จิรยุทธชัย ไตรแสงเสถียรStrategic Finance for Property Development
THEN

S-Curve และแผนเบิกจ่ายงานก่อสร้าง Mid-rise

แผนเบิกงานก่อสร้าง 24 เดือน แผน Mid-rise 3 อาคาร และการแปลงผลงานเป็นกระแสเงินสด

สรุปสั้น

  • S-Curve ตอบว่าเงินจะออกเมื่อใด ส่วน BOQ ตอบว่าเงินจะไปอยู่ที่ไหน ต้องใช้ทั้งสองอย่างคู่กัน
  • แผน 24 เดือนตัวอย่างมีเงินเบิกสูงสุดเดือนละ 7.5% ของงบก่อสร้าง เท่ากับ 1.8 เท่าของค่าเฉลี่ยรายเดือน 4.17%
  • แผน Mid-rise 3 อาคารแบบ Parallel ใช้เวลาก่อสร้าง 27 เดือนตามตารางงาน และควรเผื่อ Buffer ถึงช่วง 28–32 เดือน
  • กระแสเงินสดต้องแยกจากผลงาน เพราะ Retention, Milestone ลิฟต์ และเงินล่วงหน้าทำให้เงินออกไม่ตรงกับเปอร์เซ็นต์ผลงาน

S-Curve ไม่ใช่ค่าเฉลี่ย

ถ้าใช้ค่าเฉลี่ย 100% ÷ 24 เดือน จะได้เดือนละ 4.17% แต่งานจริงเริ่มช้า เร่งในช่วงโครงสร้างและงานระบบทับซ้อน แล้วชะลอตอนปลาย ความต่างนี้คือสาเหตุที่โครงการมักขาดเงินในช่วงกลาง แม้ยอดเงินกู้รวมจะพอ

ช่วงอ้างอิงสำหรับโครงการ 24 เดือน

ช่วงระยะ% สะสมลักษณะงาน
Phase 1M1–M45–10Mobilization เสาเข็ม ฐานราก เส้นยังแบน
Phase 2M5–M1240–45โครงสร้างขึ้นชั้นต่อเนื่อง ความเร็วเพิ่มจากราว 0.7% เป็น 1.4% ต่อสัปดาห์
Phase 3M13–M2085–90สถาปัตย์และ MEP ทับซ้อน จุดสูงสุดราว 1.7% ต่อสัปดาห์ในเดือน 14–15
Phase 4M21–M24100Testing Snag FF&E ส่งมอบ และปิด Final Account

แผนเบิกรายเดือนตัวอย่าง Hard Cost 500 ล้านบาท

เดือน% รายเดือน% สะสมเบิกเดือนนี้ (ล้านบาท)
M11.01.05.0
M21.52.57.5
M32.55.012.5
M42.57.512.5
M53.010.515.0
M63.514.017.5
M74.018.020.0
M84.522.522.5
M95.027.525.0
M105.533.027.5
M116.039.030.0
M126.045.030.0
M137.052.035.0
M147.559.537.5
M157.567.037.5
M166.573.532.5
M175.579.027.5
M184.583.522.5
M193.587.017.5
M203.090.015.0
M212.592.512.5
M222.094.510.0
M232.096.510.0
M243.5100.017.5

เดือนที่ 12 สะสม 45% และเดือนที่ 20 สะสม 90% ซึ่งอยู่บนขอบบนของช่วงอ้างอิง ตัวเลขเดือนสุดท้ายสูงกว่าเดือนก่อนหน้าเล็กน้อย เพราะมักรวมงานปิดบัญชีสัญญา

อ่านผลของตัวอย่าง

ค่าเฉลี่ยรายเดือนคือ 500 ÷ 24 = 20.8 ล้านบาท แต่เดือนสูงสุดคือ 37.5 ล้านบาท ต่างจากค่าเฉลี่ยเดือนละ 16.7 ล้านบาท ถ้าวางแผนเงินด้วยค่าเฉลี่ย ทีมจะเห็นวงเงินพอในภาพรวม แต่ขาดเงินในช่วงเดือน 13–16

แผนงาน Mid-rise 3 อาคาร 210 ยูนิต

ตัวอย่างนี้เป็นคอนโดมิเนียม Mid-rise 3 อาคาร ก่อสร้างพร้อมกัน ระยะเวลารวมตั้งแต่เริ่มโครงการถึงส่งมอบประมาณ 44 เดือน ไม่รวมระยะรับประกัน

ก่อนก่อสร้าง

งานช่วงเวลาเดือนผลลัพธ์
Feasibility และวิจัยตลาดM1–M33รายงาน Feasibility ที่อนุมัติ
ซื้อที่ดินและ Due DiligenceM1–M44โอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
Concept และ Schematic DesignM3–M75อนุมัติแบบจากเจ้าของโครงการ
EIAM4–M129ความเห็นชอบ EIA
Detailed DesignM6–M127แบบก่อสร้างครบถ้วน
ใบอนุญาตก่อสร้างและสาธารณูปโภคM10–M145ใบอนุญาตก่อสร้าง
Tender และคัดเลือกผู้รับเหมาM12–M143ลงนามสัญญา Main Contractor

