สรุปสั้น
- LTC จำกัดเงินกู้เทียบต้นทุน LTV จำกัดเทียบมูลค่า ธนาคารมักใช้ตัวที่ได้วงเงินต่ำกว่า
- Grace Period ต้องครอบเวลาก่อสร้างบวก Buffer และจบหลังเงินโอนเริ่มเข้า ไม่ใช่ยึดตัวเลขมาตรฐาน
- Sculpted Repayment ปรับเงินต้นตามกระแสเงินสด ในตัวอย่าง DSCR คงที่ 1.25x ขณะที่ผ่อนเท่ากันต่ำสุด 0.89x
สินเชื่อสี่แบบตามช่วงโครงการ
ตัวเลขเป็นช่วงอ้างอิงเชิงตัวอย่าง เงื่อนไขจริงขึ้นกับธนาคาร ผู้กู้ และภาวะตลาด
| คุณลักษณะ | Land Loan | Construction Loan | Post-Finance | Bridge |
|---|---|---|---|---|
| วัตถุประสงค์ | ซื้อที่ดิน | พัฒนาและก่อสร้าง | Refinance หรือถือทรัพย์สิน | คั่นระหว่างวงเงิน |
| เพดาน | LTV 50–65% | LTC 65–75% | LTV 70–80% | ตามกรณี |
| Tenor | 2–5 ปี | 3–6 ปี | 7–15 ปี | 6–18 เดือน |
| ราคา | MLR + 1–3% | MLR + 1–2.5% | MLR + 0.5–1.5% | MLR + 2–4% |
| การชำระคืน | ดอกเบี้ยอย่างเดียว คืนต้นตอนครบ | Partial Release ตามการโอน | ผ่อนต้นและดอกเบี้ย | คืนก้อนเดียว |
| หลักประกัน | จำนองลำดับแรก | ที่ดิน อาคาร และการโอนสิทธิรับเงิน | ทรัพย์สินและรายได้ | ตามกรณี |
LTC กับ LTV
LTC = เงินกู้ ÷ ต้นทุนโครงการ
LTV = เงินกู้ ÷ มูลค่าหลักประกัน
ตัวอย่าง ต้นทุน 1,000 ลบ. มูลค่าประเมินเมื่อแล้วเสร็จ 1,100 ลบ. เพดาน LTC 70% และ LTV 60%
| วงเงินตาม LTC 70% × 1,000 | 700 ลบ. |
| วงเงินตาม LTV 60% × 1,100 | 660 ลบ. |
| วงเงินที่ใช้ได้ | 660 ลบ. |
ต้นทุนส่วนที่เหลือ 340 ลบ. ต้องมาจาก Equity และ Presale
เพดาน LTV ที่พบบ่อยในโครงการอยู่ราว 60–70% และบางธนาคารอาจถึง 80% ในบางกรณี ทรัพย์สินที่มีรายได้แล้วมักได้เพดานสูงกว่าโครงการระหว่างก่อสร้าง ควรระบุฐานของมูลค่าให้ชัด ว่าเป็นมูลค่าปัจจุบันหรือมูลค่าเมื่อแล้วเสร็จ
Drawdown ตามงาน
เงินกู้ก่อสร้างเบิกตามงาน ตามงวดของ S-Curve และต้องผ่านเงื่อนไขทุกครั้ง
- Progress Certificate จาก QS หรือวิศวกร
- ใบแจ้งหนี้ผู้รับเหมา
- Compliance Certificate ว่าไม่มีเหตุผิดนัด
- งบการเงินล่าสุด
- รายงาน Presale เทียบเป้า
- กรมธรรม์ที่ยังมีผล
ตัวอย่าง วงเงิน 300 ลบ. เบิก 6 งวด Retention 5% ดอกเบี้ย 7.5% ต่อปี
| งวด | เดือน | % งานสะสม | เบิก (ลบ.) | Retention | โอนสุทธิ | สะสม |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 6 | 15% | 45.00 | 2.25 | 42.75 | 45.00 |
| 2 | 8 | 30% | 45.00 | 2.25 | 42.75 | 90.00 |
| 3 | 10 | 50% | 60.00 | 3.00 | 57.00 | 150.00 |
| 4 | 12 | 65% | 45.00 | 2.25 | 42.75 | 195.00 |
| 5 | 15 | 80% | 45.00 | 2.25 | 42.75 | 240.00 |
| 6 | 18 | 100% | 60.00 | 3.00 | 57.00 | 300.00 |
| รวม | 300.00 | 15.00 | 285.00 |
Retention 15 ลบ. ถูกกันไว้จนถึง Practical Completion ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้างคิดจากยอดเบิกสะสม ถึงเดือน 18 เท่ากับประมาณ 11.7 ลบ. ถ้าแบกต่อถึงเดือน 24 จะเป็นประมาณ 23.0 ลบ. ความล่าช้า 6 เดือนจึงเกือบเท่าดอกเบี้ยทั้งช่วงก่อสร้าง
Retention ในสัญญาก่อสร้างคือเงินที่เจ้าของหักจากผู้รับเหมา ส่วนในบางวงเงิน ธนาคารจะชะลอเบิกเงินส่วนนี้ด้วย ควรดูให้ชัดว่าใครเก็บและดอกเบี้ยคิดจากยอดใด
Grace Period
ธนาคารมักเริ่มต่อรองที่ 18 เดือน และมักขยับได้ถึง 24 เดือน แต่ตัวเลขที่ถูกต้องควรมาจากแผนงานของโครงการ
Grace Period ขั้นต่ำ = เวลาก่อสร้าง + Buffer ความล่าช้า + เวลาจากแล้วเสร็จถึงเงินโอนงวดแรก
