สรุปสั้น
เงินดาวน์เข้าก่อนหลายปี แต่รายได้และ CIT เกิดเมื่อโอน เงินวันโอนมักถูกใช้กับหนี้และเฟสถัดไปก่อนถึงกำหนดภาษี ป้องกันได้ด้วยบัญชีสำรองภาษี Forecast รายยูนิต การวางจังหวะโอน และ Rolling Cash Flow
บทนำ
ปัญหาที่พบบ่อยของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์คือ เงินสดอยู่ในมือแล้ว แต่ยังไม่รับรู้รายได้ เมื่อถึงวันโอน บริษัทรับรู้รายได้ ต้นทุนขาย และกำไรพร้อมกันทั้งก้อน แล้ว CIT จึงตามมา ทั้งที่เงินส่วนใหญ่ถูกใช้ไปกับการก่อสร้างและการดำเนินงานนานแล้ว
ตัวอย่างหนึ่งยูนิต
| รายการ | บาท |
|---|---|
| ราคาขาย | 10,000,000 |
| เงินดาวน์รับครบ 30% | 3,000,000 |
| ยอดโอนจากธนาคารผู้ซื้อ | 7,000,000 |
| ต้นทุนก่อสร้าง WIP | 7,500,000 |
| กำไรขั้นต้น | 2,500,000 |
| ค่าดำเนินงานและดอกเบี้ยที่จัดสรรมายูนิตนี้ | 1,000,000 |
กระแสเงินสด
| ช่วง | บาท |
|---|---|
| รับเงินดาวน์ | 3,000,000 |
| จ่ายค่าก่อสร้าง | (7,500,000) |
| จ่ายค่าดำเนินงานและดอกเบี้ย | (1,000,000) |
| เงินสดสุทธิช่วงก่อสร้าง | (5,500,000) |
| รับจากธนาคารผู้ซื้อวันโอน | 7,000,000 |
| SBT 3.3% ของราคาเต็ม | (330,000) |
| ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (สมมติราคาประเมินเท่าราคาขาย และผู้ขายรับทั้งหมด) | (200,000) |
| WHT 1% ของราคาขาย | (100,000) |
| เงินสดสุทธิวันโอน | 6,370,000 |
ภาษีเงินได้ของยูนิตนี้
กำไรก่อนภาษี 10,000,000 − 7,500,000 − 330,000 − 200,000 − 1,000,000 = 970,000 บาท CIT 20% = 194,000 บาท หักเครดิต WHT 100,000 บาท เหลือต้องชำระ 94,000 บาท
ถ้าประเมินแบบระมัดระวังบนกำไรขั้นต้นทั้งก้อน CIT จะสูงสุด 500,000 บาท ซึ่งใช้ตั้งเพดานสำรองได้ แต่ไม่ใช่ภาษีจริงหากค่าใช้จ่ายหักได้ครบ
กับดักที่แท้จริง
เงินสดสุทธิวันโอนที่ 6.37 ล้านบาทไม่ได้เป็นเงินว่าง มักถูกนำไปจ่าย:
- ค่าก่อสร้างยูนิตหรือเฟสอื่น
- ค่าบริหาร เงินเดือน และค่าใช้จ่ายดำเนินงาน
- เงินกู้ธนาคาร
- ภาษีอื่นที่ครบกำหนดก่อน
เมื่อถึงกำหนด ภ.ง.ด.51 หรือ ภ.ง.ด.50 บริษัทอาจไม่มีเงินพอ ภาษีค้างจะมีเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือนหรือเศษของเดือน คำนวณไม่ทบต้น และไม่เกินจำนวนภาษี นอกจากนี้อาจมีเบี้ยปรับหากไม่ยื่นแบบหรือถูกประเมิน
