สรุปสั้น
- Highest and Best Use คือการใช้ที่ดินซึ่งทำได้ตามกฎหมาย ทำได้ทางกายภาพ มีความเป็นไปได้ทางการเงิน และให้มูลค่าที่ดินสูงสุด
- เปรียบเทียบทางเลือกด้วย Residual Land Value เพื่อให้ได้คำตอบในหน่วยเดียวกัน
- ในตัวอย่าง โรงแรมให้มูลค่าที่ดินสูงสุด 84 ลบ. แต่เมื่อรายได้ลด 10% เหลือ 10.5 ลบ. ทางเลือกที่สูงสุดจึงยังต้องผ่านการทดสอบความทนทานและการจัดหาเงินทุน
เจ้าของที่ดินผืนใหญ่มักมีคำตอบอยู่แล้วก่อนเริ่มศึกษา บางคนอยากทำโรงแรมเพราะชอบ บางคนอยากทำวิลล่าเพราะเพื่อนขายดี ที่ดินมูลค่าหลายร้อยล้านจึงถูกตัดสินจากความรู้สึก ทั้งที่คำถามควรเป็น ถ้าคิดย้อนจากเงินที่โครงการแต่ละแบบสร้างได้ ที่ดินแปลงนี้มีค่าสูงสุดเมื่อใช้ทำอะไร
สี่ด่าน ตามลำดับ
- ทำได้ตามกฎหมาย ผังเมือง FAR OSR ความสูง ระยะร่น EIA ทางสาธารณะ และเงื่อนไขในเอกสารสิทธิ
- ทำได้ทางกายภาพ ขนาดแปลง ความลาดชัน การรับน้ำหนัก ทางเข้าออก และน้ำไฟ
- เป็นไปได้ทางการเงิน ตลาดรองรับ ราคาและความเร็วขายมีหลักฐาน มีแหล่งเงินทุน และมีผู้บริหารที่เหมาะสม
- ให้มูลค่าสูงสุด ในทางเลือกที่ผ่านสามด่านแรก เลือกทางที่ให้มูลค่าที่ดินสูงสุดเมื่อปรับด้วยความเสี่ยง
การเรียงลำดับสำคัญ เพราะการคำนวณผลตอบแทนของแบบที่กฎหมายไม่อนุญาตเสียเวลาและอาจทำให้ตั้งราคาที่ดินผิด แบบแปลนเบื้องต้นจึงควรเริ่มจากพื้นที่ขายที่ทำได้จริงหลังตรวจข้อกำหนดแล้ว
Residual Land Value
Residual Land Value = มูลค่าโครงการที่สำเร็จ − ต้นทุนพัฒนา − ค่าขายและบริหาร − ต้นทุนการเงิน − กำไรที่ผู้พัฒนาต้องการ
ค่าที่ได้คือราคาที่ดินสูงสุดที่ผู้พัฒนาจ่ายได้และยังได้กำไรตามเป้า ถ้าค่าที่คำนวณต่ำกว่าราคาที่ดินในตลาด การพัฒนาแบบนั้นไม่ได้สร้างมูลค่าเพิ่ม ยกเว้นผู้ลงทุนยอมรับผลตอบแทนต่ำกว่าเป้า
ตัวอย่าง: ที่ดิน 20 ไร่ 4 ทางเลือก
ตัวอย่างสมมติ ทุกแบบผ่านด่านกฎหมายและกายภาพแล้ว หน่วยล้านบาท วิลล่าและคอนโดตั้งค่าขายและบริหาร 10% ของมูลค่าขาย กำไรเป้า 20% และต้นทุนการเงิน 5% ของต้นทุนก่อสร้าง โรงแรมใช้ NOI ปีที่เสถียร 70 Cap Rate 8% ค่าขาย 1% กำไรเป้า 15% และต้นทุนการเงิน 5% ของต้นทุนก่อสร้าง
| รายการ | วิลล่า | คอนโด | โรงแรม |
|---|---|---|---|
| มูลค่าโครงการ | 900.00 | 1,300.00 | 875.00 |