เกณฑ์ EIA ของอาคารอยู่อาศัยรวมพิจารณาจากขนาดโครงการ ได้แก่ จำนวนห้องตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ไม่ได้พิจารณาจากจำนวนชั้น โครงการ 210 ยูนิตนี้จึงเข้าเกณฑ์ EIA และควรถือเป็นงานบน Critical Path เพราะอาจล่าช้าได้ 6–12 เดือน

งานก่อสร้าง: น้ำหนักต้นทุนที่รวมเป็น 100%

รหัสงานช่วงเวลาเดือน% งบก่อสร้าง
2.1Site Preparation และ MobilizationM14–M1632.1
2.2เสาเข็ม 3 อาคารM15–M1848.2
2.3Substructure และ BasementM17–M2159.3
2.4Superstructure 3 อาคารM19–M301231.0
2.5สถาปัตยกรรม ผนังภายนอก ประตูหน้าต่างM24–M361320.6
2.6MEPM22–M361513.4
3.1Unit Fit-out 210 ยูนิตM28–M38118.2
3.2Common Area Fit-outM30–M3894.1
3.3Landscape และ HardscapeM32–M4092.6
3.4Final Testing และ CommissioningM38–M4030.5
รวม100.0

ถ้ากระจายแต่ละงานเท่ากันในช่วงเวลาของงาน จะได้ผลสะสมราว 44% ที่ M25, 72% ที่ M30, 96% ที่ M36 และ 100% ที่ M40 เดือนสูงสุดอยู่ราว M30 ที่ 6.3% ต่อเดือน เท่ากับ 1.7 เท่าของค่าเฉลี่ย 3.7% ต่อเดือน รูปแบบนี้สอดคล้องกับช่วงอ้างอิง แต่จุดสูงสุดจะเกิดในช่วงเดือนที่งานโครงสร้างและงานระบบทับซ้อนกันมากที่สุด

ตรวจ Critical Path

  • EIA ต้องเสร็จก่อนจึงจะขอใบอนุญาตก่อสร้างได้ ควรมี Buffer
  • การก่อสร้างพร้อมกัน 3 อาคารต้องมี Tower Crane 3 ตัว และแบ่งทีมงานชัดเจน
  • ลิฟต์ ชิลเลอร์ สุขภัณฑ์ ควรจองล่วงหน้าอย่างน้อย 6 เดือน
  • ช่วงขึ้นโครงสร้างเหมาะสำหรับการขาย เพราะลูกค้าเห็นความคืบหน้า
  • ขอ อ.6 และจดทะเบียนอาคารชุดก่อนกำหนดโอน

แปลงผลงานเป็นเงินสด

ตัวเลขในตารางข้างต้นคือมูลค่างานที่รับรอง ไม่ใช่เงินสด ก่อนนำเข้า Cash Flow ต้องปรับรายการต่อไปนี้

รายการผลต่อเงินสด
เงินล่วงหน้าผู้รับเหมาเงินออกก่อนงาน แล้วหักคืนตามงวด
Retentionเงินออกหลังงาน โดยคืนเมื่อรับมอบและสิ้น DLP
ลิฟต์และงานเฉพาะจ่ายตาม Milestone ไม่ตามเปอร์เซ็นต์ผลงาน
ระยะเวลาเครดิตเงินออกหลังวันรับรองตามเงื่อนไขสัญญา
VAT ที่ขอเครดิตไม่ได้เพิ่มเงินสดจ่ายและเพิ่มต้นทุน

ตัวอย่าง: Retention 5% ในสัญญา 500 ล้านบาท

เมื่อถึงเดือนที่ 12 ผลงานสะสม 45% เท่ากับ 225 ล้านบาท Retention สะสมเท่ากับ 11.25 ล้านบาท เงินจ่ายก่อน VAT เท่ากับ 213.75 ล้านบาท เมื่อจบงานเจ้าของโครงการถือ Retention 25 ล้านบาท ถ้าคืน 50% เมื่อรับมอบและ 50% เมื่อสิ้น DLP จะต้องกันเงินคืน 12.5 ล้านบาทสองครั้ง ซึ่งเงินก้อนนี้มักตกอยู่ในช่วงที่โครงการกำลังรับรู้รายได้จากการโอน

เช็กลิสต์แผนเบิกจ่าย

  • ใช้แผนรายเดือนจากตารางงานจริงของ Contractor
  • แยกมูลค่างาน Certified Work กับเงินสดจ่าย
  • เทียบกับวงเงินกู้ Availability Period และเงื่อนไขเบิก
  • ตรวจว่า Peak Month มี Facility Headroom หรือ Presale Inflow รองรับ
  • เก็บ S-Curve ฐานไว้เทียบผลงานจริงทุกเดือน และอธิบายเดือนที่เกินช่วงอ้างอิง