04 · Metricsตัวเลขที่ต้องจับตา
| ตัวเลข | ระดับอ้างอิงจากต้นฉบับ | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| อัตราโอนของยูนิตที่ขายแล้ว | 70–90% | ต่ำกว่า 80% ใน 12 เดือนแรกเริ่มมีปัญหาสภาพคล่อง |
| ผู้ปฏิเสธรับโอน | 5–15% ของยูนิตที่ขาย | ควรมีแผนขายต่อ |
| เงินคงเหลือจากยอดโอน | 60–80% ของราคาขาย ต้นฉบับต่างกัน | ยอดรับจริงหลังเครดิตผู้ซื้อ |
| หนี้คงเหลือเทียบ Release Price | ตามสัญญา | ตรวจก่อนนัดโอนแต่ละรอบ |
| ต้นทุนรวมจริงเทียบงบ | ตาม Feasibility | ยืนยันกำไรขั้นต้นก่อนจ่ายปันผล |
| ภาระภาษีโอนต่อยูนิต | SBT 3.3% + ส่วนของค่าธรรมเนียม + WHT 1% | WHT เป็นเงินจ่ายล่วงหน้าที่เครดิตได้ |
ตัวอย่าง: ภาระภาษีและค่าธรรมเนียมต่อยูนิตราคา 10 ลบ.
สมมติราคาประเมินไม่สูงกว่าราคาขาย ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งค่าธรรมเนียมโอนคนละครึ่ง และไม่อยู่ในมาตรการลดค่าธรรมเนียม
| รายการ | บาท | ผู้รับภาระ |
|---|---|---|
| SBT 3.3% | 330,000 | ผู้ขาย |
| ค่าธรรมเนียมโอนครึ่งหนึ่งของ 2% | 100,000 | ผู้ขาย |
| ต้นทุนของผู้ขาย | 430,000 | |
| WHT 1% (เครดิตภาษีได้ จึงไม่รวมในต้นทุน) | 100,000 | เงินสดออกวันโอน |
| เงินสดออกของผู้ขาย ณ วันโอน | 530,000 |
ตัวเลขเป็นตัวอย่าง ผู้รับภาระค่าธรรมเนียมเป็นไปตามสัญญา
05 · Decision Gateด่านตัดสินใจ
Go: ปิดช่วงโอน
- โอนแล้วอย่างน้อย 90% ของยูนิต
- หนี้โครงการชำระครบ หรือมีแผน Refinance ส่วนที่เหลือ
- กระแสเงินสดสะสมเป็นบวก
- รับรู้รายได้อย่างน้อย 85% ของ GDV
- กระทบยอดต้นทุนโครงการสุดท้ายแล้ว
ยังไม่ปิด ต้องแก้ไข
- ยอดโอนต่ำเพราะเครดิตผู้ซื้อหรือ Defect ต้องมีแผนแก้เป็นรายกลุ่ม
- Release Price ไม่พอคืนหนี้ตามตาราง
- หลักฐานต่างชาติหรือโควตาไม่ครบ
- ต้นทุนสุดท้ายยังไม่ยุติ จึงยังไม่ควรจ่ายปันผล
06 · Common Pitfallsความผิดพลาดที่พบบ่อย
- รับรู้รายได้ก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์
- ใช้สมมติฐานโอน 100% ใน Cash Flow
- ลืมว่าเงินโอนก้อนแรกต้องจ่ายภาษีและคืนหนี้ทันที เงินเหลือจริงจึงน้อยกว่ายอดรับ
- เริ่มเตรียมจดทะเบียนอาคารชุดช้า ทำให้วันโอนเลื่อนทั้งโครงการ
- นำเงินกองทุนหรือค่าส่วนกลางของผู้ซื้อมารวมในเงินหมุนเวียนโครงการ
- ผู้ซื้อต่างชาติขาดหลักฐานการโอนเงินตอนนัดโอน
- ใช้ข้อยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะจากการถือครอง 5 ปีในกรณีผู้ประกอบการโดยไม่ตรวจเงื่อนไข