จิรยุทธชัย ไตรแสงเสถียรStrategic Finance for Property Development

ค่านายหน้าขายอสังหาริมทรัพย์ 4 กรณี

ภาษี บัญชี เอกสาร และการตรวจสอบค่านายหน้าที่จ่ายให้นิติบุคคลไทย บุคคลธรรมดา Agency ต่างประเทศ และพนักงาน

สรุปสั้น

ภาษีค่านายหน้าขึ้นกับสถานะผู้รับ ไม่ใช่ชื่อรายการ นิติบุคคลไทยหัก 3% บุคคลธรรมดาต้องยืนยันวิธีหักตาม ม.50(1) นิติบุคคลต่างประเทศต้องตรวจทั้ง ภ.ง.ด.54 และ ภ.พ.36 ส่วนพนักงานเป็นเงินได้ ม.40(1) เสมอ VAT ที่เกี่ยวกับการขายห้องชุดเครดิตไม่ได้และเป็นต้นทุน

เปรียบเทียบ 4 กรณี

ประเด็น1 นิติบุคคลไทย2 บุคคลธรรมดาไทย3 Agency ต่างประเทศ4 พนักงาน
ประเภทเงินได้ค่านายหน้าหรือค่าบริการม.40(2)ค่าบริการจากต่างประเทศม.40(1)
WHT3%ยืนยันตาม ม.50(1)15% หรืออัตราตามอนุสัญญาอัตราก้าวหน้า
แบบภ.ง.ด.53ยืนยันแบบกับสำนักงานบัญชีภ.ง.ด.54ภ.ง.ด.1
VAT7% ถ้าจด VAT เครดิตไม่ได้สำหรับการขายห้องไม่มี เว้นแต่จด VATภ.พ.36 7% เครดิตไม่ได้สำหรับการขายห้องไม่มี
ประกันสังคมไม่มีไม่มีไม่มีมี
TFRS 15CapitalizeCapitalizeCapitalizeCapitalize เฉพาะ commission ผูกการขาย
ความเสี่ยงต่ำกลางสูงมากกลาง

แบบ ภ.ง.ด. และ ภ.พ.36 ยื่นภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป หรือวันที่ขยายตามประกาศ e-Filing ฉบับล่าสุด และออกหนังสือรับรองการหัก ณ ที่จ่ายทุกราย

กรณี 1 นายหน้านิติบุคคลไทย

เป็นช่องทางที่ความเสี่ยงต่ำที่สุด เมื่อเอกสารครบและพิสูจน์ได้ว่าทำงานจริง ตรวจวัตถุประสงค์ในหนังสือรับรองบริษัท และสถานะ VAT จริง

ตัวอย่าง: commission 300,000 บาท

รายการจด VATไม่จด VAT
ค่าบริการ300,000300,000
VAT 7%21,000-
ยอดใบกำกับหรือใบแจ้งหนี้321,000300,000
หัก WHT 3% (ฐาน 300,000)(9,000)(9,000)
จ่ายจริง312,000291,000
ต้นทุนการได้มาซึ่งสัญญา321,000300,000

Dr ต้นทุนการได้มาซึ่งสัญญา 321,000 / Cr ภาษีหัก ณ ที่จ่ายค้างจ่าย 9,000 / Cr ธนาคาร 312,000 เมื่อถึงวันโอนจึงโอนเป็นค่าใช้จ่าย

  • สัญญานายหน้า ระบุอัตรา เงื่อนไขการจ่าย ขอบเขตงาน
  • ใบกำกับภาษีหรือใบแจ้งหนี้ ระบุเลขห้องและชื่อลูกค้า
  • หนังสือรับรองการหักภาษี
  • หลักฐานการทำงาน เช่น booking form ที่ agent ลงชื่อ และ viewing record
  • หนังสือรับรองบริษัทของ Agency

กรณี 2 นายหน้าบุคคลธรรมดา

ค่านายหน้าเป็นเงินได้ ม.40(2) ตาม ม.50(1) ผู้จ่ายมีหน้าที่หักตามวิธีคำนวณแบบอัตราก้าวหน้า การหักอัตราคงที่ เช่น 3% เป็นแนวปฏิบัติของบางบริษัท แต่ถ้ายอดที่หักต่ำกว่าที่คำนวณได้ ผู้จ่ายต้องรับผิดร่วมตาม ม.54 ให้สำนักงานบัญชียืนยันวิธีหักและแบบที่ยื่นก่อนใช้ โดยเฉพาะผู้รับรายใหญ่

