สรุปสั้น
- มี 3 ที่หมายของต้นทุน Pre-sales: Contract Cost Asset, สินทรัพย์ที่เป็นของโครงการหรือ PPE และค่าใช้จ่าย
- Commission ส่วนเพิ่มเป็น Contract Cost Asset ตาม TFRS 15 ย่อหน้า 91 ไม่ใช่ WIP ก่อสร้าง
- Brochure, Billboard, Scale Model และ 3D Render เป็นค่าใช้จ่าย แม้ทำเฉพาะโครงการ
- การแยกที่เข้มงวดป้องกัน WIP ปลอม และลดความเสี่ยงเมื่อผู้สอบบัญชีและสรรพากรตรวจ
Pre-sales เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการคอนโดลงทุนจำนวนมาก ทั้งการตลาด ห้องตัวอย่าง ค่าคอมมิชชันตัวแทน และกิจกรรมส่งเสริมการขาย ก่อนเริ่มรับรู้รายได้ คำถามที่นักบัญชีและ CFO ต้องตอบคือ รายการใดเป็นสินทรัพย์ และรายการใดต้องเป็นค่าใช้จ่ายในงบกำไรขาดทุนทันที
การจ่ายเงินเพื่อขายของไม่ทำให้รายจ่ายนั้นเป็นต้นทุนโครงการ TAS 2 ย่อหน้า 16 ไม่รวมต้นทุนการขายในต้นทุนสินค้าคงเหลือ TAS 38 ย่อหน้า 69 ระบุรายจ่ายเพื่อการโฆษณาและส่งเสริมการขายเป็นค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดขึ้น และ TFRS 15 ย่อหน้า 91 ใช้กับต้นทุนส่วนเพิ่มของการได้สัญญาเท่านั้น
หลักการพื้นฐาน: Capitalise หรือ Expense
ต้องถามว่ารายจ่ายเข้าเกณฑ์ของมาตรฐานใด สำหรับ TFRS 15 ย่อหน้า 91 ต้นทุนต้องเป็นต้นทุนส่วนเพิ่มที่จะไม่เกิดขึ้นถ้าไม่ได้สัญญา และคาดว่าจะได้รับคืน หากรายจ่ายไม่เข้าเกณฑ์ใดเลย ต้องบันทึกเป็นค่าใช้จ่ายทันที
1. รายการที่บันทึกเป็นสินทรัพย์
1.1 ค่าคอมมิชชันตัวแทนขายภายนอก
ค่าคอมมิชชันที่จ่ายเฉพาะเมื่อปิดการขายได้เป็นต้นทุนส่วนเพิ่ม จึงบันทึกเป็น Contract Cost Asset แยกจาก WIP ก่อสร้าง และตัดจำหน่ายเมื่อโอนห้องชุด
1.2 ค่าคอมมิชชันพนักงานขาย เฉพาะส่วน Incremental
ค่าคอมมิชชันที่จ่ายเฉพาะเมื่อปิดการขายถือปฏิบัติแบบเดียวกับตัวแทนภายนอก ส่วนเงินเดือนพื้นฐานต้องบันทึกเป็นค่าใช้จ่าย
1.3 Show Unit และ Sales Gallery
ต้องดูว่างานนั้นจะเป็นอะไรเมื่อสิ้นสุด งานที่คงอยู่ในห้องที่จะขายหรือเป็นส่วนของทรัพย์ที่ส่งมอบ เข้า WIP ได้ Sales Gallery ชั่วคราวที่ใช้นานกว่าหนึ่งงวดพิจารณาเป็น PPE ตาม TAS 16 และคิดค่าเสื่อมตามช่วงเวลาขาย หากเข้าเงื่อนไขไม่ได้ให้เป็นค่าใช้จ่าย ควรตกลงแนวทางกับผู้สอบบัญชีก่อนเริ่มก่อสร้าง
2. รายการที่ต้องบันทึกเป็น Expense
2.1 ค่าโฆษณาและการตลาด
