สรุปสั้น
- การถือครองเกิน 5 ปีไม่ได้ทำให้บุคคลธรรมดาจ่ายน้อยลงเสมอ เพราะ WHT อาจเพิ่มขึ้นมากกว่า SBT ที่หายไป
- การขายผ่านบริษัทมีภาษีที่ต่างออกไป และมีภาษีเงินปันผลเมื่อเงินออกมาถึงผู้ถือหุ้น
- การวางแผนที่ถูกต้องเริ่มจากข้อเท็จจริงและวันได้มา ไม่ใช่การสร้างธุรกรรมเพื่อหลบเกณฑ์
เจ้าของที่ดินได้ยินมาว่า ถ้าถือเกิน 5 ปีไม่ต้องเสีย SBT จึงตั้งใจรอให้ครบก่อนขาย บางคนคิดจะย้ายที่ดินเข้าบริษัทก่อนเพื่อ "จัดโครงสร้าง" ทั้งสองแนวคิดมีเหตุผล แต่ยังไม่ได้คำนวณเงินสุทธิ คำถามที่ถูกต้องคือหลังหักทุกภาษี ผู้ขายจะเหลือเงินเท่าไรในแต่ละทางเลือก
หลักการแยกตามผู้ขาย
| ผู้ขาย | SBT หรืออากร | ภาษีเงินได้ |
|---|---|---|
| Developer ที่จัดสรรหรือจดทะเบียนอาคารชุด | SBT 3.3% ในการขายตามกิจการนั้น โดยไม่อิงเกณฑ์ 5 ปี | CIT 20% ของกำไรทางภาษีและ WHT 1% |
| บริษัทขายที่ดินนอกกิจการหลัก | ต้องตรวจเงื่อนไขตาม พ.ร.ฎ. 342 เป็นรายกรณี | CIT 20% ของกำไรทางภาษีและ WHT 1% |
| บุคคลธรรมดาที่ได้มาโดยไม่มุ่งค้ากำไร | SBT เมื่อขายภายใน 5 ปี เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น นอกนั้นโดยทั่วไปเสียอากร 0.5% | WHT จากราคาประเมินตามอัตราก้าวหน้า |
| บุคคลธรรมดาที่ซื้อเพื่อค้ากำไร | พิจารณาตามลักษณะการค้า | อาจต้องนำไปยื่นรวม ไม่ใช่เฉพาะภาษีหัก ณ ที่จ่าย |
การขายภายใต้เงื่อนไข SBT มีข้อยกเว้น เช่น ได้มาโดยมรดก และใช้เป็นที่อยู่อาศัยโดยมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี รายละเอียดอยู่ใน พ.ร.ฎ. ฉบับที่ 342 และควรตรวจกับสำนักงานที่ดินหรือสรรพากรก่อนตั้งราคา
ตัวอย่าง: ที่ดินแปลงเดียว สามสถานะ
ตัวอย่างสมมติ ราคาขาย 100 ลบ. ราคาประเมิน 60 ลบ. ผู้ขายรับค่าโอนครึ่งหนึ่ง 0.60 ลบ. บุคคลธรรมดาได้มาโดยไม่มุ่งค้ากำไรและไม่เข้าข้อยกเว้น กรณีบริษัทมีต้นทุนที่ดิน 40 ลบ. เสีย SBT และไม่มีขาดทุนสะสม หน่วยล้านบาท
| รายการ | บุคคล ถือ 3 ปี | บุคคล ถือ 8 ปี | บริษัท |
|---|---|---|---|
| SBT 3.3% / อากร 0.5% | 3.30 | 0.50 | 3.30 |
| ค่าโอนส่วนผู้ขาย | 0.60 | 0.60 | 0.60 |
| WHT บุคคลธรรมดา | 3.46 | 7.18 | – |
| CIT 20% ของ 56.10 | – | – | 11.22 |
