สรุปสั้น
- ค่านายหน้าที่จ่ายเมื่อปิดการขายเป็นต้นทุนส่วนเพิ่ม ต้องบันทึกเป็นสินทรัพย์ตาม TFRS 15 ย่อหน้า 91
- แสดงเป็นต้นทุนสัญญาแยกจาก WIP ก่อสร้าง และตัดจำหน่ายเมื่อโอนห้องชุด
- เงินเดือนทีมขายไม่ใช่ต้นทุนส่วนเพิ่ม แต่ Commission ที่จ่ายเมื่อปิดการขายเป็นต้นทุนส่วนเพิ่ม
- Practical Expedient ใช้ได้เฉพาะเมื่อระยะตัดจำหน่ายไม่เกิน 1 ปี
1. หลักการตาม TFRS 15
TFRS 15 ย่อหน้า 91–94 กำหนดหลักการเกี่ยวกับต้นทุนเพื่อให้ได้มาซึ่งสัญญา (Costs of Obtaining a Contract) ว่าต้นทุนส่วนเพิ่ม (Incremental Costs) ที่กิจการต้องจ่ายเพื่อให้ได้สัญญากับลูกค้า และคาดว่าจะได้รับคืน ต้องรับรู้เป็นสินทรัพย์ ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายทันที
ค่านายหน้าที่จ่ายให้ตัวแทนขายภายนอกเป็นต้นทุนส่วนเพิ่มโดยตรง เพราะหากไม่มีการขาย กิจการก็ไม่ต้องจ่าย จึงเข้าเงื่อนไขที่ต้องบันทึกเป็นสินทรัพย์ต้นทุนสัญญา แยกจากต้นทุนก่อสร้าง
2. โครงสร้างบัญชีสำหรับโครงการคอนโดมิเนียม
โครงสร้างบัญชีควรแยกประเภทต้นทุนให้ชัดเจน รหัสต่อไปนี้เป็นตัวอย่าง
| รหัสบัญชี | ชื่อบัญชี | ประเภทต้นทุน |
|---|---|---|
| 11010 | WIP – Land | ค่าที่ดิน ค่าโอน ภาษี ค่าสำรวจ |
| 11020 | WIP – Hard Construction | Main Contractor, Foundation, Infrastructure |
| 11030 | WIP – Soft Costs | Architecture, Design, Engineering, PM Fee |
| 11040 | WIP – Borrowing Costs | ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง (TAS 23) |
| 11050 | Contract Cost Asset – Costs of Obtaining Contracts | Agent Commission, Sales Referral Fee (TFRS 15 ย่อหน้า 91) |
| 11060 | Contract Cost Asset – Costs of Fulfilling Contracts | ต้นทุนปฏิบัติตามสัญญาที่เข้าเงื่อนไข (TFRS 15 ย่อหน้า 95) |
3. การบันทึกบัญชี
3.1 เมื่อจ่ายหรือตั้งค้างค่านายหน้า
Dr 11050 Contract Cost Asset XXX
Cr 21000 Accounts Payable / Cash XXX
3.2 เมื่อโอนห้องชุดและรับรู้รายได้
Dr 50134 Commission Expense – Outsource XXX
Cr 11050 Contract Cost Asset XXX
การตัดจำหน่ายต้องเป็นระบบและสอดคล้องกับรูปแบบการโอนสินค้าไปยังลูกค้า ตาม TFRS 15 ย่อหน้า 99 สำหรับห้องชุดที่รับรู้รายได้ ณ จุดเวลา จึงตัดจำหน่ายทั้งจำนวนของห้องนั้นในวันโอน ไม่ใช่ตามเปอร์เซ็นต์ความคืบหน้าของงานก่อสร้าง
หากสัญญายกเลิกและกิจการไม่ได้ค่านายหน้าคืน สินทรัพย์ของสัญญานั้นต้องถูกตัดเป็นค่าใช้จ่าย และควรทดสอบการด้อยค่าตาม TFRS 15 ย่อหน้า 101 เมื่อมูลค่าที่จะได้รับคืนลดลง ควรจัดทำตารางตัดจำหน่ายรายยูนิตเพื่อรองรับเรื่องนี้
4. ผังบัญชีที่แนะนำ
| รหัสบัญชี | ชื่อบัญชี | ประเภท | อ้างอิง |
|---|---|---|---|
| 11050 | Contract Cost Asset – Costs of Obtaining Contracts | Asset (BS) | TFRS 15 ย่อหน้า 91 |
| 11060 | Contract Cost Asset – Costs of Fulfilling Contracts | Asset (BS) | TFRS 15 ย่อหน้า 95 |
| 50134 | Commission – Outsource | Expense (P&L) | รับรู้เมื่อตัดจำหน่าย ณ วันโอน |
| 50004 | Sales Staff Compensation | Expense (P&L) | เงินเดือนและส่วนที่ไม่ใช่ต้นทุนส่วนเพิ่ม |
5. ประเด็นสำคัญที่ต้องพิจารณา
5.1 พนักงานขายภายในและตัวแทนภายนอก
เงินเดือนหรือโบนัสทั่วไป
จ่ายแม้ไม่มีสัญญาขายเกิดขึ้น จึงไม่ใช่ต้นทุนส่วนเพิ่ม และรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายในงวด
Commission ที่จ่ายเมื่อปิดการขาย
ไม่ว่าจ่ายให้ตัวแทนภายนอกหรือพนักงาน หากจ่ายต่อเมื่อปิดการขายสำเร็จ เป็นต้นทุนส่วนเพิ่ม และบันทึกในบัญชี 11050
5.2 ข้อยกเว้นในทางปฏิบัติ (Practical Expedient) ย่อหน้า 94
มาตรฐานอนุญาตให้รับรู้เป็นค่าใช้จ่ายทันทีหากระยะเวลาตัดจำหน่ายไม่เกิน 1 ปี สำหรับโครงการที่ขายก่อนโอนหลายปี ข้อยกเว้นนี้มักใช้ไม่ได้ แต่ควรประเมินสัญญาที่ปิดการขายใกล้วันโอน
5.3 ผลกระทบต่อการติดตามต้นทุน
ค่านายหน้าในเครื่องมือติดตามต้นทุนโครงการ (Project Cost Tracker) ควรแสดงในบัญชี 11050 บนงบแสดงฐานะการเงิน ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุน จนกว่าจะโอนห้องชุด และต้องแยกจาก WIP ที่ใช้คำนวณต้นทุนขายต่อ ตร.ม.
บทความนี้อ้างอิง TFRS สำหรับกิจการที่มีส่วนได้เสียสาธารณะ กิจการที่ใช้ TFRS for NPAEs ควรตรวจหลักเกณฑ์ของกรอบนั้น
6. บทสรุป
การจัดประเภทค่านายหน้าและต้นทุนเพื่อให้ได้มาซึ่งสัญญาอย่างถูกต้องมีผลโดยตรงต่อความถูกต้องของงบการเงิน อัตราส่วนทางการเงิน และการวัดผลกำไรของแต่ละโครงการ ฝ่ายบัญชีควรแยกบัญชีตามประเภทต้นทุน จัดทำตารางตัดจำหน่ายที่สอดคล้องกับการโอนจริง และเปิดเผยข้อมูลในหมายเหตุตามที่มาตรฐานกำหนด