ขายที่ดินหรือปรับโครงสร้างหนี้: คำนวณเงินสุทธิก่อนตัดสินใจ

สรุปสั้น

การขายที่ดินเพื่อจ่ายหนี้ต้องดูเงินสุทธิหลัง SBT ค่าธรรมเนียม ค่านายหน้า และภาษีเงินได้ ไม่ใช่ราคาขาย
ในตัวอย่าง ขายทันที 170 ลบ. ได้เงินสุทธิ 150.2 ลบ. การรอ 12 เดือนจะคุ้มเมื่อขายได้สูงกว่าประมาณ 187.1 ลบ.
การปรับโครงสร้างหนี้เป็นการซื้อเวลา จะคุ้มเมื่อเวลานั้นเพิ่มมูลค่าได้จริงและมีแผนหากขายไม่ได้

เงินเริ่มตึง มีผู้สนใจขอซื้อที่ดินแปลงหลักในราคาที่ต่ำกว่าที่เคยตั้งใจ เจ้าของกำลังคิดว่าควรขายแล้วปิดหนี้ หรือไปคุยกับธนาคารเพื่อขอเวลา ทั้งสองทางมีต้นทุน ขายเร็วเสียราคาและเสียโอกาส รอก็มีดอกเบี้ยและเสี่ยงที่ตลาดไม่ดีขึ้น คำถามที่ถูกต้องคือ เงินสุทธิเท่าไร และราคาในอนาคตต้องสูงแค่ไหนจึงจะคุ้มกับการรอ

ตรวจก่อนเลือกทาง

หลักประกัน ถ้าที่ดินจำนองอยู่ เจ้าหนี้ต้องยินยอมปลดจำนอง และเงินขายอาจต้องนำไปชำระหนี้ก้อนนั้นก่อน
เงื่อนไขสัญญา การขายทรัพย์สินสำคัญมักต้องได้รับความยินยอม
บทบาทของที่ดิน เป็นวัตถุดิบของโครงการถัดไปหรือเป็นทรัพย์สินรองที่ไม่ใช้
ความเร็วของเงิน ผู้ซื้อพร้อมโอนจริงเมื่อไร เงื่อนไขบังคับก่อนมีอะไรบ้าง
สถานะในบัญชี ที่ดินเพื่อพัฒนาขายเป็นสินค้าคงเหลือตาม TAS 2 ต้องทดสอบมูลค่าสุทธิที่จะได้รับเมื่อราคาตก

ภาระเมื่อบริษัทขายที่ดิน

รายการ	หลักการทั่วไป	ลักษณะ
SBT	3.3% รวมภาษีท้องถิ่น จากราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า	ค่าใช้จ่าย
ค่าธรรมเนียมโอน	ปกติ 2% ของราคาประเมิน ผู้ซื้อผู้ขายตกลงแบ่งกัน	ค่าใช้จ่ายตามส่วนที่ตกลง
WHT นิติบุคคล	1% ของราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า	เครดิตภาษี แต่กระทบเงินสดวันโอน
CIT	20% ของกำไรทางภาษี หลังรวมผลประกอบการทั้งปีและขาดทุนสะสมที่ใช้ได้	ภาษีเงินได้

ค่าธรรมเนียมและมาตรการลดอาจเปลี่ยนตามช่วงเวลาและมักจำกัดเฉพาะธุรกรรมที่เข้าเงื่อนไข เช่น ที่อยู่อาศัยบางราคา ก่อนคำนวณต้องตรวจประกาศปัจจุบันกับสำนักงานที่ดิน

ตัวอย่าง: ขายทันทีหรือรอ 12 เดือน

ตัวอย่างสมมติ หนี้รวม 300 ลบ. ดอกเบี้ย 8% ที่ดินต้นทุน 120 ลบ. ราคาประเมิน 150 ลบ. ผู้ขายรับค่าธรรมเนียมโอนครึ่งหนึ่ง ค่านายหน้า 3% ไม่มีขาดทุนสะสมมาหัก หน่วยล้านบาท

รายการ	ขายทันที 170	ขายใน 12 เดือน 200
ราคาขาย	170.00	200.00
SBT 3.3%	(5.61)	(6.60)
ค่าธรรมเนียมโอน 1% ของราคาประเมิน	(1.50)	(1.50)
ค่านายหน้า 3%	(5.10)	(6.00)
CIT 20% ของกำไร	(7.56)	(13.18)
เงินสุทธิ	150.23	172.72