| เงินสุทธิก่อนจ่ายผู้ถือหุ้น | 92.64 | 91.72 | 84.88 |
| WHT ปันผล 10% ของกำไรหลังภาษี 44.88 | – | – | (4.49) |
| เงินสุทธิถึงเจ้าของ | 92.64 | 91.72 | 80.39 |
การคำนวณ WHT: ราคาประเมินหักค่าใช้จ่ายเหมา 77% เมื่อถือ 3 ปี เหลือ 13.80 ÷ 3 = 4.60 ลบ. ต่อปี ภาษีต่อปี 1.1525 คูณ 3 = 3.46 เมื่อถือ 8 ปี หักเหมา 50% เหลือ 30.00 ÷ 8 = 3.75 ลบ. ต่อปี ภาษีต่อปี 0.8975 คูณ 8 = 7.18 ใช้อัตราก้าวหน้าเดียวกับหน้าวิธีคำนวณของเว็บไซต์นี้ ซึ่งไม่ใช้ช่วงยกเว้น 150,000 บาท
กรณีบริษัทยังไม่รวมเครดิตภาษีเงินปันผล ที่อาจใช้ได้ตามเงื่อนไขของผู้รับ
ผลที่สวนความเชื่อคือ ในตัวอย่างนี้ถือ 8 ปีจ่ายรวมมากกว่าถือ 3 ปี เพราะการถือนานเพิ่มจำนวนปีคูณกลับ แม้จะพ้น SBT ผลนี้จะกลับกันได้เมื่อราคาประเมินหรือราคาขายต่างไปจากนี้ จึงต้องคำนวณเป็นรายแปลง การรอครบ 5 ปีเพียงเพื่อเลี่ยง SBT อาจไม่คุ้มกับต้นทุนการถือครองด้วย
เมื่อคิดถึงการย้ายที่ดินเข้าบริษัท
การนำที่ดินเข้าบริษัทเพื่อถือระยะยาวมีเหตุผลได้ เช่น ใช้พัฒนาจริง แยกความเสี่ยง หรือจัดระเบียบกลุ่มธุรกิจ แต่การโอนเข้าบริษัทเองก็เป็นธุรกรรมที่อาจมีค่าธรรมเนียม ภาษีเงินได้ SBT หรืออากร และราคาที่ใช้ต้องเป็นตามหลักเกณฑ์ เมื่อบริษัทขายภายหลังยังมี CIT และเงินปันผลอีกชั้น
ทำได้และไม่ควรทำ
การวางแผนที่อธิบายได้
- เลือกเวลาขายโดยคำนวณเงินสุทธิจริง
- เก็บหลักฐานวันได้มา ต้นทุน และทะเบียนบ้าน
- ตกลงผู้รับภาระภาษีให้ชัดในสัญญา
- เลือกผู้ถือครองตั้งแต่ก่อนซื้อ ตามแผนธุรกิจ
สิ่งที่ไม่ควรทำ
- ระบุราคาต่ำกว่าที่ตกลงจริง
- โอนให้ญาติหรือบริษัทชั่วคราวโดยไม่มีเหตุผลทางธุรกิจเพื่อเปลี่ยนสถานะภาษี
- ลงวันที่เอกสารย้อนหลังหรือสร้างหลักฐานการอยู่อาศัยที่ไม่เกิดจริง
- ใช้ตัวแทนถือครองเพื่อปิดบังผู้เป็นเจ้าของจริง
สิ่งที่ควรทำต่อ
- รวบรวมวันได้มา วิธีได้มา ต้นทุน และทะเบียนบ้านของที่ดิน
- ขอราคาประเมินล่าสุดก่อนตั้งราคา
- คำนวณเงินสุทธิอย่างน้อย 2 ช่วงเวลาขาย
- ถ้าผู้ขายเป็นบริษัท ให้คำนวณถึงมือผู้ถือหุ้น
- เพิ่มต้นทุนการถือครองระหว่างรอขายเข้าไปในการเปรียบเทียบ
- ให้ที่ปรึกษาภาษีตรวจข้อยกเว้นและผลของการโอนที่อาจเกิดขึ้น