อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: เลือก Cost หรือ Fair Value ตาม TAS 40

บทนำ

อสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทมีวัตถุประสงค์การถือครองต่างกัน ซึ่งนำไปสู่การบันทึกบัญชีต่างกัน มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40 เรื่อง อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน สอดคล้องกับ IAS 40 จุดสำคัญคือการเลือกวัดมูลค่าภายหลังด้วย Cost Model หรือ Fair Value Model ซึ่งให้ภาพงบการเงินต่างกันมาก

1. นิยาม

Investment Property คือที่ดินหรืออาคาร หรือบางส่วนของอาคาร ที่กิจการในฐานะเจ้าของหรือผู้เช่าถือไว้เพื่อหาค่าเช่า เพื่อมูลค่าที่เพิ่มขึ้น หรือทั้งสองอย่าง โดยไม่ได้ถือไว้เพื่อใช้ในการผลิต ให้บริการ บริหาร หรือขายในธุรกิจปกติ

2. ความแตกต่างจากมาตรฐานอื่น

ถือเพื่อขายในธุรกิจปกติใช้ TAS 2 ใช้งานเองใช้ TAS 16 ถือเพื่อค่าเช่าหรือรอมูลค่าเพิ่มใช้ TAS 40 ส่วนสิทธิการใช้สินทรัพย์ของผู้เช่าเริ่มจาก TFRS 16 และอาจอยู่ในขอบเขต TAS 40 ถ้าเข้านิยาม Investment Property

อาคารใช้งานผสม

ถ้าส่วนที่ปล่อยเช่าขายแยกหรือให้เช่าการเงินแยกได้ ให้แยกบันทึกตามวัตถุประสงค์ ถ้าแยกไม่ได้ อาคารจะเป็น Investment Property เฉพาะเมื่อส่วนที่ใช้เองไม่มีนัยสำคัญ

โรงแรม

โรงแรมที่กิจการบริหารเองเป็น PP&E เพราะมีบริการที่มีนัยสำคัญ เช่น แผนกต้อนรับ ทำความสะอาด อาหาร และสปา หากเจ้าของให้ผู้ประกอบการรายอื่นเช่าอาคารระยะยาวและรับผลตอบแทนในลักษณะผู้ให้เช่า อาคารอาจเป็น Investment Property ต้องดูสาระของสัญญาและระดับความเสี่ยงที่เจ้าของยังรับอยู่

อาคารระหว่างก่อสร้างเพื่อเป็น Investment Property

อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างหรือพัฒนาเพื่อใช้เป็น Investment Property ในอนาคต อยู่ในขอบเขต TAS 40

3. การวัดมูลค่าเริ่มแรก

รับรู้ด้วยราคาทุน ซึ่งรวมราคาซื้อและรายจ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรง เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีที่ขอคืนไม่ได้ ค่าออกแบบ EIA และต้นทุนการกู้ยืมตาม TAS 23 ค่าโฆษณา ค่าฝึกอบรม และผลขาดทุนเริ่มแรกไม่รวมเป็นต้นทุน

4. การวัดมูลค่าภายหลัง

การเปลี่ยนนโยบายทำได้เมื่อทำให้งบการเงินเหมาะสมยิ่งขึ้น การเปลี่ยนจาก Fair Value Model เป็น Cost Model ทำได้ยาก

5. เปรียบเทียบผลของสองโมเดล

Cost Model ทำให้กำไรขาดทุนเสถียรกว่าและมีต้นทุนจัดทำต่ำกว่า Fair Value Model สะท้อนมูลค่าปัจจุบันมากกว่า แต่กำไรขาดทุนผันผวนตามตลาด และต้องมีการประเมินมูลค่าอย่างสม่ำเสมอ บริษัททั่วไปจำนวนมากเลือก Cost Model ส่วนกองทรัสต์และกองทุนอสังหาริมทรัพย์มักใช้แนวทางมูลค่ายุติธรรมเพราะผู้ลงทุนต้องการข้อมูล NAV

6. ตัวอย่าง: อาคารสำนักงานให้เช่า

ซื้ออาคารต้นปีที่ 1 ราคา 200 ล้านบาท แบ่งเป็นที่ดิน 80 ล้านบาท และอาคาร 120 ล้านบาท อายุ 30 ปี รายได้ค่าเช่าปีละ 12 ล้านบาท

Cost Model

ค่าเสื่อมต่อปี 120 ÷ 30 = 4 ล้านบาท ผลกระทบสุทธิต่อกำไรก่อนค่าใช้จ่ายอื่นเท่ากับ +8 ล้านบาทต่อปี

ถ้าราคาตลาดสิ้นปีที่ 3 เป็น 250 ล้านบาท งบยังแสดง NBV 188 ล้านบาท แต่ต้องเปิดเผย Fair Value 250 ล้านบาท

