สรุปสั้น
- Feasibility ที่ใช้ตัดสินใจได้ต้องตอบ 5 มิติ: ตลาด เทคนิค การเงิน กฎหมาย และความเสี่ยง แล้วสรุปเป็นข้อเสนอเดียว
- คุณภาพของสมมติฐานสำคัญกว่าความซับซ้อนของ Model ทุกตัวเลขต้องบอกที่มาได้
- ผลลัพธ์สุดท้ายคือ Go หรือ No-Go พร้อมเงื่อนไข ไม่ใช่รายงานที่ยืนยันราคาที่ดินซึ่งตกลงไปแล้ว
ห้ามิติของ Feasibility Study
Feasibility Study คือด่านแรกของการตัดสินใจลงทุน และเป็นเอกสารพื้นฐานที่ใช้คุยกับธนาคารและนักลงทุน แต่ละมิติตอบคำถามของตัวเอง แล้วต้องนำมารวมเป็นข้อสรุปเดียว
| มิติ | คำถามหลัก | เครื่องมือ | ผู้รับผิดชอบ |
|---|---|---|---|
| Market | ตลาดต้องการจริงหรือไม่ | Demand-Supply Analysis | Marketing และที่ปรึกษา |
| Technical | สร้างได้จริงในงบและเวลาหรือไม่ | QS, Design, Construction Plan | Development และวิศวกร |
| Financial | คุ้มทุนและให้ผลตอบแทนพอหรือไม่ | Financial Model, Valuation | Finance (CFO) |
| Legal & Regulatory | ทำได้ถูกกฎหมายหรือไม่ | Due Diligence, Permit Review | Legal และที่ปรึกษา |
| Risk | เสี่ยงระดับไหน รับไหวหรือไม่ | Risk Matrix, Stress Test | Finance และ Risk |
ขั้นตอนและชุดเอกสาร
- Screening (1–2 สัปดาห์) วิเคราะห์ระดับสูงเพื่อ Go/No-Go เบื้องต้น
- Preliminary Study (2–4 สัปดาห์) เก็บข้อมูลเบื้องต้นและสร้าง Basic Model
- Detailed Study (1–3 เดือน) Due Diligence เต็ม Financial Model และ Risk Analysis
- Review & Approve (2–4 สัปดาห์) เสนอ Investment Committee
- Post-Investment Review (ต่อเนื่อง) เทียบผลจริงกับ Feasibility เพื่อปรับปรุงสมมติฐานโครงการถัดไป
ชุดผลลัพธ์ที่สมบูรณ์มี 5 ส่วน: Executive Summary (5–10 หน้า), Market Study Report (20–50 หน้า), Technical Feasibility Report (30–80 หน้า), Financial Model พร้อม Investment Memo (15–30 หน้า) และ Risk Analysis กับ Mitigation Plan (10–20 หน้า)
สมมติฐานด้านตลาด
Market Study ตอบคำถามว่ามีคนซื้อจริงในราคาที่เราตั้งหรือไม่ ถ้าตลาดไม่มี สินค้าดีแค่ไหนก็ไม่มีความหมาย
Demand
- Target Segment กลุ่มหลักราว 70–80% ของยอดขาย กลุ่มรอง 20–30% ระบุอายุ อาชีพ รายได้ สัญชาติ และเหตุผลในการซื้อ
- Buying Behavior ไทยหรือต่างชาติ นักลงทุนหรือซื้ออยู่เอง ซึ่งกระทบทั้งความเร็ว Presale และอัตราโอนสำเร็จ
- Market Size TAM ตลาดทั้งหมด, SAM ตลาดในทำเลและ Segment ของเรา, SOM ส่วนที่จับได้จริง
- Demand Drivers GDP การท่องเที่ยว FDI ดอกเบี้ย นโยบายสินเชื่อ โครงสร้างพื้นฐาน โรงเรียน โรงพยาบาล และแนวโน้ม Wellness หรือสังคมสูงวัย
Supply
- Existing Supply จำนวนยูนิต สถานะการขาย ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร และระดับ Positioning
- Pipeline Supply โครงการที่จะแล้วเสร็จใน 1–3 ปี โครงการที่ขออนุญาตซึ่งอาจเสร็จใน 2–5 ปี และที่ดินเหมาะสมที่เหลือ
