โครงสร้างบัญชีธนาคาร 7 บัญชีสำหรับโรงแรม

ทำไมโรงแรมต้องแยกบัญชี

ธุรกิจโรงแรมและ mixed-use มีกระแสเงินสดหมุนเวียนสูง หากใช้บัญชีเดียวรับจ่ายทุกอย่าง เมื่อโครงการขยายสู่ branded residences หรือมีเงินกู้ก่อสร้าง จะเกิดปัญหา compliance การผิด covenant และการนำเงินของผู้ซื้อไปใช้ผิดวัตถุประสงค์

1. Compliance: เงื่อนไขธนาคารและสัญญามักกำหนดให้แยก
2. Discipline: กันการนำเงินผิดประเภทไปใช้
3. Transparency: ผู้สอบบัญชี เจ้าหนี้ และผู้ซื้อตรวจเส้นทางเงินได้
4. Risk Mitigation: ลดความเสี่ยงจากปัญหาของบัญชีหรือธนาคารใดธนาคารหนึ่ง

โครงสร้าง 7 บัญชี

1. Operating Account

• วัตถุประสงค์: รับจ่ายประจำวัน
• ธนาคาร: สะดวกต่อการฝากเงินสดรายวัน
• Balance Target ตัวอย่าง: 3–6 เดือนของ OpEx
• เงินเข้า: ค่าห้อง F&B Spa Banquet และ Rental Pool
• เงินออก: เงินเดือน Supplier สาธารณูปโภค การตลาด และ Management Fee
• กฎ: เงินเกินเป้าหมายต้อง sweep ตามนโยบาย

2. Project Deposit / Escrow Account

ใช้รับเงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ของ Branded Residences

• ธนาคาร: ธนาคารหรือตัวแทนที่ให้บริการตามกรอบกฎหมาย
• Currency: THB และสกุลต่างประเทศตามเงื่อนไขการรับเงิน
• Signatories: ลงนามร่วมหรือเงื่อนไขปล่อยเงินที่ตรวจสอบได้
• เงินออก: ตาม Milestone ที่กำหนด

ตัวอย่าง Milestone Release: ฐานรากเสร็จ 20%, โครงสร้างเสร็จ 30%, MEP เสร็จ 25% และส่งมอบ 25%

• ห้ามนำไปจ่ายเงินปันผลหรือซื้อที่ดินแปลงใหม่
• เงื่อนไขคืนเงินและลำดับสิทธิเมื่อโครงการล้มเหลวต้องกำหนดจากสัญญาและกฎหมาย ไม่ควรสมมติว่าผู้ซื้อมีบุริมสิทธิ

3. Construction Disbursement Account

• รับ Drawdown แต่ละ tranche และจ่ายตาม progress
• ใช้ธนาคารผู้ให้สินเชื่อก่อสร้าง
• เบิกตาม QS Certificate และการตรวจของ Lender's Engineer
• Lender อาจระงับ drawdown เมื่อต้นทุนเกินเงื่อนไขในสัญญา
• ห้ามใช้นอก scope ของสัญญาก่อสร้าง

4. Debt Service Reserve Account (DSRA)

• กันเงินชำระหนี้เมื่อ EBITDA ต่ำ
• ตัวอย่าง Required Balance: 6 เดือนของ Annual Debt Service
• มักเป็น Pledged Account
• Release Condition ตัวอย่าง: DSCR อย่างน้อย 1.5x ต่อเนื่อง 4 ไตรมาส ลดเหลือ 3 เดือน

DSRA เป็น Restricted Cash จึงต้องวาง equity และแหล่งเงินให้เพียงพอ

5. Tax Reserve Account

• VAT: ควรสำรองจากยอด VAT ขายสุทธิหลังหักภาษีซื้อ
• WHT: สำรองตามที่หักไว้จากผู้รับเงิน
• CIT: ตามประมาณการกำไร เสียภาษีตามแบบ ภ.ง.ด.51 และ ภ.ง.ด.50
• SBT 3.3% กรณีขายอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และภาษี/ค่าธรรมเนียมท้องถิ่น

เงินออกตามกำหนดของแบบ ภ.พ.30, ภ.ง.ด.50, 51, 53, 54 และแบบอื่นที่เกี่ยวข้อง

6. FF&E Reserve Account

กันเงินเพื่อทดแทนเฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์ตาม HMA หรือมาตรฐานของเจ้าของ ตัวอย่างการตั้งสำรอง: ปี 1–2 1% ปี 3–4 2% และปีที่ 5 เป็นต้นไป 3–4% ของรายได้รวม

• ปีที่ 5: Soft refurbishment
• ปีที่ 10: Major refurbishment
• ปีที่ 15: Full renovation

หากไม่กันเงินตั้งแต่ต้น เมื่อถึงเวลา refurbish อาจต้องกู้เพิ่มหรือเรียก equity เพิ่ม ซึ่งกระทบ DSCR

7. FX / Foreign Currency Account

• รับจ่ายเงินสกุลต่างประเทศโดยไม่ต้องแลกทุกครั้ง
• ใช้กับรายจ่ายนำเข้า เช่น วัสดุและ FF&E
• Forward เมื่อใกล้กำหนดจ่าย
• ห้าม speculate และตั้งเพดานถือครองหากไม่มี hedge
• ปฏิบัติตามเกณฑ์ควบคุมการแลกเปลี่ยนของ ธปท.

ตารางสรุป

Cash Flow Waterfall

1. รายได้เข้า Operating Account
2. โอนเข้า Tax Reserve
3. เติม DSRA หากต่ำกว่าเกณฑ์
4. โอนเข้า FF&E Reserve
5. คงเหลือใน Operating ตามเป้า
6. ส่วนเกินลงทุนระยะสั้นหรือจ่ายตามนโยบายผู้ถือหุ้น

ผลต่อ Free Cash Flow

เงินใน Project Deposit, DSRA, Tax Reserve และ FF&E Reserve ไม่ควรนับเป็นเงินสดอิสระ สัดส่วน Restricted Cash ต่างกันมากตามโครงสร้างโครงการ ควรคำนวณจากสัญญาและแผนการเงินจริง และวาง equity กับวงเงิน Working Capital ตั้งแต่ขั้น Feasibility

บทสรุป

โครงสร้างบัญชีเป็นเรื่องของวินัยทางการเงิน ไม่ใช่ความสะดวก ควรออกแบบร่วมกับเงื่อนไขสินเชื่อ สัญญาขาย ที่ปรึกษากฎหมาย และภาษีตั้งแต่ขั้น Financial Modeling เพื่อให้เงินแต่ละก้อนมีเจ้าของ เงื่อนไข และผู้รับผิดชอบที่ตรวจสอบได้