สรุปสั้น
- Land Bank และ Phased Development ไม่ได้ทำให้โครงการมีกำไรมากขึ้นโดยอัตโนมัติ แต่ช่วยลด Peak Funding และเปิดทางให้หยุดหรือเปลี่ยนแผนได้
- ในตัวอย่าง การแบ่ง 3 เฟสและทยอยซื้อที่ดินลดเงินลงทุนสูงสุดจาก 450 ลบ. เหลือ 200 ลบ. แลกกับราคาที่ดินรวมที่สูงขึ้น 18 ลบ.
- เฟสที่ดีต้องขายและก่อสร้างจบได้ในตัวเอง และมีเกณฑ์ชัดเจนว่าเมื่อใดจึงเริ่มเฟสถัดไป
ปีที่แล้วต้นทุนก่อสร้างขึ้นแรง ปีนี้ขึ้นอีก ขณะที่ลูกค้าไม่ยอมจ่ายเพิ่มตามทันที เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่จึงเจอคำถามเดิม จะสร้างรวดเดียวให้จบเพื่อล็อกต้นทุน หรือค่อยทำทีละเฟส การขึ้นเขาเร็วช่วยให้ถึงยอดไว แต่ถ้าพลาดกลางทางจะไม่มีเชือกรั้ง การแบ่งเฟสคือการจ่ายค่าเชือกเส้นนั้นโดยรู้ราคาล่วงหน้า
สองเรื่องที่มักถูกเรียกรวมกัน
Land Bank
การถือหรือมีสิทธิซื้อที่ดินไว้เพื่อโครงการในอนาคต คำถามหลักคือจะถือด้วยเงินแบบไหน ถือนานเท่าใด และมีสิทธิซื้อแทนการซื้อขาดได้หรือไม่
Phased Development
การแบ่งโครงการเป็นช่วงที่เปิดขาย ก่อสร้าง และรับเงินแยกกัน คำถามหลักคือเฟสแรกพิสูจน์อะไร และเงินจากเฟสแรกหมุนไปเฟสถัดไปได้จริงหรือไม่
การมีที่ดินมากแต่ไม่มีแผนเฟสคือเงินจม ส่วนการแบ่งเฟสโดยซื้อที่ดินทั้งหมดตั้งแต่วันแรกลดเงินค่าก่อสร้างช่วงต้นได้ แต่ไม่ลดเงินค่าที่ดิน
Phasing เปลี่ยนอะไรในตัวเลข
| ตัวแปร | ผลที่ควรคาด | สิ่งที่ต้องระวัง |
|---|---|---|
| Peak Funding | ลดลง เพราะเงินรับจากเฟสแรกใช้ลงทุนเฟสถัดไป | ใช้ได้เฉพาะเงินที่ปลดจากเงื่อนไขสินเชื่อและภาระโครงการแล้ว |
| ราคาขาย | เฟสหลังอาจขายแพงขึ้นเมื่อทำเลพิสูจน์แล้ว | ต้องมีหลักฐาน Take-up ไม่ใช่สมมติการขึ้นราคาทุกปี |
| ต้นทุนก่อสร้าง | เฟสหลังเสี่ยงแพงขึ้น และเสียประโยชน์ด้านขนาดงาน | ค่าเปิดหน้างานและงานระบบส่วนกลางอาจซ้ำ |
| สาธารณูปโภคส่วนกลาง | มักต้องลงทุนล่วงหน้าเกินสัดส่วนเฟสแรก | ทำให้เฟสแรกรับต้นทุนหนักกว่าที่ดูจากตารางเฉลี่ย |
| IRR | อาจเพิ่มหรือลด ขึ้นกับเวลาจ่ายค่าที่ดิน | อ่านคู่กับกำไรรวมและเงินลงทุนสูงสุดเสมอ |
ตัวอย่าง: สร้างรวดเดียวเทียบกับ 3 เฟส
ตัวอย่างสมมติ หน่วยล้านบาท กระแสเงินสดก่อนหนี้และภาษี รวมสาธารณูปโภคไว้ในค่าก่อสร้าง ค่าที่ดิน 150 ค่าก่อสร้างรวม 900 มูลค่าขาย 1,500 สำหรับการแบ่งเฟส ให้ค่าก่อสร้างเฟส 2 และ 3 เพิ่มปีละ 5% ราคาขายเพิ่มปีละ 4% แต่ละเฟสใช้เวลา 2 ปี และเงินรับเข้าเมื่อจบเฟส ส่วนการทยอยซื้อที่ดินสมมติว่าผู้ขายให้สิทธิ 3 งวด 50, 56 และ 62
| แผน | ปี 0 | ปี 1 | ปี 2 | ปี 3 | ปี 4 | ปี 5 | ปี 6 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A สร้างรวดเดียว | (150.0) | (150.0) | (150.0) | 900.0 | 0 | 0 | 0 |