WHT 1% ที่ถูกหักวันโอน 1.70 และ 2.00 ลบ. เป็นเครดิตภาษี จึงไม่รวมเป็นต้นทุนเพิ่ม แต่เงินสดวันโอนจะน้อยลงจนกว่าจะนำไปเครดิต

ต้นทุนของการรอ 12 เดือน หลังผลภาษี 20% ดอกเบี้ยที่ควรประหยัดได้จากเงินสุทธิ 150.23 × 8% = 12.02 ลบ. ค่าปรับโครงสร้างหนี้ 1% ของ 300 = 3.00 ลบ. และค่าถือครองอื่นสมมติ 1.00 ลบ. รวมก่อนภาษี 16.02 ลบ. หลังภาษี 12.81 ลบ.

เงินสุทธิขายทันที	150.23
บวกต้นทุนของการรอหลังภาษี	12.81
เงินสุทธิที่ต้องได้ในอีก 12 เดือน	163.05
ราคาขายที่ทำให้เท่าทุน	187.10

ขายได้ 200 ลบ. จะดีกว่าขายทันที 9.67 ลบ. แต่ถ้ามีโอกาส 70% ขายได้ราคานี้ และ 30% ต้องขาย 150 ลบ. ซึ่งได้เงินสุทธิ 135.24 ลบ. ค่าคาดหวังเท่ากับ 161.48 ลบ. ต่ำกว่าเกณฑ์ 1.57 ลบ. การตัดสินใจจึงขึ้นกับความน่าจะเป็นมากกว่าราคาที่หวัง

ไม่ว่าทางใด เงินขายที่ดินไม่พอปิดหนี้ 300 ลบ. กรณีขายทันทียังเหลือหนี้ 149.77 ลบ. จึงต้องมีแผนสำหรับหนี้ส่วนที่เหลือด้วย

เลือกทางอย่างไร

สถานการณ์	แนวทางที่มักเหมาะ
ที่ดินไม่เกี่ยวกับธุรกิจหลัก มีผู้ซื้อจริง ราคาใกล้จุดคุ้มทุน	ขาย และนำเงินลดหนี้
ที่ดินเป็นหัวใจของโครงการและปัญหาเป็นสภาพคล่องชั่วคราว	ปรับโครงสร้างหนี้ พร้อมแผนรายได้ที่พิสูจน์ได้
ที่ดินแปลงใหญ่แบ่งขายได้	ขายบางส่วน ขอปลดจำนองเฉพาะแปลง และปรับตารางหนี้ส่วนที่เหลือ
หนี้สูงกว่ามูลค่าทรัพย์สินรวมและรายได้ไม่พอ	ปรึกษาทนายความเรื่องทางเลือกทางกฎหมาย รวมถึงการฟื้นฟูกิจการ

ทางเลือกกลางที่ควรพิจารณาคือ ขอให้ธนาคารผ่อนผันระยะสั้นโดยมีเงื่อนไขว่าบริษัทต้องดำเนินการขายตามขั้นตอนที่กำหนด วิธีนี้ทำให้ได้เวลาหาผู้ซื้อที่ราคาดีขึ้น และธนาคารเห็นทางคืนหนี้ที่ชัดเจน นอกจากนี้ Sale and Leaseback หรือหุ้นส่วนร่วมลงทุนบนที่ดินก็เป็นทางเลือกแต่ต้องตรวจภาษีและข้อจำกัดของกฎหมาย

สิ่งที่ควรทำต่อ

คำนวณเงินสุทธิจากการขาย ณ ราคาหลายระดับ
หาราคาจุดคุ้มทุนของการรอตามระยะเวลาจริง
ตรวจราคาประเมินและค่าธรรมเนียมปัจจุบันกับสำนักงานที่ดิน
ขอหนังสือยืนยันเงื่อนไขปลดจำนองจากธนาคาร
ตรวจข้อจำกัดการขายในสัญญาเงินกู้ทุกฉบับ
ประเมินผู้ซื้อว่าพร้อมโอนจริงหรือเพียงต่อรองราคา
เตรียมแผนหนี้ส่วนที่เหลือก่อนตัดสินใจขาย
ให้ที่ปรึกษาภาษีคำนวณภาษีตามข้อเท็จจริงของบริษัท