- Pipeline Risk โครงการคู่แข่งเปิดพร้อมกันในช่วงเดียวกับเรา
Absorption Rate
Absorption Rate = ยอดขายต่อเดือน ÷ จำนวนยูนิตที่มีขาย × 100%
| Absorption ต่อเดือน | การตีความ | เวลาขายหมดโดยประมาณ |
|---|---|---|
| ต่ำกว่า 1% | ตลาดอ่อนมาก เสี่ยงสูง | เกิน 8 ปี |
| 1–2% | ตลาดปกติถึงช้า | 4–8 ปี |
| 2–4% | ตลาดดี | 2–4 ปี |
| 4–7% | ตลาดร้อน | 14–25 เดือน |
| เกิน 7% | ตลาดร้อนมาก อาจตั้งราคาต่ำไป | ไม่เกิน 14 เดือน |
เวลาขายหมดในตารางคำนวณจาก 100 ÷ Absorption Rate โดยถือว่ายอดขายต่อเดือนคงที่ เป็นการประมาณเท่านั้น เพราะของจริงมักขายเร็วช่วงเปิดแล้วช้าลงช่วงท้าย
ตัวอย่าง โครงการตัวอย่าง 247 ยูนิต ตลาดในทำเลมี Absorption เฉลี่ย 2.5% ต่อเดือน ถ้าตั้งเป้า 3.0% ต่อเดือน จะขายได้ประมาณ 7.4 ยูนิตต่อเดือน และใช้เวลาประมาณ 33 เดือนจนขายหมด ถ้าเป้าหมายคือปิดการขายใน 30 เดือน ต้องขายได้ 8.2 ยูนิตต่อเดือน หรือ 3.3%
Price Benchmarking
- เลือก Comparable 5–10 โครงการในทำเลใกล้เคียง
- ปรับค่าตามคุณภาพ ขนาด ทำเล แบรนด์ และสิ่งอำนวยความสะดวก
- คำนวณราคาต่อตารางเมตรเฉลี่ยและส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน
- กำหนด Positioning เป็น Premium, Mid หรือ Value แล้วตั้งราคาให้สอดคล้อง
สมมติฐานด้านเทคนิค
ถ้าต้นทุนก่อสร้างจริงต่างจากที่ประมาณ Financial Model ทั้งชุดจะเพี้ยน จึงต้องรู้ว่าตัวเลขที่ใช้อยู่แม่นยำระดับใด
| ระดับ | ความแม่นยำ | วิธีการ | เวลาที่ใช้ |
|---|---|---|---|
| Class 1 (Feasibility) | ±25% | ต้นทุนเฉลี่ยต่อตารางเมตร | 1 สัปดาห์ |
| Class 2 (Concept Design) | ±15% | Preliminary BOQ | 1–2 เดือน |
| Class 3 (Detailed Design) | ±5% | Detailed BOQ และ Tender | 3–6 เดือน |
ช่วงอ้างอิงต้นทุนก่อสร้าง
ตัวเลขด้านล่างเป็นช่วงอ้างอิงจากประสบการณ์ของผู้เขียน ไม่รวมที่ดิน Soft Cost ดอกเบี้ย และภาษี ควรยืนยันด้วยราคาผู้รับเหมาหรือ QS ก่อนใช้จริง
| ประเภทอาคาร | บาท/ตร.ม. | ระยะก่อสร้างโดยทั่วไป |
|---|---|---|
| คอนโด Mid-market | 25,000–35,000 | Low-rise 18–24 เดือน, High-rise 24–30 เดือน, Super High-rise 30–42 เดือน |
| คอนโด Premium | 35,000–50,000 | |
| คอนโด Luxury | 50,000–80,000 | |
| Pool Villa Standalone | 30,000–45,000 | 1–2 หลัง 9–15 เดือน |
| Pool Villa Luxury | 45,000–70,000 | 10–50 หลัง 18–30 เดือน |
| โรงแรม 4 ดาว | 45,000–60,000 | 100–200 ห้อง 24–30 เดือน |
| โรงแรม 5 ดาว | 60,000–100,000 | |
| Wellness Center | 50,000–80,000 | Wellness Resort 30–60 keys 18–24 เดือน |
Specification ที่กระทบต้นทุนรวมราว 5–15% เช่น พื้นไม้จริงเทียบ Laminate (ต่างกัน 30–50%) ครัว Built-in เทียบแบรนด์นำเข้า (50–100%) สุขภัณฑ์ (100–200%) ระบบ Smart Home (เพิ่ม 5–10%) และมาตรฐาน LEED หรือ EDGE (เพิ่ม 3–5%)
