สรุปสั้น
- Funding Gap คือเงินที่ต้องการเกินกว่าทุนและวงเงินที่จัดไว้ ซึ่งควรเห็นล่วงหน้าเป็นเดือน
- ตารางต้องแยกเงินเข้า เงินออก และแหล่งเงินเป็นรายเดือน แล้วตรวจว่า Sources เท่ากับ Uses ทุกเดือน
- โครงการตัวอย่างมี Peak Funding 867.9 ลบ. แต่ Funding Gap ที่ต้องหาเพิ่มคือ 49.7 ลบ. ที่เดือน 30 เพราะมีทุนและวงเงินรองรับ
ตารางนี้ตอบอะไร
Funding Gap Analysis ตอบสามคำถาม เดือนไหนจะเริ่มขาด ขาดสูงสุดเท่าไร และจะกลับมาเป็นบวกเมื่อไร ตารางรายเดือนควรใช้ระยะยาวเต็มโครงการ ส่วนการบริหารสภาพคล่องใกล้ตัวควรมีประมาณการ 13 สัปดาห์แยกต่างหาก
ขั้นตอนการสร้าง
- ตั้งแกนเวลา ใช้เดือนเป็นแนวตั้งและกำหนดเดือน 0 เป็นวันเริ่มก่อสร้าง ค่าลบคือช่วงเตรียมโครงการ
- ใส่สมมติฐานชุดเดียว แยก Input ออกจากสูตร รวมถึงต้นทุน แผนงาน เงื่อนไขชำระ ความเร็วขาย และเงื่อนไขเงินกู้
- สร้างเงินออก ค่าที่ดิน S-Curve Hard Cost ตามเงื่อนไขจ่าย Soft Cost การตลาด Commission และค่าใช้จ่ายวันโอน
- สร้างเงินเข้า เงินจอง งวดผ่อนตามความคืบหน้างาน และเงินโอนตามตารางโอนจริง
- คำนวณเงินสดสุทธิและยอดสะสม เพื่อหา Peak Funding ก่อนการเงิน
- ใส่ Waterfall แหล่งเงิน ใช้ทุนก่อน จากนั้นเงินกู้เมื่อเบิกได้ ส่วนที่เกินคือ Funding Gap
- คำนวณดอกเบี้ยจากยอดต้นเดือน วิธีนี้เลี่ยง Circular Reference และยังให้ค่าที่เข้าใจง่าย
- ใส่ Check ทุกเดือน แล้วจึงทำ Scenario
สูตรหลัก
| รายการ | สูตรรายเดือน |
|---|---|
| งวด Hard Cost สุทธิ | ความคืบหน้า × Hard Cost × (1 − Advance Recovery − Retention) |
| เงินจ่ายผู้รับเหมา | กระจายงวดสุทธิตาม Payment Lag บวก Advance และคืน Retention |
| เงินจอง + สัญญา | ยอดขายเพิ่มเดือนนี้ × มูลค่าขาย × % เงินจอง |
| งวดผ่อน | ส่วนเปลี่ยนแปลงของ (ขายสะสม × ความคืบหน้าสะสม) × มูลค่าขาย × % ผ่อน |
| เงินโอน | ยอดรอโอน × ตารางโอน |
| ดอกเบี้ย | หนี้ต้นเดือน × อัตราดอกเบี้ย ÷ 12 |
| Funding Gap | เงินขาดหลังใช้ทุนและวงเงินกู้จนเต็ม |
Peak Funding = ค่าติดลบสูงสุดของเงินสดสุทธิสะสมก่อนการเงิน
ตัวอย่างตารางช่วงตึงที่สุด
โครงการตัวอย่าง: เงื่อนไขชำระ 20/15/65 ทุน 400 ลบ. วงเงิน 450 ลบ. ดอกเบี้ย 7% ต่อปี หน่วยล้านบาท
| เดือน | เงินเข้า | เงินออก | สุทธิ | ดอกเบี้ย | สะสมก่อนการเงิน | หนี้ปลายเดือน | Gap สะสม |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 24 | 17.0 | 42.1 | −25.1 | 2.6 | −863.2 | 450.0 | 29.9 |
| 25 | 16.7 | 21.4 | −4.7 | 2.6 | −867.9 | 450.0 | 37.2 |
| 26 | 17.8 | 14.5 | 3.3 | 2.6 | −864.6 | 450.0 | 36.6 |
| 27 | 18.3 | 15.5 | 2.8 | 2.6 | −861.8 | 450.0 | 36.4 |
| 28 | 20.9 | 19.0 | 1.9 | 2.6 | −859.9 | 450.0 | 37.2 |
| 29 | 17.1 | 21.8 | −4.7 | 2.6 | −864.6 | 450.0 | 44.4 |
| 30 | 15.5 | 18.1 | −2.6 | 2.6 | −867.2 | 450.0 | 49.7 |
| 31 | 455.2 | 36.2 | 418.9 | 2.6 | −448.3 | 83.4 | 0.0 |
| 32 | 380.1 | 26.9 | 353.2 | 0.5 | −95.1 | 0.0 | 0.0 |
| 33 | 270.9 | 18.3 | 252.6 | 0.0 | 157.5 | 0.0 | 0.0 |
| 34 | 161.7 | 11.1 | 150.6 | 0.0 | 308.2 | 0.0 | 0.0 |