ถ้าปีเดียวกันโอน 20 ยูนิตที่กำไรขั้นต้นรวม 50 ล้านบาท เพดาน CIT ก่อนหักค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 10 ล้านบาท แต่เงินจากวันโอนอาจถูกใช้ไปกับเฟสถัดไปแล้ว
4 มาตรการป้องกัน
มาตรการที่ 1: ตั้ง Tax Reserve Account แยกต่างหาก
ทุกครั้งที่รับเงินดาวน์ ให้คำนวณกำไรคาดการณ์และโอนเงินสำรองเข้าบัญชีแยกทันที
รับเงินดาวน์งวดแรก 500,000 บาท กำไรขั้นต้นคาด 25% คิดเป็น 125,000 บาท สำรอง CIT 20% = 25,000 บาท
มาตรการที่ 2: Unit-by-Unit Tax Forecast
| ยูนิต | ราคาขาย | ต้นทุน | กำไรคาด | CIT สูงสุดคาด | วันโอนคาด | สำรองแล้ว |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A101 | 10,000,000 | 7,500,000 | 2,500,000 | 500,000 | มิ.ย. | 500,000 |
| A102 | 8,000,000 | 6,000,000 | 2,000,000 | 400,000 | ก.ค. | 400,000 |
| A103 | 9,500,000 | 7,000,000 | 2,500,000 | 500,000 | ส.ค. | 300,000 |
ยูนิต A103 ยังสำรองขาด 200,000 บาท ฝ่ายการเงินต้องเร่งก่อนวันโอน
มาตรการที่ 3: วางจังหวะโอน
การกระจายการโอนควรเชื่อมกับรอบบัญชี ไม่ใช่มองเฉพาะปีละก้อน
- โอนปลายเดือนธันวาคม รายได้เข้าปีนั้น ภาษีครึ่งปีต้องประเมินไว้ตั้งแต่สิงหาคม และ ภ.ง.ด.50 ครบภายใน 150 วัน หรือประมาณปลายพฤษภาคมของปีถัดไป
- โอนต้นเดือนมกราคม รายได้เข้ารอบใหม่ ต้องรวมในประมาณการ ภ.ง.ด.51 ที่ยื่นภายในสิงหาคมปีเดียวกัน และ ภ.ง.ด.50 ครบภายในพฤษภาคมของปีถัดไป
จังหวะโอนต้องสอดคล้องกับความพร้อมจริงของห้องและสิทธิของผู้ซื้อ และต้องไม่ใช่การเลื่อนรายได้โดยไม่มีข้อเท็จจริงรองรับ
มาตรการที่ 4: Rolling Cash Flow รายเดือน
แสดงเงินสดต้นงวด เงินสดรับ เงินจ่ายก่อสร้าง SBT CIT เงินสดปลายงวด และเกณฑ์ขั้นต่ำ โดยตั้งเกณฑ์ขั้นต่ำเท่ากับ CIT ที่ครบกำหนดใน 6 เดือนข้างหน้า ทบทวนทุกเดือน และปรับทันทีเมื่อแผนโอนหรือก่อสร้างเปลี่ยน
ตารางสิ่งที่ต้องทำ
| สิ่งที่ต้องทำ | จังหวะ |
|---|---|
| คำนวณ CIT คาดการณ์ต่อยูนิต | ก่อนเปิดขาย |
| ตั้งสำรองภาษี | ทุกครั้งที่รับเงินดาวน์ |
| ทบทวน Cash Flow | ทุกเดือน |
| ทบทวน Unit-by-Unit Tax Forecast | ทุกไตรมาส |
| ขอผ่อนชำระภาษีอากรค้าง ถ้าจำเป็น | ก่อนถูกบังคับชำระ และตรวจว่าประเภทภาษีเข้าเงื่อนไข |
บทส่งท้าย
เงินสดเข้าก่อน ภาษีตามทีหลัง บริษัทจึงต้องไม่ใช้เงินจนหมดก่อนภาษีมาถึง กับดักนี้เป็นเชิงโครงสร้าง แต่บริหารได้ด้วยวินัยเงินสดและการติดตามรายยูนิต