รวมถึงสื่อสิ่งพิมพ์ Brochure และป้าย Billboard แม้จะระบุโครงการเฉพาะ เพราะเป็นกิจกรรมส่งเสริมการขาย ไม่ได้สร้างส่วนประกอบของห้องชุดที่ส่งมอบ
2.2 Scale Model และภาพ 3D Render
ใช้เพื่อนำเสนอและส่งเสริมการขาย จึงเข้าลักษณะรายจ่ายโฆษณาและส่งเสริมการขาย ความเฉพาะเจาะจงกับโครงการไม่ได้เปลี่ยนลักษณะของรายจ่าย
2.3 เงินบริจาคและสปอนเซอร์ชิป
ไม่ใช่ต้นทุนส่วนเพิ่มของสัญญาขายห้องชุดเฉพาะหน่วย จึงเป็นค่าใช้จ่าย
2.4 ค่าใช้จ่ายเดินทางเพื่อการขาย
ค่าเดินทางสำหรับ Road Show หรือกิจกรรมขายทั่วไปเป็นค่าใช้จ่าย ส่วนค่าเดินทางของทีมก่อสร้างหรือ Project Management ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับโครงการเข้า WIP ได้เมื่อมีหลักฐาน
2.5 Social Media และ Brand Awareness
กิจกรรมสร้างการรับรู้แบรนด์เป็นค่าใช้จ่ายทันที
2.6 ต้นทุนที่จะเกิดขึ้นไม่ว่าจะได้สัญญาหรือไม่
ตาม TFRS 15 ย่อหน้า 93 ต้นทุนที่จะเกิดขึ้นไม่ว่าจะได้สัญญาหรือไม่เป็นค่าใช้จ่าย เว้นแต่เรียกเก็บจากลูกค้าได้อย่างชัดเจนไม่ว่าจะได้สัญญาหรือไม่ เช่น ค่าใช้จ่ายทีมขายประจำหรือค่าเตรียมข้อเสนอ และรายจ่ายที่รับรู้เป็นค่าใช้จ่ายไปแล้วไม่สามารถนำกลับมาเป็นสินทรัพย์ในภายหลังตามหลักทั่วไป
3. Decision Tree สำหรับจัดประเภทต้นทุน Pre-sales
- เป็นต้นทุนส่วนเพิ่มของการได้สัญญาหรือไม่ เช่น Commission ที่จ่ายเมื่อปิดการขาย ถ้าใช่ บันทึกเป็น Contract Cost Asset ตาม TFRS 15 ย่อหน้า 91
- งานนั้นเป็นส่วนของทรัพย์ที่ส่งมอบหรือไม่ ถ้าใช่ เข้า WIP ตาม TAS 2
- เป็นสินทรัพย์ที่ใช้งานมากกว่าหนึ่งงวดและเข้าเกณฑ์ TAS 16 หรือไม่ ถ้าใช่ บันทึกเป็น PPE
- เป็นการโฆษณา ส่งเสริมการขาย หรือ Brand หรือไม่ ถ้าใช่ เป็นค่าใช้จ่ายเสมอ
- รายการอื่น ไม่เข้าเกณฑ์ข้างต้น ให้เป็นค่าใช้จ่าย
บทสรุป
การจัดประเภทต้นทุน Pre-sales ให้ถูกต้องสะท้อนผลการดำเนินงานและฐานะการเงินที่แท้จริง การ Capitalise รายการที่ไม่เข้าเงื่อนไขทำให้กำไรก่อนรับรู้รายได้สูงเกินจริง และ WIP ถูกเติมด้วยรายการที่ไม่มีมูลค่าเมื่อโอนหรือทดสอบ NRV ส่วนการ Expense ต้นทุนส่วนเพิ่มที่เข้าเงื่อนไขทำให้ผลขาดทุนช่วง Pre-sales สูงเกินจริง
ผู้ประกอบการควรจัดทำ Cost Classification Policy ที่ชัดเจน แยกผังบัญชีให้สอดคล้องกับการจัดประเภท และให้ผู้สอบบัญชีสอบทานเป็นรายปี