สรุปสั้น
- TRevPAR คือรายได้รวมทุกแผนกต่อห้องที่มี ใช้คู่กับ RevPAR เพื่อเห็น business model ของโรงแรม
- สัดส่วน TRevPAR/RevPAR บอกว่าโรงแรมเป็น room-led หรือ integrated resort
- ต้องใช้รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ ไม่รวมดอกเบี้ย กำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน หรือกำไรจากขายสินทรัพย์
โรงแรมสมัยใหม่มีรายได้จากหลายแผนก การมองเฉพาะ RevPAR จึงไม่พอประเมินศักยภาพการสร้างรายได้ TRevPAR ครอบคลุมทุกแผนกและสะท้อน business model ได้ดีกว่า
1. TRevPAR คืออะไร
TRevPAR = Total Hotel Revenue ÷ Total Rooms Available
= (Room + F&B + Spa + OOD + Other) ÷ (Rooms × Days)
- RevPAR ใช้เฉพาะ Room Revenue
- TRevPAR ใช้ Total Revenue ทุกแผนก และไม่ต่ำกว่า RevPAR เมื่อใช้ตัวหารเดียวกัน
2. ตัวอย่างที่ 1: โรงแรมตัวอย่าง 100 ห้อง
ห้องพักที่มี 100 × 365 = 36,500 room-nights
| แผนก | รายได้ (ล้านบาท) | สัดส่วน |
|---|---|---|
| Room Revenue | 200 | 71.4% |
| F&B Revenue | 50 | 17.9% |
| Spa Revenue | 20 | 7.1% |
| Mini-bar / Laundry (OOD) | 10 | 3.6% |
| Total Revenue | 280 | 100% |
- RevPAR = 200,000,000 ÷ 36,500 = 5,479 บาท
- TRevPAR = 280,000,000 ÷ 36,500 = 7,671 บาท
TRevPAR สูงกว่า RevPAR ราว 40% F&B และ Spa คิดเป็น 25% ของรายได้รวม
3. ตัวอย่างที่ 2: เปรียบเทียบสองโรงแรม
| ตัวชี้วัด (ตัวอย่าง) | Room-led | Integrated Resort |
|---|---|---|
| RevPAR (บาท) | 8,000 | 8,000 |
| TRevPAR (บาท) | 8,800 | 13,000 |
| TRevPAR / RevPAR | 1.10x | 1.63x |
RevPAR เท่ากัน แต่ Integrated Resort สร้างรายได้รวมต่อห้องสูงกว่าราว 48% ไม่ได้แปลว่ากำไรสูงกว่าโดยอัตโนมัติ เพราะแผนกอื่นมีต้นทุนต่างกัน ต้องอ่านต่อถึง GOP
4. ทำไมต้องใช้ทั้งคู่
RevPAR: Rate Strategy
- วัดเฉพาะแผนก Rooms
- ใช้เปรียบเทียบกลยุทธ์ราคาและ OCC
- เป็นตัวชี้วัดมาตรฐานของรายงานตลาด
TRevPAR: Business Model
- วัดกำลังใช้จ่ายรวมของแขกต่อห้อง-คืน
- สะท้อน upsell และ cross-sell
- บอกว่าเป็น room-led หรือ resort-integrated
5. Benchmark ตามระดับ
ตัวเลขสมมุติเพื่อการศึกษา ค่าจริงแตกต่างตามตลาด
| ระดับโรงแรม | RevPAR | TRevPAR | อัตราส่วน |
|---|---|---|---|
| Budget / Limited Service | 1,200 | 1,400 | 1.17x |
| Midscale 3 ดาว | 2,500 | 3,200 | 1.28x |
| Upscale 4 ดาว | 4,500 | 6,500 | 1.44x |
| Luxury 5 ดาว | 9,000 | 15,000 | 1.67x |
| Ultra-Luxury | 15,000 | 28,000 | 1.87x |
| Resort with Spa & F&B | 8,000 | 18,000 | 2.25x |
- 1.1x–1.3x: room-led property
- 1.5x–1.7x: luxury hotel ที่ F&B และ Spa แข็งแรง
- มากกว่า 2.0x: integrated resort destination
6. แตก TRevPAR หา Optimization
TRevPAR 7,671 = RevPAR 5,479 + F&B 1,370 + Spa 548 + OOD 274
| กลยุทธ์ (ตัวอย่าง) | ผลต่อ TRevPAR (บาท) |
|---|---|
| เพิ่ม F&B Capture Rate จาก 50% เป็น 70% | +260 |
| Spa package ผูกกับห้องพัก | +500 |
| เพิ่มความหลากหลาย Mini-bar | +50 |
| Wellness package add-on | +700 |
| รวมศักยภาพ | +1,510 |
หากทำครบ TRevPAR จะเพิ่มจาก 7,671 เป็น 9,181 บาท เติบโต 19.7% โดยไม่เพิ่มห้องหรือดัน ADR
7. กรอบกลยุทธ์
Room-Led
- โฟกัส Rate และ Occupancy
- F&B และ Spa เป็นบริการเสริม
- อัตราส่วน 1.1–1.3x
- ข้อดี: operation ไม่ซับซ้อน ลงทุนต่ำ
- ข้อเสีย: revenue ceiling จำกัด
Integrated Resort
- สร้าง revenue stream หลายขา
- F&B และ Wellness เป็น destination
- อัตราส่วน 1.7–2.5x
- ข้อดี: รายได้ต่อแขกสูง และช่วยพยุง low season
- ข้อเสีย: CAPEX สูง ต้องมีบุคลากรเฉพาะทาง
Phased Hybrid
- ปีที่ 1–3 สร้างฐาน operation ห้องพัก
- ปีที่ 4–6 ลงทุน F&B signature
- ปีที่ 6 เป็นต้นไป ออกแบบ Wellness package ผูกห้องพัก
- เป้าหมาย 1.1x ปีแรกสู่ 1.5x ภายใน 10 ปี
8. ข้อควรระวัง
- ใช้เฉพาะ operating revenue ไม่รวมดอกเบี้ยรับ กำไรจากอัตราแลกเปลี่ยน หรือกำไรจากขายสินทรัพย์
- ใช้ Net Revenue หลังหัก VAT และ Service Charge เพื่อเทียบ benchmark
- Long-stay หรือ corporate rate อาจทำให้ RevPAR ต่ำ แต่ TRevPAR ไม่ลดตาม
- เทียบ TRevPAR ได้เฉพาะ segment เดียวกัน
9. การติดตาม
- รายวัน: รายได้รายแผนก เทียบ forecast
- รายเดือน: Variance กับงบ, department contribution, compset
- รายไตรมาส: Trend ของอัตราส่วน, cross-sell, กลยุทธ์ราคาและ revenue mix
10. บทสรุป
TRevPAR เป็นกระจกสะท้อน business model ของโรงแรม การใช้คู่กับ RevPAR ช่วยให้เห็นทั้งประสิทธิภาพการขายห้องและศักยภาพสร้างมูลค่าจากแขกแต่ละคน ผู้บริหารควรสมดุล rate, occupancy และ guest spending พร้อมอ่านต่อถึงกำไรของแต่ละแผนก