Timeline ขอสินเชื่อก่อสร้างในไทย

สรุปสั้น

จากเริ่มเตรียมเอกสารถึงเบิกงวดแรกโดยทั่วไปใช้ 4–6 เดือน โครงการใหญ่หรือคณะกรรมการหลายระดับอาจนานกว่า
หากทำทุกขั้นตอนต่อกันโดยไม่ซ้อนกันจะใช้ราว 16–32 สัปดาห์ การทำขนานกันจึงเป็นจุดที่ประหยัดเวลาได้จริง
ค่าจดจำนองทั่วไป 1% ของวงเงินแต่ไม่เกิน 200,000 บาท ไม่ใช่ 0.1% ของวงเงิน

เจ็ดขั้นตอนหลัก

ขั้น	ขั้นตอน	ระยะเวลา	เดือนเริ่ม–จบ
1	เตรียมโครงการและเอกสาร	1–2 เดือน	1–2
2	นำเสนอโครงการและยื่นคำขอกู้	2–4 สัปดาห์	2
3	ประเมินราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง	3–6 สัปดาห์	2–4
4	วิเคราะห์สินเชื่อและ Credit Committee	4–8 สัปดาห์	3–5
5	เอกสารนิติกรรมและทำสัญญา	2–4 สัปดาห์	5–6
6	เปิดวงเงินและเบิกงวดแรก	1–2 สัปดาห์	6
7	เบิกงวดก่อสร้างต่อเนื่อง	ทุก 4–8 สัปดาห์	7–18

ถ้าเดินทีละขั้นโดยไม่ซ้อนกัน ขั้นที่ 1–6 รวมกันจะเป็น 16–32 สัปดาห์ ตัวเลขทั่วไป 4–6 เดือนจึงตั้งอยู่บนการทำงานซ้อนกัน โดยเฉพาะการประเมินราคาที่เริ่มได้ก่อนงานวิเคราะห์จะจบ

ระยะเวลาอาจยืดออกเมื่อเอกสารไม่ครบ ธนาคารขอข้อมูลเพิ่ม มี Credit Committee หลายระดับ หรือวงเงินโครงการเกินราว 500 ล้านบาท

แต่ละขั้นทำอะไร

เตรียมโครงการ Feasibility Study, โฉนด, แบบที่ได้รับอนุมัติ, ใบอนุญาตก่อสร้าง, BOQ, Financial Model, งบการเงินตรวจสอบแล้ว 3 ปี และเอกสารนิติบุคคล
ยื่นคำขอ ประชุม RM ครั้งแรก นำเสนอ Executive Summary ยื่นเอกสาร RM ทำ Credit Proposal กำหนดโครงสร้างวงเงิน และลงนาม Term Sheet ถ้ามี
ประเมินราคา ธนาคารใช้บริษัทประเมินที่อนุมัติไว้ ประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามแบบ ตรวจกรรมสิทธิ์และภาระผูกพัน แล้วกำหนด LTV ซึ่งมักอยู่ในช่วง 60–80%
วิเคราะห์และอนุมัติ วิเคราะห์ DSCR, ICR, LTV และกระแสเงินสด เตรียม Credit Memo เสนอคณะกรรมการตามระดับอำนาจ อาจขอข้อมูลเพิ่ม จนได้หนังสืออนุมัติหลักการแล้วเจรจาเงื่อนไขสุดท้าย
นิติกรรม ตรวจโฉนด จัดทำสัญญากู้ สัญญาจำนอง สัญญาค้ำประกัน จดจำนองที่สำนักงานที่ดิน และลงนาม
เบิกงวดแรก ยืนยัน Conditions Precedent เปิดบัญชีโครงการ ยื่นคำขอเบิกและตารางก่อสร้าง วิศวกรธนาคารตรวจหน้างาน แล้วโอนเงิน
เบิกต่อเนื่อง ยื่น Drawing Request พร้อม Progress Report ตรวจ % งาน เทียบกับ BOQ รายงานรายเดือน และหัก Retention ตามเงื่อนไข มัก 5–10% จนถึง Practical Completion