ตัวอย่าง: commission 300,000 บาท นโยบายบริษัทหัก 3%

หัก WHT 9,000 จ่ายสุทธิ 291,000 บาท และบันทึกต้นทุนการได้มาซึ่งสัญญา 300,000 บาท ไม่มี VAT เว้นแต่ agent มีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปีและจด VAT

ห้ามจ่ายเงินสด โอนเข้าบัญชีชื่อ agent พร้อมใบสำคัญรับเงินที่ลงลายมือชื่อและสำเนาบัตรประชาชน

สัญญาณลูกจ้างแนวป้องกัน
ทำงานให้บริษัทเดียวสัญญาระบุว่ารับงานจากผู้อื่นได้
มีโต๊ะ นามบัตร อีเมลบริษัทไม่ใช้ทรัพยากรของบริษัท
มีเวลางานและผู้บังคับบัญชาไม่มีเวลางานหรือการบังคับบัญชา
ได้รับค่าตอบแทนประจำไม่มีเงินเดือนประจำ
ไม่มีหลักฐานงานรายยูนิตหลักฐานงานผูกเลขห้องและชื่อลูกค้า

ถ้าถูกตีความเป็นลูกจ้าง ต้องหักภาษีอัตราก้าวหน้าและนำเข้าฐานประกันสังคมย้อนหลังพร้อมเงินเพิ่ม

กรณี 3 Agency ต่างประเทศ

ภาษีอัตรากฎหมายอนุสัญญาช่วยได้หรือไม่
ภ.ง.ด.5415%ม.70ลดได้ถ้าเงื่อนไขครบ เช่น ไม่มี PE และมี COR ปีที่จ่าย
ภ.พ.367%ม.83/6ไม่ได้ เพราะอนุสัญญาครอบคลุมภาษีเงินได้

ตำแหน่งอนุรักษ์นิยมคือหัก 15% ไว้ก่อน และให้ผู้รับใช้เครดิตในประเทศของตน กรณีมูลค่าสูงควรขอข้อหารือเป็นหนังสือ อัตรา commission ที่สูงเกิน benchmark และ Agency ในเครือเดียวกันเป็นจุดที่ถูกตรวจหนัก

ตัวอย่าง: USD 10,000 ที่ 35 บาท

รายการ (บาท)GrossNet (Gross-up ÷ 0.85)
เงินได้ก่อนหักภาษี350,000411,765
ภ.ง.ด.54 15%(52,500)(61,765)
โอนให้ Agency297,500350,000
ภ.พ.36 7%24,50028,824
ต้นทุนรวมของบริษัท374,500440,588

สัญญาแบบ Net ทำให้ต้นทุนจริงสูงกว่าหน้าสัญญา 25.9% ต้องใส่ใน margin ตั้งแต่ตั้งราคา

ส่วน Gross-up หักเป็นรายจ่าย CIT ได้เมื่อสัญญาระบุชัดว่าผู้จ่ายรับภาระภาษี ดูรายละเอียดการจ่ายไปต่างประเทศในบทความเฉพาะเรื่อง

กรณี 4 พนักงานขายภายใน

commission ที่จ่ายให้ลูกจ้างเป็นเงินได้ ม.40(1) เสมอ หักตาม ม.50(1) และยื่น ภ.ง.ด.1 การหัก WHT อัตราคงที่แล้วยื่นแบบอื่นเพราะเรียกว่าค่านายหน้าเป็นความผิดพลาดที่พบบ่อย ผลคือหักภาษีขาด เงินสมทบอาจผิด 50 ทวิไม่ครบ และรายจ่ายถูกตั้งข้อสงสัย การจ่ายให้กรรมการหรือผู้ถือหุ้นที่ไม่ได้ทำงานขายจริง เสี่ยงถูกตีเป็นเงินปันผลแฝง

ตัวอย่าง: เงินเดือน 50,000 บาท commission เดือนนี้ 80,000 บาท

ประมาณการทั้งปีไม่มี commissionมี commission
เงินได้600,000680,000
หักค่าใช้จ่าย(100,000)(100,000)
หักค่าลดหย่อนส่วนตัว(60,000)(60,000)
หักเงินสมทบประกันสังคม(10,500)(10,500)
เงินได้สุทธิ429,500509,500
ภาษีทั้งปี20,45028,925

ภาษีส่วนเพิ่มจาก commission 8,475 บาท Dr ต้นทุนการได้มาซึ่งสัญญา 80,000 / Cr ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 8,475 / Cr ธนาคาร 71,525 ตัวอย่างใช้เพดานค่าจ้างประกันสังคม 17,500 บาทต่อเดือน เงินสมทบ 875 บาท ซึ่งมีผลตั้งแต่ 1 ม.ค. 2569 และไม่มีค่าลดหย่อนอื่น

