สรุปสั้น
- ภาระจากการซื้อขายที่ดินไม่ได้เป็นก้อนเดียว และไม่ได้เป็นภาระของผู้ซื้อทั้งหมด ต้องแยกตามกฎหมายและตามสัญญา
- ในตัวอย่าง ที่ดิน 100 ลบ. ผู้ซื้อรับค่าใช้จ่ายได้ตั้งแต่ 0.90 ลบ. ถึงประมาณ 5.04 ลบ. ขึ้นกับการเจรจา
- Holding Company หรือ BOI ไม่ใช่วิธีทั่วไปในการลดภาระวันโอน ควรตรวจก่อนสร้างโครงสร้างใด ๆ
ซื้อที่ดิน 100 ลบ. ทีมตั้งงบเงินสดไว้พอดี แต่สัปดาห์ก่อนโอนผู้ขายแจ้งว่าราคาที่ตกลงเป็นราคาสุทธิ ภาษีทั้งหมดอยู่ที่ผู้ซื้อ เหมือนซื้อรถแล้วพบค่าโอนนอกเหนือจากราคา สาเหตุไม่ใช่กฎหมายซับซ้อนเกินไป แต่เป็นเพราะราคาและผู้รับภาระไม่ได้ถูกระบุให้ชัดเจนก่อนเซ็นสัญญา
ใครเสียอะไรตามหลัก
| รายการ | อัตราทั่วไป | ฐาน | ผู้รับภาระตามหลัก |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 2% | ราคาประเมินทุนทรัพย์ | ตกลงกันได้ หากไม่ตกลงตาม ป.พ.พ. ม.457 ออกเท่ากัน |
| SBT รวมภาษีท้องถิ่น | 3.3% | ราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า | ผู้ขาย เมื่อเข้าข่าย |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า | เมื่อไม่เสีย SBT |
| WHT ผู้ขายนิติบุคคล | 1% | ราคาขายหรือราคาประเมิน ที่สูงกว่า | ผู้ขาย เป็นเครดิตภาษี |
| WHT ผู้ขายบุคคลธรรมดา | อัตราก้าวหน้าตามวิธีเฉพาะ | ราคาประเมินหลังหักค่าใช้จ่ายเหมา | ผู้ขาย |
| ค่าจดจำนอง | 1% | วงเงินจำนอง สูงสุด 200,000 บาท | ผู้กู้ตามปกติ |
SBT กับอากรแสตมป์เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ซ้ำกัน และ WHT ไม่ใช่ต้นทุนเพิ่มของผู้ซื้อ แต่ผู้ขายถูกหักจากเงินรับในวันโอน หลักเกณฑ์นี้สอดคล้องกับหน้า SBT และค่าธรรมเนียมการโอนของเว็บไซต์นี้
มาตรการลดค่าธรรมเนียม 0.01% ตามข่าวมติ ครม. มาตรการนี้ใช้ถึง 30 มิ.ย. 2570 สำหรับบ้าน อาคารพาณิชย์ และห้องชุด ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยผู้ซื้อเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย การซื้อที่ดินเปล่าโดยบริษัทเพื่อพัฒนาจึงไม่ควรนำมาตรการนี้ไปใส่ในงบ ควรตรวจประกาศก่อนใช้เสมอ
ตัวอย่าง: ที่ดิน 100 ลบ. สองแบบสัญญา
ตัวอย่างสมมติ ผู้ขายเป็นบริษัทและเข้าข่าย SBT ราคาขาย 100 ลบ. ราคาประเมิน 70 ลบ. ผู้ซื้อจำนองที่ดินเป็นวงเงิน 60 ลบ. หน่วยล้านบาท
| รายการ | แบบ A: แบ่งค่าโอน | แบบ B: ราคาสุทธิผู้ขาย |
|---|---|---|
| ผู้ซื้อจ่ายค่าโอน | 0.70 | 1.40 |
| ผู้ซื้อรับ SBT | 0 | 3.44 |
| ค่าจดจำนอง (1% เกินเพดาน) | 0.20 | 0.20 |
| ผู้ซื้อจ่ายเพิ่มจากราคาที่ดิน | 0.90 | 5.04 |
| ผู้ขายจ่าย SBT และค่าโอน | 4.00 | 0 |
| WHT ที่ผู้ขายถูกหัก (เครดิตภาษี) | 1.00 | 1.00 |
แบบ B: ถ้าผู้ซื้อรับภาระ SBT และค่าโอนของผู้ขาย จำนวนที่รับแทนถูกนำไปรวมในฐาน SBT ตามแนวปฏิบัติของกรมสรรพากร จึงคำนวณ SBT = 3.3% × (100 + 0.70) ÷ (1 − 3.3%) ≈ 3.44 WHT อาจต้องคำนวณใหม่ตามเงื่อนไขการรับภาระเช่นกัน
ตัวเลขชุดนี้แสดงว่าช่วง 5–8% ของราคาประเมินที่ถูกพูดถึงกันไม่ควรถูกใช้เป็นกฎ ผลจริงขึ้นกับประเภทผู้ขาย ราคาประเมิน วงเงินจำนอง และสัญญา
เรื่องที่มักเข้าใจผิด
| ความเข้าใจ | สิ่งที่ควรตรวจ |
|---|---|
| ทำสัญญาราคาต่ำกว่าจริงเพื่อลดภาษี | ไม่ควรทำ เป็นการแจ้งข้อมูลไม่ตรงความจริง และราคาประเมินเป็นฐานขั้นต่ำของหลายรายการอยู่แล้ว |
| ซื้อผ่าน Holding Company จะไม่มีค่าโอน | การโอนกรรมสิทธิ์ไปยังบริษัทยังเกิดภาระตามปกติ การซื้อหุ้นบริษัทที่ถือที่ดินเป็นธุรกรรมอีกแบบและต้องตรวจภาระแฝง |
| บัตร BOI ช่วยลดค่าโอน | ไม่ควรสมมติ สิทธิ BOI ต้องตรงกับกิจการและบัตร และยังต้องตรวจเรื่องการถือที่ดินตามเงื่อนไข |
| ค่าโอนเป็นต้นทุนที่ดินทั้งหมด | ที่ดินเพื่อพัฒนาขายเป็นสินค้าคงเหลือตาม TAS 2 ต้นทุนที่เกิดเพื่อให้ได้มาจึงรวมในราคาทุน เฉพาะส่วนที่ผู้ซื้อรับภาระจริง |
สิ่งที่ควรทำต่อ
- ขอราคาประเมินล่าสุดจากกรมธนารักษ์หรือสำนักงานที่ดินก่อนตั้งงบ
- ระบุราคาในสัญญาให้ชัดว่ารวมหรือไม่รวมภาษีและค่าธรรมเนียม
- กำหนดผู้รับภาระแต่ละรายการและวิธีคำนวณหากมีการรับภาระแทน
- เตรียมเงินสดวันโอนตามวิธีชำระที่สำนักงานที่ดินกำหนด
- ขอให้ผู้ขายยืนยันประเภทผู้เสียภาษีและระยะเวลาถือครอง
- เก็บเอกสารเพื่อบันทึกต้นทุนและสิทธิเครดิตภาษีให้ถูกต้อง