สรุปสั้น
สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ คอนโดมีทางเลือกหลักคือ Freehold ภายในโควตา 49% ตามมาตรา 19 ทวิ หรือ Leasehold ซึ่งจดทะเบียนได้คราวละไม่เกิน 30 ปี ความเสี่ยงสำคัญของ Leasehold อยู่ที่สิทธิต่ออายุหลังปีที่ 30 ไม่ได้รับประกันอัตโนมัติ และ Nominee ไม่ใช่ทางเลือกที่ถูกกฎหมาย
บทนำ
การขายคอนโดให้ผู้ซื้อต่างชาติพบมากในพื้นที่ท่องเที่ยวหลัก ผู้พัฒนาควรเข้าใจข้อจำกัดของแต่ละโครงสร้าง เพราะการออกแบบไม่ถูกต้องเสี่ยงทั้งต่อผู้ซื้อและชื่อเสียงของบริษัท
1. หลักกฎหมายที่ควรเข้าใจก่อน
- ห้องชุดเป็นทรัพย์สินเฉพาะของเจ้าของห้อง และเจ้าของมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด
- Freehold คือการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด
- Leasehold คือสิทธิการเช่าห้องชุดของผู้อื่น เจ้าของกรรมสิทธิ์ยังเป็นผู้พัฒนาหรือผู้รับโอนต่อจากผู้พัฒนา
Leasehold จึงไม่ใช่การขาย "ห้องชุด" แบบโอนกรรมสิทธิ์ แม้ตลาดจะเรียกว่าการขายก็ตาม
2. สี่แนวทางที่พบในตลาด
แนวทางที่ 1 Leasehold ในอาคารชุด
ผู้พัฒนาถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด และให้เช่าระยะยาว ตามกฎหมายต้องจดทะเบียนเมื่อเช่าเกิน 3 ปี และสัญญาเช่าแต่ละคราวไม่เกิน 30 ปี ตลาดมักเสนอ 30+30+30 แต่ส่วนต่ออายุเป็นข้อผูกพันตามสัญญา ไม่ใช่ระยะเช่า 90 ปีที่ได้รับรองทันที
ข้อดี
ไม่ใช้โควตากรรมสิทธิ์ 49% และผู้พัฒนาคุมโครงสร้างเอกสารได้
ความเสี่ยง
หากเจ้าของเปลี่ยนหรือบริษัทเลิกกิจการ ระยะเช่าที่จดทะเบียนแล้วมีหลักคุ้มครอง แต่การต่ออายุหลังปีที่ 30 ต้องดูความผูกพันและความสมบูรณ์ของข้อสัญญา
แนวทางที่ 2 Freehold ภายในโควตา 49%
มาตรา 19 ทวิ จำกัดคนต่างด้าวรวมกันไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมด ผู้ซื้อต้องมีคุณสมบัติและหลักฐานเงินตามมาตรา 19 ผู้พัฒนาควรคุมโควตาเป็นพื้นที่ ไม่ใช่จำนวนยูนิต ข้อเสนอขยายเพดานยังไม่เป็นกฎหมาย ณ วันตรวจสอบ
ข้อดีคือผู้ซื้อถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งขาย โอน จำนองได้ภายใต้กฎหมายและเงื่อนไขโควตา ข้อควรระวังคือเอกสาร FET หรือหลักฐานทดแทน ต้องครบก่อนโอน
แนวทางที่ 3 Usufruct บนห้องชุด
เจ้าของห้องชุดจดทะเบียน Usufruct ให้ผู้ซื้อได้ สิทธินี้เป็นทรัพยสิทธิที่ติดกับทรัพย์เมื่อจดทะเบียน แต่มีลักษณะเฉพาะตัวผู้ทรงสิทธิ และสิ้นสุดเมื่อผู้ทรงสิทธิถึงแก่ความตาย จึงเหมาะกับการใช้ส่วนตัว ไม่เหมาะกับการขายต่อหรือส่งต่อทายาท
