สรุปสั้น
- Hard Cost คือฐานของการประเมิน ไม่ใช่ยอดรวมโครงการ ต้องบวก Contingency, Soft Cost, FF&E, ที่ดิน และรายการขายแยกต่างหาก
- BOQ แบบเหมารวมของผู้รับเหมาหลักมักรวม OH&P อยู่แล้ว อย่าบวกซ้ำ ในตัวอย่าง การบวกซ้ำทำให้งบรวมสูงขึ้น 50 ล้านบาท หรือ 6.5%
- โครงสร้าง งานสถาปัตย์ และ MEP รวมกันเป็น 68–85% ของ Hard Cost จึงเป็นจุดที่ควรเน้นการต่อรองและการคุม Variation
- Contingency 5% เป็นจุดเริ่มต้น ควรมีเจ้าของงบและกระบวนการอนุมัติ ไม่ควรให้หน้างานเบิกใช้เอง
Benchmark ใช้ทำอะไร
ตัวเลขในหน้านี้เป็นช่วงอ้างอิงทั่วไปสำหรับคอนโดมิเนียมและรีสอร์ตเรสซิเดนซ์ระดับกลางถึงสูงในไทย เหมาะสำหรับตรวจความสมเหตุสมผลของ BOQ และ Feasibility ขั้นต้น ไม่ได้ใช้แทนการถอดปริมาณงานของ QS ราคาจริงขึ้นกับแบบ ชั้นดิน ตำแหน่งที่ตั้ง จำนวนชั้น และสเปกวัสดุ
สัดส่วนตามหมวดงาน
| หมวดงาน | % ของ Hard Cost | ประเด็นที่ต้องคุม |
|---|---|---|
| Preliminaries / General Conditions | 5–8% | สำนักงานสนาม Tower Crane ประกันภัย รปภ. สาธารณูปโภคชั่วคราว |
| เสาเข็ม ฐานราก งานใต้ดิน | 8–12% | ถ้ามีชั้นใต้ดินหรือดินหินบนพื้นที่ภูเขา อาจขยับได้ถึง 15% |
| Superstructure คสล. เหนือดิน | 25–30% | ก้อนใหญ่และทำให้ S-Curve ชัน |
| สถาปัตยกรรมและ Finishes | 25–30% | ผนัง พื้น ฝ้า ประตูหน้าต่าง กันซึม Built-in สุขภัณฑ์ |
| งานระบบ MEP | 18–25% | ไฟฟ้า สุขาภิบาล ปรับอากาศ ดับเพลิง |
| ลิฟต์ | 3–5% | มักเป็นสัญญาแยก จ่ายตาม Milestone ไม่ใช่ % ผลงาน |
| งานภายนอก Landscape สระ | 5–8% | รีสอร์ตเรสซิเดนซ์อาจถึง 10–12% |
ทุกช่วงเป็นช่วงกว้าง จึงไม่จำเป็นต้องรวมกันได้ 100% ในแต่ละแถว เมื่อทำงบจริงต้องปรับให้รวมเป็น 100% ตามลักษณะโครงการ ส่วน FF&E หรือ Furniture Package ราว 5–10% ควรแสดงแยกจาก Hard Cost โดยเฉพาะหากขาย Fully-furnished หรือมีมาตรฐานแบรนด์
ชั้นต้นทุนที่อยู่นอก Hard Cost
| ชั้นต้นทุน | ช่วงอ้างอิง | สิ่งที่ควรทำ |
|---|---|---|
| Contingency | 5% ของ Hard Cost | เก็บไว้ที่ระดับเจ้าของโครงการหรือฝ่ายการเงิน |
| Contractor OH&P | 8–12% ของต้นทุนงานก่อน OH&P | ถ้าเทียบกับบริษัทในเครือต้องมีเอกสารเทียบเคียงตลาด |
| Soft Cost | 8–15% ของ Hard Cost | ออกแบบ ที่ปรึกษา ใบอนุญาต EIA และดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้างถ้านับรวมไว้ในหมวดนี้ |
สูตรรวมงบ: วาง OH&P ให้ถูกที่
สูตรที่พบในเอกสารทำงานหลายฉบับคือ Hard Cost × (1 + Contingency + OH&P) ซึ่งถูกต้องเฉพาะเมื่อ Hard Cost หมายถึงต้นทุนงานที่ยังไม่รวมกำไรผู้รับเหมา แต่ BOQ ที่ได้จากการประมูลหรือสัญญาเหมารวมมักรวม OH&P ไว้แล้ว
กรณี BOQ รวม OH&P แล้ว: Total Project Cost = Hard Cost × (1 + Contingency) + Soft Cost + FF&E + ที่ดิน
