ภาคที่ 4: วันโอนกรรมสิทธิ์และเอกสาร

บทที่ 10 กระบวนการที่กรมที่ดิน

บทนี้แปลงวันโอนให้เป็นขั้นตอนงาน เริ่มจากจองคิวล่วงหน้าพร้อมข้อมูลเอกสารสิทธิ คู่สัญญา ประเภทนิติกรรม และราคา แล้วขอรายการเอกสารจากสำนักงานที่ดินเป็นลายลักษณ์อักษร หากโอนหลายยูนิตในวันเดียวควรแจ้งล่วงหน้า จัดแฟ้มรายยูนิต และกำหนดผู้รับผิดชอบชัดเจน

หนังสือแบ่งงานในวันโอนเป็น 8 ขั้นตอน คือลงทะเบียน ยื่นและลงนาม ตรวจเอกสาร ประเมินราคาและภาษี ออกใบสั่งจ่าย ชำระเงิน จดทะเบียน และรับเอกสาร โดยทั่วไปควรเผื่อเวลาครึ่งวันถึงทั้งวัน

ฐานคำนวณต่างกันตามรายการ SBT และ WHT ของนิติบุคคลใช้ราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า ค่าโอนใช้ราคาประเมิน ส่วนค่าจดทะเบียนการเช่าและอากรใช้ค่าเช่าตลอดอายุ การระบุราคาต่ำกว่าจริงให้ผลประหยัดน้อยเมื่อเทียบกับความเสี่ยงด้านภาษีและการตรวจสอบธุรกรรม

การเตรียม Cashier's Cheque ต้องสะกดชื่อผู้รับให้ตรง แยกตามภาระ และเผื่อวันทำการ เมื่อจบวันโอนควรตรวจเอกสารที่ได้รับ สแกนทันที ส่งให้บัญชี กฎหมาย และเก็บต้นฉบับหลักฐาน WHT กับใบเสร็จไว้ในที่ปลอดภัย เพราะเอกสารชุดนี้ใช้ต่อในการลงบัญชีและยื่นภาษี

บทที่ 11 เอกสารสำหรับลูกค้าไทย

ลูกค้าไทยมีขั้นตอนสั้นกว่า แต่ยังต้องดูความครบถ้วน บุคคลธรรมดาใช้บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารเปลี่ยนชื่อหากมี ถ้าไม่มาเองต้องใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน ระบุทรัพย์และนิติกรรมให้ชัด และลงลายมือชื่อให้ตรงกับหลักฐาน

นิติบุคคลไทยต้องเตรียมหนังสือรับรอง บัญชีผู้ถือหุ้น เอกสารอำนาจลงนาม เอกสารกรรมการ และมติอนุมัติซื้อ อายุเอกสารควรยึดตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด เมื่อผู้ซื้อมีผู้ถือหุ้นต่างด้าว ต้องตรวจโครงสร้างผู้ถือหุ้นและผลต่อสิทธิถือทรัพย์ก่อนรับจอง โดยให้ทนายความตรวจกรณีใกล้เกณฑ์

เรื่องคู่สมรสต้องตรวจสถานภาพและความเกี่ยวข้องกับสินสมรส โดยเฉพาะเมื่อนิติกรรมเป็นการจำหน่าย การจำนอง หรือเจ้าหน้าที่ขอหลักฐานเพิ่ม เอกสารที่อาจใช้มีทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า มรณบัตร หรือหนังสือให้ความยินยอม

บทที่ 12 เอกสารสำหรับลูกค้าต่างชาติ

บทนี้จัดเอกสารผู้ซื้อต่างชาติเป็น 4 หมวด หมวดตัวตนมีหนังสือเดินทาง วีซ่าหรือตราเข้าเมืองเมื่อจำเป็น หนังสือมอบอำนาจ และเอกสารสถานภาพ หมวดการเงินมีหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศและหลักฐานแหล่งเงิน หมวดการชำระมีสัญญา ใบเสร็จ Statement of Account และหนังสือยืนยันรับชำระครบ หมวดโครงการมีเอกสารสิทธิ ใบอนุญาต เอกสารบริษัท มติอนุมัติ และหนังสือรับรองโควตาเมื่อเป็น Freehold

หนังสือมอบอำนาจจากต่างประเทศใช้เวลามากที่สุด ต้องวางแผนการรับรองโดยโนตารี การแปล และการรับรองเอกสารตามที่สำนักงานที่ดินและหน่วยงานการต่างประเทศกำหนด โดยทั่วไปควรกันเวลา 4 ถึง 8 สัปดาห์

ด้านโควตา คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดรวมกันได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ไม่ใช่จำนวนยูนิต จึงควรมี Tracker รายพื้นที่ ปรับทุกครั้งที่จองหรือโอน ถือสำรองสำหรับรายที่อาจหลุด และห้ามขายเกินโควตา Master Checklist ใช้ติดตามสถานะรายลูกค้า โดยรายการสำคัญต้องปิดภายใน T-30

บทที่ 13 FET Form: หัวใจของ Foreign Buyer Compliance

FET Form เป็นหลักฐานที่ธนาคารออกสำหรับเงินตราต่างประเทศที่โอนเข้าไทย โดยทั่วไปสำหรับรายการตั้งแต่ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ หากต่ำกว่านั้นอาจใช้ Credit Advice หรือหนังสือรับรองจากธนาคาร และต้องตรวจกับสำนักงานที่ดินก่อนว่ารับหลักฐานใด กรณี Freehold เอกสารนี้เกี่ยวโดยตรงกับหลักฐานการนำเงินเข้า ส่วน Leasehold แม้ไม่ได้อยู่ใต้เงื่อนไขเดียวกัน ก็ควรมีเพื่อพิสูจน์แหล่งเงินและรองรับการขายต่อ

หนังสือให้ควบคุมตั้งแต่ก่อนลูกค้าโอน ได้แก่ ชื่อผู้โอนสะกดตรงหนังสือเดินทาง ผู้รับเงินคือบริษัทผู้ขาย วัตถุประสงค์ระบุการซื้อห้องชุดหรือการเช่าให้ตรงธุรกรรม และขอเอกสารทุกงวดภายในไม่กี่วันหลังเงินเข้า

กรณีผ่อนหลายงวด ต้องทำ FET Reconciliation ระบุจำนวนเงินต่างประเทศ อัตราแลกเปลี่ยน ยอดบาท และยอดสะสม เพื่อให้ยอดรวมครอบคลุมราคาตามที่สำนักงานที่ดินต้องการ ปัญหาที่พบบ่อยคือชื่อไม่ตรง วัตถุประสงค์ผิด ยอดขาดจากค่าธรรมเนียมหรือค่าเงิน และโอนผิดบัญชี การแก้ไขมักใช้เวลา จึงควรตรวจทันที