สรุปสั้น
- ผู้พัฒนาขายอสังหาริมทรัพย์เสีย SBT 3.3% ณ วันจดทะเบียนโอน และไม่เสีย VAT จากการขายนั้น
- นิติบุคคลผู้ขายถูกหัก WHT 1% เป็นเครดิต CIT ไม่ใช่ค่าใช้จ่าย
- Leasehold แบบจ่ายก้อนเดียวต้องแยกตรวจ SBT, WHT และการรับรู้รายได้ทางภาษี เพราะแนวปฏิบัติยังไม่ตายตัว
บทที่ 6 ภาษีในการขายอสังหาริมทรัพย์
บทนี้แยกภาษีและค่าธรรมเนียม ณ สำนักงานที่ดิน SBT 3.3% คำนวณจากราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า การแจ้งราคาต่ำกว่าจริงไม่ลดฐานต่ำกว่าราคาประเมิน และเสี่ยงทั้งภาษีและการตรวจสอบธุรกรรม ค่าธรรมเนียมโอนปกติ 2% คำนวณจากราคาประเมิน ส่วนอากรแสตมป์ 0.5% ไม่ต้องเสียเมื่อรายการนั้นเสีย SBT แล้ว
ตัวอย่าง: ยูนิต Freehold ราคาขาย 10,000,000 บาท ราคาประเมิน 8,800,000 บาท SBT 330,000 บาท ค่าโอน 176,000 บาท รวมต้นทุนสุดท้าย 506,000 บาท หรือ 5.06% ถ้านับ WHT 100,000 บาทซึ่งเป็นเครดิต เงินสดที่จ่ายวันโอนรวม 606,000 บาท
สำหรับ Leasehold ค่าจดทะเบียนการเช่าทั่วไป 1% และอากรแสตมป์ 0.1% ของค่าเช่าตลอดอายุ เท่ากับ 110,000 บาทต่อค่าเช่า 10 ล้านบาท ฉบับเต็มใช้สมมติฐานว่ามี SBT 3.3% และ WHT 1% ด้วย จึงรวมต้นทุนสุดท้าย 4.4% แต่สมมติฐานนี้ควรใช้เป็น Scenario เท่านั้น จนกว่าจะตรวจตามสัญญาจริง เพราะการให้เช่าโดยหลักไม่ใช่การขายตามมาตรา 91/2(6)
การตกลงว่าใครรับภาระทำได้ แต่ต้องเขียนชัดในสัญญา ค่าธรรมเนียมมีมาตรการลดเป็นครั้งคราว ปัจจุบันมีรายงานมาตรการลดค่าโอนและจดจำนองเหลืออย่างละ 0.01% ถึง 30 มิถุนายน 2570 สำหรับรายการที่เข้าเงื่อนไข เช่น ผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ควรตรวจประกาศฉบับเต็มก่อนทุกครั้ง
บทที่ 7 ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (Withholding Tax)
WHT ในการขายอสังหาริมทรัพย์ชำระพร้อมการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน นิติบุคคลผู้ขายถูกหัก 1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า รายการนี้บันทึกเป็นภาษีจ่ายล่วงหน้าหรือเครดิตภาษี ไม่ใช่ค่าใช้จ่าย และควรมีทะเบียนหลักฐานทุกฉบับเชื่อมกับรายการบัญชีรายยูนิต
ผู้ขายบุคคลธรรมดาใช้วิธีคำนวณต่างกัน โดยหักค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีถือครอง เฉลี่ยตามจำนวนปี แล้วคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า หนังสือจึงแยกเรื่องนี้ออกจากการขายของผู้พัฒนาและแนะนำให้ใช้กรมที่ดินคำนวณยืนยันทุกครั้ง
ประเด็นเชิงการเงินคือจังหวะเงินสด WHT 1% ถูกจ่ายออกในวันโอน แล้วนำไปหักกับ CIT เมื่อยื่น ภ.ง.ด.51 หรือ ภ.ง.ด.50 ได้ตามสิทธิ เช่น โอนรวม 100 ล้านบาท เท่ากับ WHT 1 ล้านบาท ถ้าบริษัทมี CIT พอ เครดิตนี้ช่วยลดภาษีที่ต้องจ่าย แต่ถ้า CIT ต่ำหรือมีขาดทุน เงินอาจค้างอยู่จนขอคืนได้ และต้องใส่ในแผนเงินสด