กรณีประเมินจากต้นทุนตรง: Hard Cost = ต้นทุนงาน × (1 + OH&P) แล้วจึงใช้สูตรข้างต้น
ถ้าแยก IDC ออกจาก Soft Cost ให้บวกเป็นรายการของตัวเองเพียงครั้งเดียว และถ้าต้องการต้นทุนรวมก่อนขายจริง ให้บวกต้นทุนการตลาด ค่านายหน้า และค่าโอนตามหมวด D และ G
ตัวอย่าง: โครงการ Hard Cost 500 ล้านบาท
| รายการ | สมมติฐาน | ล้านบาท |
|---|---|---|
| Hard Cost ตาม BOQ รวม OH&P | ราคาเหมารวม | 500.0 |
| Contingency | 5% ของ Hard Cost | 25.0 |
| Soft Cost | 12% ของ Hard Cost | 60.0 |
| FF&E | 7% ของ Hard Cost | 35.0 |
| ที่ดิน | ตัวเลขตัวอย่าง | 150.0 |
| รวมก่อนหมวดขาย | 770.0 |
ถ้าบวก OH&P 10% ซ้ำ จะเพิ่ม 50 ล้านบาทเป็น 820 ล้านบาท สูงกว่าเดิม 6.5% ในทางกลับกัน ถ้า BOQ 500 ล้านบาทรวม OH&P 10% ของต้นทุนตรงอยู่แล้ว ต้นทุนงานจะเท่ากับ 454.5 ล้านบาท และ OH&P เท่ากับ 45.5 ล้านบาท ทั้งสองรายการรวมกันคือ 500 ล้านบาทเดิม
แปลงสัดส่วนเป็นงบตรวจ BOQ
หากต้องการช่วงตัวอย่างที่รวมเป็น 100% ใช้เป็นจุดเริ่มต้นสำหรับเทียบ BOQ ได้ดังนี้
| หมวดงาน | % ตัวอย่าง | ล้านบาท จาก 500 |
|---|---|---|
| Preliminaries | 6 | 30 |
| เสาเข็ม ฐานราก งานใต้ดิน | 10 | 50 |
| Superstructure | 27 | 135 |
| สถาปัตยกรรมและ Finishes | 27 | 135 |
| MEP | 20 | 100 |
| ลิฟต์ | 4 | 20 |
| งานภายนอก | 6 | 30 |
| รวม | 100 | 500 |
Contingency: จำนวนเท่าไร และใครถือ
5% เป็นจุดเริ่มต้นที่ใช้กันทั่วไปในการตั้งงบก่อสร้าง ไม่ใช่ตัวเลขที่ปลอดภัยทุกกรณี ควรทบทวนขึ้นเมื่อมีความเสี่ยงต่อไปนี้
- แบบยังไม่สมบูรณ์เมื่อตั้งงบ หรือยังไม่ได้เจาะสำรวจดินเพียงพอ
- ที่ตั้งบนภูเขา ใกล้ทะเล หรือการเข้าถึงไซต์จำกัด
- มีวัสดุนำเข้าสัดส่วนสูงซึ่งเสี่ยงอัตราแลกเปลี่ยนและราคา
- สัญญาเป็นแบบ Re-measurement หรือมีราคาชั่วคราว (Provisional Sum) จำนวนมาก
บางโครงการแยก Construction Contingency สำหรับความเสี่ยงงานก่อสร้าง และ Project Contingency สำหรับความเสี่ยงระดับโครงการ ซึ่งทำได้ แต่ต้องระบุฐานคำนวณและขอบเขตให้ชัด เพื่อไม่ให้ความเสี่ยงเดียวกันถูกนับสองครั้ง และไม่ควรนำเงินสำรองทั้งสองชั้นไปบวกซ้ำกับ Forecast ที่รวมงานเพิ่มแล้ว
ถือที่ระดับเจ้าของหรือ Finance
ทุกการใช้ต้องมี Variation หรือเหตุผลชัดเจน ติดตามยอดคงเหลือเป็นรายการแยก และรู้ได้ว่าโครงการเหลือกันชนเท่าใด
ปล่อยให้หน้างานถือ
เงินสำรองมักถูกใช้แทนงบงานประจำ ทำให้ปัญหาต้นทุนไม่ถูกรายงานจนกว่าจะใกล้หมดงบ
จุดที่ควรเช็กเมื่อเทียบ BOQ
- ราคาแต่ละหมวดอยู่บนขอบเขตงานเดียวกันหรือไม่
- OH&P อยู่ในแต่ละรายการหรือแยกต่างหาก
- FF&E สาธารณูปโภคนอกโครงการ และงานเสาเข็มอยู่ในราคาเดียวกันหรือไม่
- Provisional Sum และ Prime Cost มีจำนวนเท่าใด
- VAT รวมอยู่หรือไม่ และโครงการขอเครดิตได้หรือไม่
- Soft Cost รวม IDC แล้วหรือแยกต่างหาก