แนวทางที่ 4 บริษัทไทยต่อหนึ่งยูนิต
โครงสร้างนี้พบบ่อยกับวิลล่ามากกว่าคอนโด เพราะต้องจัดตั้งและดูแลหลายบริษัท ผู้ถือหุ้นไทยต้องเป็นผู้ลงทุนจริง การใช้ชื่อคนไทยถือแทนมีโทษตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 113 และอาจเข้า พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว มาตรา 36 ผู้พัฒนาไม่ควรเสนอหรือจัดโครงสร้าง Nominee
3. เมื่อบริษัทผู้พัฒนาเลิกกิจการ
เมื่อบริษัทเลิกกิจการ ผู้ชำระบัญชีมีหน้าที่รวบรวมและจำหน่ายทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้ ห้องชุดที่บริษัทเป็นเจ้าของอาจถูกขาย สัญญาเช่าที่จดทะเบียนแล้วจะยังมีผลตามกำหนดเวลา และตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 ผู้รับโอนรับสิทธิหน้าที่ในสัญญาเช่า
แต่การต่ออายุเป็นจุดเสี่ยง เพราะคำมั่นต่ออายุอาจไม่ผูกพันเจ้าของใหม่โดยตรงในทุกกรณี และข้อสัญญาที่ทำให้เช่าเกิน 30 ปีตั้งแต่ต้นอาจมีปัญหา ตามที่มีการวิเคราะห์คำพิพากษาฎีกาที่ 4655/2566 ซึ่งเน้นการบังคับใช้มาตรา 540 อย่างเคร่งครัด
4. มาตรการก่อนโอน
| มาตรการ | วิธีดำเนินการ | ประโยชน์และข้อจำกัด |
|---|---|---|
| จดทะเบียนการเช่า | จดทะเบียนทุกยูนิตโดยไม่รอครบโครงการ | ช่วยให้สิทธิการเช่ามีผลตามกฎหมายต่อเจ้าของใหม่ แต่ไม่ได้ทำให้ต่ออายุแน่นอน |
| Right of First Refusal | เขียนสิทธิเสนอซื้อก่อนในสัญญา | ช่วยการเจรจา แต่ต้องตรวจความผูกพันต่อบุคคลภายนอก |
| กองทุนสำหรับต่ออายุ | เตรียมเงินหรือบัญชีควบคุม | ช่วยความพร้อมด้านเงิน ไม่ใช่หลักประกันทางกฎหมายโดยตัวเอง |
| เอกสารรับรองสิทธิ | จัดทำหลักฐานการต่ออายุที่ชัดเจน | เป็นพยานเอกสารได้ แต่การรับรองลายมือไม่เปลี่ยนสถานะทางกฎหมายของสิทธิ |
| การโอนสิทธิการเช่า | กำหนดวิธีโอนสิทธิในตลาดรองและการจัดการเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต | ต้องตรวจกับกฎหมายมรดกและสำนักงานที่ดิน เพราะการเช่ามีลักษณะเฉพาะตัว |
5. บทสรุป
ควรให้ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ตรวจสัญญาต้นแบบก่อนการโอนจำนวนมาก โดยเฉพาะประเด็นต่อไปนี้
- การจดทะเบียนสัญญาเช่าและผลต่อบุคคลภายนอก
- กลไกต่ออายุในปีที่ 31 และ 61 ให้สอดคล้องกับมาตรา 540
- การคุ้มครองเมื่อผู้พัฒนาเลิกกิจการ
- การโอนในตลาดรองและการจัดการเมื่อผู้เช่าเสียชีวิต
- ภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง
บทความนี้เป็นความรู้ทั่วไป ผู้พัฒนาและผู้ซื้อควรขอคำแนะนำเฉพาะกรณีก่อนลงนามหรือเปลี่ยนโครงสร้างสัญญา