สรุปสั้น
- ที่ดินที่ถือรอไม่ได้ฟรี ต้นทุนมีทั้งดอกเบี้ย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ค่าดูแล และผลตอบแทนที่เงินทุนควรได้
- ในตัวอย่าง ที่ดิน 100 ลบ. ถือ 5 ปี มีต้นทุนเงินสด 24.33 ลบ. และเมื่อรวมผลตอบแทนส่วนทุน 15% ต่อปี ต้นทุนรวมเป็น 54.33 ลบ.
- ควรตั้งราคาที่ต้องขายได้ในอนาคตก่อนตัดสินใจถือต่อ แทนการดูว่าราคาตลาดเพิ่มหรือไม่
ซื้อที่ดินไว้ 5 ปี ตั้งใจจะพัฒนาเมื่อจังหวะดี ทุกครั้งที่มีคนถามก็ตอบว่าที่ดินราคาขึ้น แต่ยังไม่มีใครคำนวณว่าราคาต้องขึ้นเท่าไรจึงคุ้มค่าถือ ที่ดินเปล่าไม่มีรายได้เข้ามาจ่ายดอกเบี้ย ภาระทุกบาทจึงถูกจ่ายจากเงินส่วนอื่นของบริษัท
Carrying Cost มีอะไรบ้าง
| กลุ่มต้นทุน | ตัวอย่างรายการ | ลักษณะ |
|---|---|---|
| ต้นทุนเงินกู้ | ดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมวงเงิน และค่าประเมินหลักประกัน | เงินสด |
| ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | คิดจากฐานราคาประเมินตามประเภทการใช้ประโยชน์ | เงินสด จ่ายรายปี |
| ค่าดูแล | รั้ว รปภ. กำจัดวัชพืช รังวัด และภาระตามกฎหมาย | เงินสด |
| Opportunity Cost | ผลตอบแทนที่ผู้ถือหุ้นต้องการจากเงินทุนที่จมในที่ดิน | ไม่ออกจากบัญชี แต่เป็นต้นทุนจริงของการตัดสินใจ |
| ความเสี่ยงที่ไม่อยู่ในงบ | ผังเมืองเปลี่ยน ทางเข้าออก การบุกรุก และราคาตลาดลด | ควรตีเป็น Scenario |
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในจุดนี้
ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 และอัตราตามพระราชกฤษฎีกา พ.ศ. 2564 ที่ดินรกร้างว่างเปล่าหรือไม่ได้ทำประโยชน์ตามสมควร เสียภาษีตามขั้นมูลค่า ดังนี้ ข้อมูลตรวจเมื่อ พ.ย. 2569
| มูลค่าฐานภาษี | อัตราต่อปี |
|---|---|
| ไม่เกิน 50 ลบ. | 0.30% |
| ส่วนเกิน 50 ถึง 200 ลบ. | 0.40% |
| ส่วนเกิน 200 ถึง 1,000 ลบ. | 0.50% |
| ส่วนเกิน 1,000 ถึง 5,000 ลบ. | 0.60% |
| ส่วนเกิน 5,000 ลบ. | 0.70% |
ถ้าทิ้งไว้ไม่ได้ทำประโยชน์เกิน 3 ปีติดต่อกัน อัตราเพิ่มอีก 0.30% ทุก 3 ปี รวมแล้วไม่เกิน 3% ต่อปี การปลูกพืชเพื่อจัดเป็นที่ดินเกษตรต้องทำเกษตรจริงตามชนิดและจำนวนต้นขั้นต่ำที่ประกาศกำหนด และมีรายงานว่าท้องถิ่นจะเข้มงวดการตรวจพื้นที่มากขึ้น จึงไม่ควรใส่ประโยชน์ดังกล่าวใน Model โดยยังไม่มีการยืนยัน
ที่ดินของผู้พัฒนา พระราชกฤษฎีกาลดภาษีปี 2563 เคยให้ลดภาษีสำหรับที่ดินของโครงการจัดสรรและอาคารชุดบางกรณีภายในกรอบเวลา มาตรการประเภทนี้ผูกกับเงื่อนไขและช่วงเวลา ต้องสอบถามองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นว่าแปลงของท่านจัดอยู่ประเภทใดและมีสิทธิลดหรือไม่ในปีภาษีปัจจุบัน
ตัวอย่าง: ถือที่ดิน 5 ปี