โครงการที่ใช้เวลาจากเริ่มเบิกถึงแล้วเสร็จเกิน Grace ต้องจ่ายเงินต้นก่อนมีเงินโอน ถ้าหากไม่เห็นปัญหานี้ใน Term Sheet จะไปเจอตอนที่แก้ยากที่สุด โครงการที่ใช้เวลาหลายปีควรเจรจาโครงสร้างคืนเงินตามการโอน แทนการยึดระยะเวลาตายตัว
Release Price ของโครงการขาย
โครงการขายต่อผู้ซื้อมักไม่ผ่อนเป็นงวดคงที่ แต่ปลดจำนองเป็นรายยูนิตเมื่อโอน และนำเงินส่วนหนึ่งคืนธนาคาร
ตัวอย่าง เงินกู้ 600 ลบ. รายได้ขายรวม 1,000 ลบ. ธนาคารขอ Release ที่ 120% ของสัดส่วนหนี้
Release Rate = (600 ÷ 1,000) × 120% = 72% ของเงินโอนแต่ละยูนิต
หนี้หมดเมื่อขายได้ = 600 ÷ (72% × 1,000) = 83.3% ของรายได้
ก่อนถึงจุดนั้น ผู้พัฒนาได้เงินกลับเพียง 28% ของเงินโอน จึงต้องกันไว้ให้พอสำหรับภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่ายการขาย และงานคงเหลือ
Sculpted Repayment
โครงการที่มีรายได้จากการดำเนินงาน เช่น โรงแรม ควรปรับเงินต้นตามกระแสเงินสด แทนการผ่อนเท่ากันทุกปี
ภาระหนี้ในงวด = CFADS ของงวด ÷ DSCR เป้าหมาย
ตัวอย่าง หนี้ 500 ลบ. อายุ 5 ปี ดอกเบี้ย 7% DSCR ที่ทำให้คืนหมดพอดีคือ PV ของ CFADS 623.8 ÷ หนี้ 500 = 1.25x หน่วยล้านบาท
| ปี | CFADS | ภาระหนี้ | ดอกเบี้ย | เงินต้น | หนี้คงเหลือ | DSCR Sculpted | DSCR ถ้าต้นเท่ากัน |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 120 | 96.2 | 35.0 | 61.2 | 438.8 | 1.25x | 0.89x |
| 2 | 160 | 128.3 | 30.7 | 97.5 | 341.3 | 1.25x | 1.25x |
| 3 | 200 | 160.3 | 23.9 | 136.4 | 204.9 | 1.25x | 1.65x |
| 4 | 180 | 144.3 | 14.3 | 129.9 | 74.9 | 1.25x | 1.58x |
| 5 | 100 | 80.2 | 5.2 | 74.9 | 0.0 | 1.25x | 0.93x |
หนี้ก้อนเดียวกัน โครงการเดียวกัน แต่การผ่อนต้นเท่ากัน 100 ลบ. ต่อปีจะ Breach ในปีแรกและปีสุดท้าย
Multi-Facility และเงื่อนไข Term Sheet
ตัวอย่าง การแบ่งวงเงินของโครงการขนาดกลาง
| Facility | วัตถุประสงค์ | ลบ. |
|---|---|---|
| A. Land Loan | ซื้อที่ดิน | 200 |
| B. Project Loan | ก่อสร้างและพัฒนา | 750 |
| C. Working Capital | ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน | 50 |
| D. Standby L/C | Performance Bond | 50 |
| รวม | 1,050 |
Facility D เป็นภาระผูกพัน ไม่ใช่เงินสด เมื่อทำ Sources & Uses จึงไม่ควรนับเป็นเงินที่ใช้จ่ายได้ เงินสดจากวงเงินนี้คือ 1,000 ลบ.
| หัวข้อ | ข้อเสนอแรกที่พบ | ช่วงเจรจาที่เป็นไปได้ |
|---|---|---|
| ราคา | MLR + 2.5% | MLR + 1.5–2.0% |
| Tenor | 3 ปี | 4–5 ปี |
| LTC | 60% | 65–70% |
| Upfront Fee | 1.0% | 0.5–0.75% |
| Commitment Fee | 0.5% ต่อปี | 0.25–0.375% |
| Prepayment Fee | 2% | 1% หลังปีที่ 2 |
| DSCR Covenant | 1.50x | 1.25–1.35x |
| Grace Period | 18 เดือน | 24 เดือน |
ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง (IDC) เป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนที่ต้องจัดหาเงิน ควรรวมไว้ใน Budget ตั้งแต่ต้น และตรวจว่าวงเงินครอบคลุม IDC หรือต้องใช้เงินสดจ่าย
Hedging อัตราดอกเบี้ย
| เครื่องมือ | ทำงานอย่างไร | ข้อควรคิด |
|---|---|---|
| Interest Rate Swap | แลกดอกเบี้ยลอยตัวเป็นคงที่ | เหมาะกับหนี้ยาว แต่มีต้นทุนหากปิดก่อนกำหนด |
| Interest Rate Cap | จำกัดเพดานดอกเบี้ย | จ่าย Premium ล่วงหน้า ยังได้ประโยชน์เมื่อดอกเบี้ยลง |
| Collar | ซื้อ Cap และขาย Floor | ลด Premium แต่เสียประโยชน์เมื่อดอกเบี้ยลงต่ำกว่า Floor |