สมมติฐานด้านการเงิน
รายได้
- Pricing ราคาเปิดตัว การขึ้นราคา 2–5% ทุก 6–12 เดือน Early Bird ลด 3–7% และราคาพิเศษของยูนิตที่ดีกว่า
- Sales Velocity เดือน 1–3 ขายเร็ว 15–25% ของยูนิต ช่วงกลางสม่ำเสมอ ช่วงท้ายช้าลงแล้วเร่งปิด
- Cash Timing เงินจอง สัญญา และดาวน์ราว 25–30% ส่วนที่เหลือ 70–80% รับวันโอน โดยเผื่อยกเลิกสัญญา 5–10%
- Revenue Recognition รับรู้รายได้เมื่อโอนการควบคุมให้ผู้ซื้อ เงินรับล่วงหน้าเป็นเงินสดเข้า แต่ยังไม่ใช่รายได้ในงบกำไรขาดทุน
ต้นทุน
| หมวดต้นทุน | สัดส่วนของต้นทุนรวม | ช่วงเวลาจ่ายโดยทั่วไป |
|---|---|---|
| ที่ดิน | 20–30% | ต้นโครงการ |
| Hard Cost | 45–55% | ช่วงก่อสร้าง |
| Finishing | 10–15% | ปลายการก่อสร้าง |
| Design และ Consultant | 3–5% | ตั้งแต่ต้นถึงจบก่อสร้าง |
| Marketing และ Sales | 4–7% | ตั้งแต่ Presale ถึงโอน |
| ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมเงินกู้ | 5–8% | ตลอดระยะเงินกู้ |
| ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน | 3–5% | วันโอน |
| Contingency | 3–5% | กระจายตามงาน |
ที่ดินที่ถือเพื่อพัฒนาและขายเป็นสินค้าคงเหลือตาม TAS 2 และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) คิดจากรายรับหรือราคาประเมินแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ค่าธรรมเนียมโอนให้ตรวจมาตรการลดหย่อนชั่วคราว เงื่อนไข และวันหมดอายุ ณ วันที่ทำ Model
เมื่อสมมติฐานครบ ให้วางกระแสเงินสดรายเดือนตลอดโครงการ แล้วคำนวณ Project IRR, Equity IRR, NPV, MOIC, Payback และ Profit on Cost
เกณฑ์ Go/No-Go
| เกณฑ์ | ขั้นต่ำ | ความหมาย |
|---|---|---|
| Base Case IRR | ไม่ต่ำกว่า Hurdle Rate ตามประเภทโครงการ | ผลตอบแทนผ่านเกณฑ์ |
| Bear Case IRR | ไม่ต่ำกว่า Cost of Capital | ทนแรงกระแทกได้ |
| Peak Funding | ไม่เกินแหล่งเงินที่หาได้จริง | มีเงินพอจนจบโครงการ |
| Stress Test | ผ่านส่วนใหญ่ เช่น 4 ใน 5 สถานการณ์ | โครงการไม่ล้มเมื่อเจอเหตุรุนแรง |
| Strategic Fit | สอดคล้องกลยุทธ์และความสามารถทีม | เป็นโครงการที่เราทำได้ดี |
สัญญาณอันตรายที่ควรนำไปสู่ No-Go
- Base Case IRR ต่ำกว่า Hurdle Rate
- Bear Case ทำให้บริษัทขาดทุนจนกระทบกิจการหลัก
- Peak Funding เกินกำลังระดมทุน
- ไม่ผ่าน Stress Test ตั้งแต่ 2 สถานการณ์ขึ้นไป
- Market Study ไม่ชัดเจน หรือตัวเลขอ้างอิงที่มาไม่ได้
- ทีมไม่มีประสบการณ์กับประเภทโครงการนี้
- มีประเด็นกฎหมายหรือใบอนุญาตที่ยังไม่มีทางออก
เอกสารหน้าเดียวสำหรับ Investment Committee
ควรมีภาพรวมโครงการ โอกาสตลาด ตัวเลขการเงินหลัก (IRR, NPV, MOIC, Payback) สมมติฐานหลัก ผล Sensitivity และ Scenario ความเสี่ยงและวิธีจัดการ และข้อเสนอ Go/No-Go พร้อมเหตุผลและเงื่อนไข