ตัวอย่างสมมติ ซื้อที่ดิน 100 ลบ. ใช้เงินกู้ 60 ลบ. ดอกเบี้ย 7% ชำระเฉพาะดอกเบี้ย เงินทุน 40 ลบ. ต้องการผลตอบแทน 15% ต่อปี ฐานภาษี 80 ลบ. คงที่ ค่าดูแลปีละ 0.3 ลบ. จัดเป็นที่ดินว่างเปล่าทั้ง 5 ปี และอัตราเพิ่ม 0.30% ตั้งแต่ปีที่ 4 หน่วยล้านบาท
| รายการ | ปี 1–3 ต่อปี | ปี 4–5 ต่อปี | รวม 5 ปี |
|---|---|---|---|
| ดอกเบี้ย 60 × 7% | 4.20 | 4.20 | 21.00 |
| ภาษีที่ดิน | 0.27 | 0.51 | 1.83 |
| ค่าดูแล | 0.30 | 0.30 | 1.50 |
| ต้นทุนเงินสด | 4.77 | 5.01 | 24.33 |
| ผลตอบแทนส่วนทุน 40 × 15% | 6.00 | 6.00 | 30.00 |
| ต้นทุนรวมเชิงเศรษฐศาสตร์ | 10.77 | 11.01 | 54.33 |
ภาษีปี 1–3: 50 × 0.30% + 30 × 0.40% = 0.27 ปี 4–5: 50 × 0.60% + 30 × 0.70% = 0.51
ราคาที่ต้องขายได้ใน 5 ปี = 100 + 24.33 = 124.33 ลบ. เพื่อคืนเงินสด หรือ 100 + 54.33 = 154.33 ลบ. เมื่อรวมผลตอบแทนส่วนทุน
เทียบเป็นการเพิ่มของราคาที่ดินต่อปี 4.45% และ 9.07% ตามลำดับ ยังไม่รวมค่านายหน้า ภาษีตอนขาย และผลของการคิดดอกเบี้ยทบต้น
ที่น่าสังเกตคือภาษีที่ดินคิดเป็นส่วนน้อยของต้นทุนเงินสดในตัวอย่างนี้ เรื่องที่ทำให้ที่ดินแพงคือต้นทุนเงิน ถ้าเจ้าของใช้เงินของตนเองทั้งหมด ดอกเบี้ยหายไป แต่ต้นทุนจะย้ายไปอยู่ในผลตอบแทนที่เงินก้อนนั้นควรได้ ไม่ได้หายไปจริง
ผลทางบัญชีที่ควรรู้
- ที่ดินที่ถือเพื่อพัฒนาขายเป็นสินค้าคงเหลือตาม TAS 2 แสดงด้วยราคาทุนหรือมูลค่าสุทธิที่จะได้รับ แล้วแต่อย่างใดต่ำกว่า จึงต้องทดสอบเมื่อราคาตลาดลดลง
- ดอกเบี้ยไม่ได้เป็นต้นทุนที่ดินเสมอไป การตั้งเป็นต้นทุนตาม TAS 23 ต้องมีการดำเนินงานเพื่อเตรียมสินทรัพย์ ถ้าถือรออย่างเดียวโดยไม่มีกิจกรรมพัฒนา ดอกเบี้ยมักเป็นค่าใช้จ่าย
- ถ้าเปลี่ยนวัตถุประสงค์การถือครอง ต้องทบทวนการจัดประเภทบัญชีและผลทางภาษีตามข้อเท็จจริง
ทางเลือกเมื่อตัวเลขไม่คุ้ม
| ทางเลือก | เหมาะเมื่อ | สิ่งที่ต้องแลก |
|---|---|---|
| พัฒนาเฟสเล็ก | ทำเลพร้อมและ Feasibility ผ่าน | ต้องมีเงินลงทุนและทีม |
| JV กับผู้พัฒนา | มีที่ดินแต่ขาดเงินหรือทีม | แบ่งผลตอบแทนและอำนาจควบคุม |
| ให้เช่าระยะยาว | ไม่ต้องการขายกรรมสิทธิ์ | ถูกจำกัดทางเลือกในอนาคต |
| ขายบางส่วนหรือขายทั้งแปลง | ไม่มีแผนพัฒนาที่ชัดเจน หรือมีหนี้ต้องลด | เสียโอกาสได้ราคาในอนาคต |
| ใช้ประโยชน์ชั่วคราวจริง | ถือยาวและกิจกรรมมีรายได้หรือเหตุผลเชิงธุรกิจ | ต้องดูสัญญาเช่า ผลทางภาษี และการย้ายออกเมื่อจะพัฒนา |
สิ่งที่ควรทำต่อ
- ขึ้นทะเบียนที่ดินทุกแปลงพร้อมต้นทุน หนี้ค้ำ ประเภทการใช้ประโยชน์ และวันเริ่มถือครอง
- คำนวณต้นทุนเงินสดและต้นทุนรวมต่อปีของแต่ละแปลง
- คำนวณราคาที่ต้องขายได้ ณ จุดที่จะตัดสินใจ
- ตรวจใบประเมินภาษีล่าสุดและสอบถามอัตราที่ใช้กับแปลงจริง
- กำหนดกำหนดเวลาตัดสินใจรายแปลง: พัฒนา ร่วมทุน ให้เช่า หรือขาย
- ทดสอบ NRV ทุกงวดที่มีสัญญาณราคาตลาดลด