| ต้นทุนก่อสร้าง | (540.00) | (880.00) | (620.00) |
| ค่าขายและบริหาร | (90.00) | (130.00) | (8.75) |
| ต้นทุนการเงิน | (27.00) | (44.00) | (31.00) |
| กำไรเป้าหมาย | (180.00) | (260.00) | (131.25) |
| Residual Land Value | 63.00 | (14.00) | 84.00 |
| มูลค่าโครงการลด 10% | 0.00 | (105.00) | 10.50 |
แถวสุดท้ายลดมูลค่าโครงการ 10% แล้วคำนวณค่าขายและกำไรเป้าใหม่ตามสัดส่วน ต้นทุนก่อสร้างคงเดิม สำหรับโรงแรม คือ NOI ลดเป็น 63
ทางเลือกขายที่ดินทันที สมมติผู้ซื้อเสนอ 70 ราคาประเมิน 60 ผู้ขายรับ SBT 3.3% = 2.31 ค่าโอนครึ่งหนึ่ง 0.60 และค่านายหน้า 2% = 1.40 เงินรับสุทธิก่อนภาษีเงินได้ 65.69
อ่านผลอย่างไร
คอนโดในตัวอย่างมีมูลค่าโครงการสูงสุด แต่ให้มูลค่าที่ดินติดลบ มูลค่าโครงการสูงจึงไม่ได้แปลว่าเป็นการใช้ที่ดินที่ดีที่สุด ส่วนโรงแรมได้ Residual สูงกว่าราคาที่ผู้ซื้อเสนอ แต่ต้องลงทุนก่อสร้าง 620 ลบ. และมีความอ่อนไหวสูง รายได้ลด 10% ทำให้มูลค่าที่ดินเกือบหมดไป
คำตอบของตัวอย่างนี้จึงไม่ใช่ "สร้างโรงแรม" โดยทันที แต่คือ โรงแรมเป็นตัวเต็งถ้ามีเงินทุน ผู้บริหาร และหลักฐาน NOI ที่เชื่อถือได้ ถ้าไม่มีให้เทียบกับการขายที่ดินที่ได้เงินสุทธิประมาณ 65.69 ลบ. หรือหาโครงสร้างร่วมทุน เกณฑ์ตัดสินต้องระบุไว้ก่อนเห็นผล เพื่อไม่ให้เลือกตัวเลขที่เข้าข้างความตั้งใจเดิม
จุดที่มักทำให้ผลเพี้ยน
| จุด | แนวทางแก้ |
|---|---|
| ใช้กำไรเป้าเท่ากันทุกทางเลือก | ปรับตามความเสี่ยง ระยะเวลา และรูปแบบรายได้ |
| ใช้ราคาขายจากโครงการที่ไม่เทียบเคียงกัน | ปรับทำเล ขนาดห้อง คุณภาพ เวลาขาย และส่วนลด |
| ลืมต้นทุนเฉพาะแปลง | ถนนเข้า ปรับที่ ระบบน้ำ ไฟ และงาน EIA |
| ไม่คิดเวลา | หลังเลือก 2 ทางเลือกสุดท้าย ให้ทำ Cash Flow รายเดือนและดู IRR กับ Peak Funding |
| เชื่อ Cap Rate จุดเดียว | ทดสอบ Cap Rate และ NOI หลายระดับ |
สิ่งที่ควรทำต่อ
- ตรวจข้อจำกัดกฎหมายและกายภาพของแปลงก่อนให้สถาปนิกออกแบบละเอียด
- ตั้งทางเลือก 3–5 แบบ รวมการขายที่ดินหรือถือต่อ
- คำนวณ Residual Land Value ด้วยโครงสร้างเดียวกัน
- ทดสอบรายได้ ต้นทุน และเวลา แล้วดูว่าทางเลือกใดยังคงเป็นบวก
- ตรวจว่าทางเลือกที่ดีที่สุดมีแหล่งเงินทุนและทีมบริหารจริง
- ทำ Feasibility ละเอียดเฉพาะ 2 ทางเลือกสุดท้าย