| B แบ่งเฟส ซื้อที่ดินครั้งเดียว | (150.0) | (150.0) | 350.0 | (165.4) | 375.4 | (182.3) | 402.6 |
| C แบ่งเฟส ทยอยซื้อที่ดิน | (50.0) | (150.0) | 294.0 | (165.4) | 313.4 | (182.3) | 402.6 |
| ตัวชี้วัด | A | B | C |
|---|---|---|---|
| กำไรรวมก่อนหนี้และภาษี | 450.0 | 480.3 | 462.3 |
| Peak Funding | 450.0 | 300.0 | 200.0 |
| Project IRR | 38.9% | 35.5% | 52.2% |
ถ้าแผน A รับเงินงวดสุดท้ายช้าไป 1 ปี โดยเงิน 600 เลื่อนจากปี 3 ไปปี 4 กำไรรวมยังเป็น 450 แต่ IRR ลดเหลือ 29.0% และ Peak Funding ยังเป็น 450
แผน B มีกำไรรวมมากกว่า A เพราะราคาขายที่สมมติเพิ่มมากกว่าผลของต้นทุนที่เพิ่ม แต่ IRR ต่ำกว่า เพราะเงินค่าที่ดินทั้งก้อนจมนานขึ้น แผน C มีกำไรน้อยกว่า B เพราะจ่ายค่าที่ดินเพิ่ม 18 ลบ. แต่เงินลงทุนสูงสุดเหลือ 200 ลบ. ตัวเลขเหล่านี้ใช้เปรียบเทียบตรรกะเท่านั้น ยังไม่รวมหนี้ ภาษี ค่าบริหาร และการรับเงินดาวน์ระหว่างก่อสร้าง
มูลค่าของการหยุดได้ ณ สิ้นปี 2 แผน C มีเงินสะสมเป็นบวก 150 ลบ. ก่อนจ่ายที่ดินงวดถัดไป ถ้าตลาดเปลี่ยน เจ้าของเลือกไม่ซื้อที่ดินงวดต่อไปได้ ตามเงื่อนไขสัญญา แผน A ในเวลาเดียวกันได้จ่ายไปแล้ว 450 ลบ. และต้องสร้างต่อ ตารางผลตอบแทนจุดเดียวมองไม่เห็นความต่างนี้
แบ่งเฟสอย่างไรให้ใช้ได้จริง
- เฟสแรกต้องพิสูจน์สินค้าและราคา ไม่ควรเป็นส่วนที่ขายง่ายที่สุดจนบอกอะไรเกี่ยวกับเฟสหลังไม่ได้
- แต่ละเฟสต้องอยู่รอดได้ถ้าเฟสถัดไปไม่เกิด ทั้งถนน ระบบ สโมสร และภาระต่อผู้ซื้อ
- แยกต้นทุนร่วมให้ชัด เพื่อคำนวณกำไรรายเฟสและต้นทุนขายตามเกณฑ์ที่อธิบายได้
- ตรวจเงื่อนไขกฎหมาย ใบอนุญาตจัดสรร อาคารชุด EIA และผังโครงการอาจไม่เปิดให้เปลี่ยนเฟสได้ตามใจ
- อ่านสัญญาสินเชื่อก่อนนับเงินหมุน เงินจากการโอนมักต้องชำระหนี้และรักษาเงื่อนไขบัญชีก่อน จึงจะนำไปเฟสใหม่ได้
กติกาก่อนเริ่มเฟสถัดไป
| ประตู | หลักฐานที่ควรมี |
|---|---|
| ตลาด | ยอดจองที่ไม่ยกเลิกและราคาจริงหลังส่วนลด เทียบกับ Base Case |
| ต้นทุน | ราคาผู้รับเหมาล่าสุดและ Forecast at Completion ของเฟสปัจจุบัน |
| เงินทุน | แหล่งเงินเฟสถัดไปยืนยันแล้ว และ Peak Funding อยู่ในวงเงิน |
| ผลกระทบกับเฟสเดิม | หน้างานใหม่ไม่กระทบการส่งมอบและประสบการณ์ผู้ซื้อเฟสเดิม |
สิ่งที่ควรทำต่อ
- ทำ Model อย่างน้อย 3 แบบ: รวดเดียว แบ่งเฟสซื้อที่ดินครั้งเดียว และทยอยซื้อ
- แสดงกำไรรวม IRR และ Peak Funding คู่กัน
- เจรจาสิทธิซื้อหรือการแบ่งชำระค่าที่ดิน และให้นักกฎหมายตรวจการคุ้มครองสิทธิ
- กำหนดสาธารณูปโภคที่ต้องลงทุนตั้งแต่เฟสแรก และแผนหากหยุดหลังเฟสนั้น
- ตั้งประตูตัดสินใจก่อนเริ่มเฟสถัดไป พร้อมผู้มีอำนาจอนุมัติ
- ทดสอบกรณีราคาไม่ขึ้นแต่ต้นทุนยังเพิ่ม ก่อนใช้ตัวเลขชุดนี้คุยกับธนาคาร