คำนวณใหม่ทุกเดือนที่มี commission ก้อนใหญ่ ไม่ใช้ยอดหักเดิม มิฉะนั้นต้องหักเพิ่มปลายปีและพนักงานได้รับเงินงวดสุดท้ายน้อยผิดปกติ commission ไม่ทำให้เงินสมทบเพิ่มเมื่อค่าจ้างชนเพดานแล้ว ถ้าจ่ายสม่ำเสมออาจนับเป็นค่าจ้างในฐานค่าชดเชยตาม พ.ร.บ.คุ้มครองแรงงาน ซึ่งกระทบการประมาณการ TAS 19 ควรหารือที่ปรึกษากฎหมายแรงงาน

Split Case: commission ก้อนเดียว 5 แบบ

ตัวอย่าง: ห้อง 10,000,000 บาท pool 5% = 500,000 บาท

ผู้รับสัดส่วนค่าคอมWHTVAT หรือ ภ.พ.36จ่ายสุทธิแบบ
Agency ต่างประเทศ (Gross, ไม่มี COR)60%300,00045,00021,000255,000ภ.ง.ด.54, ภ.พ.36
Agency ไทย (จด VAT)20%100,0003,0007,000104,000ภ.ง.ด.53
พนักงานขาย15%75,0007,725-67,275ภ.ง.ด.1
นายหน้าบุคคลไทย (นโยบาย 3%)5%25,000750-24,250ภ.ง.ด.3 (ยืนยัน)
รวม100%500,00056,47528,000450,5255 แบบ

ต้นทุนการได้มาซึ่งสัญญารวม 528,000 บาท = จ่ายสุทธิ 450,525 + WHT 56,475 + ภ.พ.36 21,000 (VAT 7,000 ของ Agency ไทยรวมอยู่ในยอดจ่ายแล้ว) พนักงานใช้สมมติฐานเงินเดือนเดียวกับตัวอย่างก่อนหน้า

แนวทางตรวจสอบ 5 ขั้น

  1. ดึงรายการรายบรรทัดจาก GL ผูกเลขยูนิต ผู้รับ อัตรา เลขเอกสาร
  2. จัดกลุ่มตามสถานะภาษี และทำเครื่องหมายรายที่ระบุไม่ได้
  3. กระทบยอดฐานภาษีกับแบบที่ยื่นจริงรายเดือน
  4. ทดสอบอัตราผิดนโยบาย รายการซ้ำ และผู้รับหลายรายในยูนิตเดียว
  5. ประมาณการความเสี่ยงและจัดลำดับตามมูลค่าและความเร่งด่วน

ประมาณการความเสี่ยง = ฐานที่ยังไม่ยื่น × อัตราภาษี + เบี้ยปรับ + เงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือน + CIT 20% ของรายจ่ายที่อาจถูกบวกกลับ

สัญญาณเตือนที่ต้องตรวจทุกครั้ง

  • ชื่อผู้รับไม่มีคำต่อท้ายนิติบุคคล หรือไม่สอดคล้องกับธุรกิจนายหน้า
  • ยอดสูงแต่ไม่มีใบกำกับคู่กัน
  • ผู้รับต่างประเทศแต่ไม่พบ WHT หรือ ภ.พ.36 คู่กัน
  • อัตราต่างกันมากโดยไม่มีนโยบายอธิบาย หรือสูงกว่าตลาดโดยไม่มี benchmark
  • ผู้รับรายเดียวกระจุกตัวเกินหนึ่งในสี่ของยอดจ่าย
  • ผู้รับหลายรายเบิกอัตราเต็มในยูนิตเดียว จนผลรวมเกิน pool
  • เลข invoice ไม่ตรงกับเลขในระบบ ยอดและยูนิตเดียวกันซ้ำ หรือเลขเอกสารไม่ต่อเนื่อง
  • ชื่อสะกดไม่ตรงกันระหว่างงวด
  • รายการอื่นปนในบัญชี commission เช่น ค่าธรรมเนียมธนาคาร

จุดควบคุมรายเดือน

  • นโยบายแบ่ง commission ระบุสัดส่วน referral, co-agent, closing
  • Commission Allocation Sheet ต่อยูนิต ลงชื่ออนุมัติ
  • ตรวจผลรวมไม่เกิน pool
  • Checklist การยื่นแบบรายเดือน มีผู้ตรวจคนที่สอง

ผลลัพธ์การตรวจควรมี 3 ชิ้น คือ ทะเบียนรายบรรทัด สรุปประเด็นและความเสี่ยงเป็นตัวเงิน และบันทึกแหล่งข้อมูลกับวิธีการเพื่อให้ผู้อื่นทำซ้ำได้