สรุปสั้น
- Closing Day คือจุดบรรจบของงานบัญชี ภาษี เอกสาร และ Compliance ทีมงานควรเริ่มเตรียมอย่างน้อย 90 วันก่อนโอนสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ
- Freehold คือการโอนกรรมสิทธิ์ ส่วน Leasehold คือการจดทะเบียนสิทธิการเช่า สองแบบจึงต้องแยกวิธีบัญชี ภาษี และเอกสาร
- เงินรับก่อนวันโอนเป็นหนี้สินตามสัญญา ส่วน SBT 3.3% ของการขายเกิดเมื่อจดทะเบียนโอน
บทที่ 1 ภาพรวมการขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย
บทนี้วางแผนที่ของทั้งเล่ม โดยแยก Freehold ซึ่งผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์และรับหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ออกจาก Leasehold ซึ่งผู้เช่าจ่ายค่าเช่าก้อนเดียวและจดทะเบียนการเช่าคราวละไม่เกิน 30 ปี โครงสร้าง 30+30+30 ที่พบในตลาดมีเพียงช่วงแรกที่จดทะเบียน ส่วนการต่ออายุเป็นข้อผูกพันตามสัญญา ซึ่งต้องให้ทนายความตรวจ
กระบวนการแบ่งเป็น 5 ช่วง ได้แก่ Pre-Sale และจอง ก่อสร้างและรับเงินตามงวด Pre-Closing วันโอน และ Post-Closing ระหว่างทางผู้พัฒนารับเงินจอง เงินดาวน์ และเงินงวดตาม Milestone เช่น ตัวอย่างตาราง 2% + 18% + งวดละ 15% สี่งวด + 20% วันโอน รวม 100%
หัวใจเชิงปฏิบัติคือ Timeline T-90 ถึง T+30 วัน ตั้งแต่ส่ง Checklist ให้ลูกค้า ตรวจโควตาต่างชาติ ตรวจ FET ให้ทนายทบทวนสัญญา จองคิวสำนักงานที่ดิน ออกจดหมายยืนยันรับชำระครบ จนถึงลงบัญชีและเก็บเอกสารหลังโอน ผู้ซื้อคนไทยที่ชำระผ่านธนาคารในประเทศมักใช้เวลาสั้นกว่า
บทนี้ยังทำ Stakeholder Map ทั้งภายใน เช่น CFO, Finance, Tax, Legal, Compliance และภายนอก เช่น กรมที่ดิน กรมสรรพากร ธนาคาร ผู้สอบบัญชี และ ปปง. พร้อมแนะนำให้มี Closing Specialist เป็นจุดติดต่อเดียวของลูกค้าหลังทำสัญญา
บทที่ 2 กรอบมาตรฐานบัญชีและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
บทนี้สรุปกติกาที่ใช้ตลอดเล่ม เริ่มจาก TFRS 15 และ 5-Step Model คือระบุสัญญา ระบุ Performance Obligation กำหนดราคา ปันส่วนราคา และรับรู้รายได้เมื่อโอนการควบคุม หากขายยูนิตพร้อมเฟอร์นิเจอร์หรือบริการ ต้องวิเคราะห์ว่าแต่ละรายการแยกกันได้หรือไม่ แล้วปันส่วนตาม Standalone Selling Price
สำหรับ Leasehold ผู้พัฒนาเป็นผู้ให้เช่าตาม TFRS 16 และต้องจำแนกเป็นสัญญาเช่าเงินทุนหรือสัญญาเช่าดำเนินงานตามเนื้อหา ด้านภาษี การขายอสังหาริมทรัพย์ในทางการค้าอยู่ในบังคับ SBT 3.3% รวมภาษีท้องถิ่น ไม่ใช่ VAT และนิติบุคคลผู้ขายถูกหัก WHT 1% ซึ่งเป็นเครดิตภาษี
ด้านกฎหมาย การเช่าเกิน 3 ปีต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นฟ้องบังคับได้เพียง 3 ปี ส่วนคนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด และต้องมีหลักฐานการนำเงินเข้าตามเงื่อนไขของ พ.ร.บ.อาคารชุด
การให้เช่าโดยหลักไม่ใช่การขาย การที่ SBT และ WHT ใช้กับ Leasehold แบบจ่ายก้อนเดียวอย่างไรยังเป็นประเด็นที่ต้องตรวจตามข้อเท็จจริง ควรขอความเห็นที่ปรึกษาภาษีหรือข้อหารือจากกรมสรรพากรก่อนกำหนดนโยบาย
กฎหมายฟอกเงินถูกวางเป็นเรื่องระดับกรรมการ ผู้พัฒนาควรตรวจว่ากิจการเข้าข่ายผู้มีหน้าที่รายงานประเภทใด แล้วจึงกำหนดขั้นตอน Customer Due Diligence การรายงาน และการเก็บเอกสาร