ปลายปีควรตรวจว่าหลักฐาน WHT ครบ ยอดตรงกับบัญชี คำนวณ CIT 20% จากกำไรทางภาษี แล้วหักเครดิต หากหลักฐานสูญหายต้องรีบดำเนินการขอเอกสารทดแทนกับหน่วยงานที่ออก
บทที่ 8 ข้อยกเว้น: เมื่อไหร่ต้องเสีย VAT
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่นอก VAT ทั้งหมด บทนี้แยกรายได้ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ออกจากรายได้ที่เป็นสินค้าหรือบริการ เช่น โรงแรม Serviced Apartment ที่มีบริการ เฟอร์นิเจอร์ที่ขายแยก ค่าบริหารอาคาร ค่าบริหาร Rental Pool และบริการอื่น รายได้เหล่านี้โดยทั่วไปอยู่ในบังคับ VAT 7% เมื่อผู้ประกอบการเข้าเกณฑ์และยื่นผ่าน ภ.พ.30
การขายยูนิตพร้อมเฟอร์นิเจอร์ควรดูทั้งบัญชีและภาษี หากเป็นสินค้าที่แยกได้จริง ควรมีราคาและเอกสารสอดคล้อง ไม่ควรแยกรายการเพียงเพื่อเลือกภาษี และควรตรวจผลต่อ Input VAT ด้วย
ในโครงการ Mixed-Use หนังสือเสนอให้พิจารณาแยกกิจการขายออกจากกิจการบริการ เพื่อให้ภาษี เอกสาร และความเสี่ยงชัดขึ้น กิจการบริการที่จด VAT เครดิตภาษีซื้อได้ตามเงื่อนไข ส่วนภาษีซื้อที่เกี่ยวกับรายได้นอก VAT เครดิตไม่ได้และควรรวมเป็นต้นทุน หากเป็นกิจการผสมต้องแยกหรือเฉลี่ยตามวิธีที่ถูกต้อง
เมื่อแยกนิติบุคคลแล้ว รายการระหว่างกันต้องเป็นราคาตลาด มีสัญญา และมีเอกสาร Transfer Pricing ตามเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด ทีมบัญชีควรตรวจใบกำกับภาษีก่อนจ่ายเงิน เพราะเอกสารผิดอาจทำให้เสียสิทธิเครดิต
บทที่ 9 Tax Optimization และ Group Structure
บทนี้มองโครงสร้างกลุ่มตั้งแต่ก่อนเริ่มโครงการ Holding Company ช่วยแยกความเสี่ยง รวมศูนย์การลงทุน และเปิดทางเลือกการขายกิจการ เงินปันผลระหว่างบริษัทไทยอาจได้รับยกเว้นบางส่วนหรือทั้งหมดตามสัดส่วนและระยะเวลาถือหุ้น แต่ต้องตรวจเงื่อนไขตามมาตรา 65 ทวิ ก่อนนำไปคำนวณ
การแยกบริษัทต้องมีสาระจริง เช่น บัญชี ธนาคาร พนักงาน สัญญา ใบอนุญาต และกิจกรรมของตนเอง บริษัทบนกระดาษหรือการตั้งราคาเพื่อย้ายกำไรไปยังบริษัทที่ได้สิทธิประโยชน์เป็นจุดที่ถูกท้าทาย ค่าบริการและเงินกู้ระหว่างกันจึงควรมีวิธีกำหนดราคาที่อธิบายได้
เรื่อง BOI หนังสือแนะนำให้ประเมินเฉพาะกิจการที่อาจเข้าเกณฑ์ โดยเฉพาะกิจการโรงแรมหรือบริการบางประเภท และตรวจประเภทกิจการ เงื่อนไข และสิทธิประโยชน์จากประกาศปัจจุบัน ไม่ควรสมมติว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ได้รับสิทธิ และต้องแยกบัญชีกิจการ BOI กับ Non-BOI
ท้ายบทว่าด้วยการเตรียมตัวเพื่อ REIT หรือ IPO ซึ่งต้องเริ่มล่วงหน้าหลายปี ได้แก่ โครงสร้างการถือหุ้นที่เรียบง่าย งบตรวจสอบย้อนหลัง ประวัติภาษีที่สะอาด Governance รายการเกี่ยวโยงที่อธิบายได้ เอกสารสิทธิและใบอนุญาตครบ และประวัติรายได้ที่นิ่งพอ การปรับโครงสร้างในช่วงท้ายมักมีต้นทุนและความเสี่ยงสูงกว่า