เงินออกยังไม่รวมดอกเบี้ย Gap สะสมเพิ่มหรือลดตามเงินสุทธิหลังดอกเบี้ย เมื่อเริ่มโอนเดือน 31 เงินเข้าจะคืน Gap ก่อน แล้วจึงคืนหนี้ธนาคาร ในความเป็นจริงลำดับต้องเป็นไปตามสัญญากู้ ถ้าธนาคารมีสิทธิ์รับก่อน ผู้ให้เงินส่วนที่เป็น Gap ต้องรอจนหนี้ธนาคารหมดก่อน
Check ที่ต้องมีทุกตาราง
- Hard Cost สะสมรวมเท่ากับงบ และหมวดงานรวมกัน 100%
- เงินเข้าจากการขายรวมเท่ากับมูลค่าขายที่ใช้ในโมเดล
- เงื่อนไขชำระรวมกัน 100%
- Sources รวมเท่ากับ Uses ทุกเดือน
- หนี้ไม่เกินวงเงินและไม่ติดลบ
- ทุนรวมไม่เกินที่ผู้ถือหุ้นตกลงไว้ ก่อนจะกลายเป็น Gap
- กำไรสะสมตรงกับเงินสดปลายโครงการ
กระทบยอดโครงการตัวอย่าง
| รายได้จากการขาย | 2,100.0 |
| หัก ที่ดิน | (250.0) |
| หัก Hard Cost | (1,000.0) |
| หัก Soft Cost และ Contingency | (170.0) |
| หัก การตลาด | (42.0) |
| หัก Commission | (63.0) |
| หัก ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% | (69.3) |
| หัก ค่าธรรมเนียมโอน 1% | (21.0) |
| กำไรก่อนดอกเบี้ยและภาษี | 484.7 |
| หัก ดอกเบี้ย | (35.6) |
| กำไรก่อนภาษี | 449.1 |
| หัก ภาษีเงินได้นิติบุคคล 20% | (89.8) |
| กำไรสุทธิ | 359.3 |
ตัวอย่างนี้สมมติการคำนวณภาษีจากกำไรก่อนภาษีทั้งก้อนเพื่อความง่าย ในการทำงานจริงต้องปรับตามหลักการรับรู้รายได้ เงื่อนไขค่าใช้จ่าย และรอบปีภาษี
เมื่อเห็น Gap แล้วทำอะไรต่อ
| ทางเลือก | ผลต่อ Gap | สิ่งที่ต้องแลก |
|---|---|---|
| ปรับเงื่อนไขชำระ | เพิ่มเงินเข้าก่อนโอน | อาจกระทบความเร็วขายหรือจำเป็นต้องมีส่วนลด |
| เร่งขายให้ถึงเป้าเมื่องานเสร็จ | เพิ่มเงินงวดสะสมและยอดรอโอน | งบการตลาดและส่วนลดเพิ่มขึ้น |
| แบ่งจ่าย Commission ตามวันโอน | ลดเงินออกช่วงก่อสร้าง | ต้องตกลงกับช่องทางขาย |
| ยืดเครดิตเทอม | ลดเงินออกชั่วคราว | อาจต้องเพิ่ม Performance Bond หรือราคา |
| เพิ่มทุนหรือ Shareholder Loan | ปิด Gap ตรง | ลดผลตอบแทนผู้ถือหุ้นหรือผูกเงินเพิ่ม |
| ขยายวงเงินหรือ Mezzanine | ปิด Gap ตรง | ต้นทุนและเงื่อนไขหลักประกัน |
| แบ่งเฟสก่อสร้าง | ลด Peak ต่อเฟส | ต้นทุนก่อสร้างและกำหนดการอาจเพิ่ม |
ตารางนี้ควรใช้อย่างไรต่อเนื่อง
ทบทวนรายเดือน แทนสมมติฐานด้วยตัวเลขจริงจาก Certificate งานและรายงานขาย รายงานยอดต่างจากแผนเป็นรายการ และคาดการณ์ 13 สัปดาห์สำหรับเงินสดใกล้ตัวควรมีจุดเชื่อมกับตารางรายเดือน
| แหล่งเงินฉุกเฉินตามลำดับ | ใช้เมื่อ |
|---|---|
| เงินสำรองที่มีอยู่ | ความคลาดเคลื่อนระยะสั้น |
| วงเงิน Committed ที่ยังไม่เบิก | ขาดเงินตามคาดในระยะสั้นถึงกลาง |
| วงเงิน Uncommitted | เป็นทางเลือกเสริม แต่ธนาคารไม่ผูกพันให้ |
| Shareholder Loan | Gap ที่ต้องปิดเร็ว |
| ขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่แกนหลัก | Gap ขนาดใหญ่และมีเวลาเตรียม |
| Bridge Loan | ต้องการเงินด่วน มีต้นทุนสูง ใช้สั้น |
| เพิ่มทุนฉุกเฉิน | เมื่อทางอื่นปิดไม่ได้ |
- จับตา Days Cash on Hand ต่ำกว่า 30 วัน ความเร็วขายต่ำกว่า 50% ของแผน หรือ Cost Overrun เกิน 10%
- ทำ Stress Test ทั้งยอดขายลด ต้นทุนเพิ่ม และงานล่าช้า
- ขอขยายวงเงินหรือเจรจาธนาคารก่อนถึงเดือนที่ Gap จะเกิด