ค่าจดจำนองต้องคิดให้ถูก

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนองทั่วไปคือ 1% ของวงเงินจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท กรณีจำนองกับธนาคารพาณิชย์หรือผู้ให้กู้เอกชนตามที่กำหนด

ตัวอย่าง วงเงินจำนอง 300 ล้านบาท

1% × 300,000,000 = 3,000,000 บาท แต่เสียจริงไม่เกิน 200,000 บาท

มาตรการลดค่าจดจำนองเหลือ 0.01% เป็นคนละเรื่อง มาตรการที่ประกาศล่าสุดใช้กับบุคคลธรรมดาสัญชาติไทยซื้อที่อยู่อาศัย ราคาและวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 จึงไม่ใช้กับสินเชื่อโครงการของผู้พัฒนา ควรตรวจอัตราล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนทำงบประมาณ

Checklist เอกสาร

หมวด	เอกสาร	ใช้ในขั้น
A. ผู้กู้	หนังสือรับรองบริษัท ไม่เกิน 3 เดือน	1–2
	บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นล่าสุด	1–2
	หนังสือมอบอำนาจ ถ้ามี	2
	สำเนาบัตรหรือพาสปอร์ตกรรมการ	2
	งบการเงินตรวจสอบแล้ว 3 ปี	1–2
	Statement บัญชีธนาคาร 12 เดือน	2
	รายงาน Aging ลูกหนี้และเจ้าหนี้	2
B. โครงการ	Feasibility Study ครอบคลุม IRR, NPV, Cash Flow	1
	แบบก่อสร้างที่ได้รับอนุมัติ	1
	ใบอนุญาตก่อสร้าง อ.1 หรือหลักฐานการแจ้งตามกฎหมาย	1
	BOQ และประมาณการต้นทุน	1
	สัญญาจ้างก่อสร้าง	5
	Construction Schedule และ Milestone	1
	Financial Model ประมาณการ 5–10 ปี	1
	Market Analysis และ Sales Plan	1
C. หลักทรัพย์	โฉนดฉบับจริงและสำเนา	3
	แผนที่หรือรูปแปลงที่ดิน	3
	ราคาประเมินทางราชการ	3
	หลักฐานกรรมสิทธิ์หรือสัญญาซื้อขาย	3
	รายงานประเมินราคา	3
	หลักฐานภาระผูกพัน	3
D. นิติกรรม	สัญญากู้เงิน	5
	สัญญาจำนอง	5
	สัญญาค้ำประกัน	5
	หนังสือยินยอมคู่สมรส ถ้ามี	5
	กรมธรรม์อัคคีภัย และ CAR ให้ธนาคารเป็นผู้รับประโยชน์	5–6
E. การเบิกงวด	Drawing Request	6–7
	Progress Report	7
	ใบรับรองงานจากวิศวกรโครงการ	7
	ใบแจ้งหนี้ผู้รับเหมา	7
	รูปถ่ายหน้างานที่ระบุวันที่	7
	รายงานการเงินรายเดือนของโครงการ	7
	Drawdown Schedule	6

โครงการที่เข้าเกณฑ์ EIA ควรวางเวลาอนุมัติ EIA แยกออกมา เพราะมักเป็นงานที่อยู่นอกการควบคุมของทั้งธนาคารและผู้กู้ และเป็นเงื่อนไขของการขอใบอนุญาตก่อสร้าง

วางเงินให้ตรงเวลาธนาคาร

เผื่อเงิน Equity จนถึงเบิกงวดแรก เพราะงานเตรียมการเกิดก่อนเงินกู้
เริ่มประเมินราคาทันทีที่ RM รับเรื่อง อย่ารอให้อนุมัติเสร็จ
เตรียมคำตอบ Credit Attention Points ก่อนยื่น
ให้ทนายอ่าน Draft สัญญาตั้งแต่ Term Sheet เพื่อลดเวลารอบ Legal
ปิดเงื่อนไขก่อนเบิกให้ครบ ก่อนวันที่ต้องจ่ายผู้รับเหมา
กันเวลา 4–8 สัปดาห์ระหว่างงวดเบิกไว้ในแผนเงินสด