Fair Value Model

แม้ค่าเช่าเข้ามาตามปกติ ผลในงบปีที่ตลาดลดอาจขาดทุน 18 ล้านบาท ผู้บริหารจึงต้องสื่อสารแยกกำไรจากการดำเนินงานออกจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่า

7. กรณีศึกษา

กรณี 1: REIT หรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์

กองถืออาคาร 5 แห่ง มูลค่ารวม 5,000 ล้านบาท การใช้มูลค่ายุติธรรมทำให้งบมีกำไรหรือขาดทุนจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่า และ NAV สะท้อนมูลค่าปัจจุบันมากขึ้น

กรณี 2: Land Bank รอมูลค่าเพิ่ม

บริษัทซื้อที่ดิน 5 ไร่ ราคา 100 ล้านบาท รอราคาขึ้น 5 ถึง 10 ปี และไม่มีแผนพัฒนาเพื่อขายในธุรกิจปกติ ที่ดินนี้เป็น Investment Property และไม่คิดค่าเสื่อม

กรณี 3: เจ้าของอาคารให้ผู้ประกอบการโรงแรมเช่าระยะยาว

บริษัทให้ผู้ประกอบการโรงแรมเช่า 20 ปี ในมุมเจ้าของอาจเป็น Investment Property ผู้เช่ารับรู้ ROU Asset ตาม TFRS 16 ในงบของตน ต้องตรวจว่าโครงสร้างเป็นการเช่าจริงหรือสัญญาบริหารโรงแรม

กรณี 4: ซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า

บริษัทซื้อห้องชุด 5 ห้อง ห้องละ 5 ล้านบาท รวม 25 ล้านบาท ห้องเหล่านี้เป็น Investment Property เมื่อจะขาย ถ้าเข้าเงื่อนไข TFRS 5 จึงจัดเป็น Held for Sale

กรณี 5: Mixed-Use

ชั้น 1 ถึง 3 ร้านค้าให้เช่าเป็น TAS 40 ชั้น 4 ถึง 10 สำนักงานใช้เองเป็น TAS 16 และชั้น 11 ถึง 25 คอนโดขายเป็น TAS 2 ต้องจัดสรรต้นทุนตามเกณฑ์ที่สมเหตุผลและมีเอกสารรองรับ

8. การเปลี่ยนประเภท

9. การจำหน่าย

กำไรหรือขาดทุนคือเงินสุทธิที่ได้รับหักมูลค่าตามบัญชี เช่น Carrying Amount 180 ล้านบาท ขาย 250 ล้านบาท ค่าใช้จ่ายขาย 5 ล้านบาท เงินสุทธิ 245 ล้านบาท กำไร 65 ล้านบาท

10. ประเด็นภาษีในประเทศไทย

ค่าเสื่อมราคา

อาคารมีอัตราค่าเสื่อมสูงสุดทางภาษี 5% ต่อปี ขณะที่บัญชีใช้อายุการใช้งานหรือไม่คิดค่าเสื่อมภายใต้ Fair Value Model จึงต้องพิจารณา Deferred Tax

กำไรจากมูลค่ายุติธรรม

กำไรที่รับรู้ในงบแต่ยังไม่ขายมักยังไม่ก่อภาระภาษีในปีนั้น เช่น FV Gain 30 ล้านบาท ตั้ง DTL 30 × 20% = 6 ล้านบาท ต้องตรวจฐานภาษีและการปฏิบัติของรายการจริง

ภาษีเมื่อขาย

นิติบุคคลเสีย CIT 20% จากกำไรสุทธิตามกฎหมาย ส่วน SBT 3.3% คำนวณจากราคาขายหรือราคาประเมินแล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า สำหรับบริษัทโดยทั่วไปเสีย SBT โดยไม่ขึ้นกับระยะเวลาถือครอง ค่าธรรมเนียมการโอนอัตราปกติ 2% และมาตรการลดชั่วคราวมีเงื่อนไขเฉพาะ

11. ตัวอย่างครบวงจร: REIT ตัวอย่าง

NAV ที่ผันผวนไม่จำเป็นต้องหมายความว่าการจ่ายผลตอบแทนเป็นเงินสดจะลดลงเท่ากัน ผู้ลงทุนควรแยกกำไรทางบัญชีออกจากกระแสเงินสดที่กองได้รับจริง

12. การเปิดเผยข้อมูล

ต้องเปิดเผยนโยบายการวัดมูลค่า วิธีและสมมติฐานการประเมิน รายได้ค่าเช่า ค่าใช้จ่ายดำเนินงานโดยตรง ข้อจำกัดของสินทรัพย์ และภาระผูกพันที่เกี่ยวข้อง Cost Model ต้องเปิดเผย Fair Value และการกระทบยอดต้นทุนและค่าเสื่อม ส่วน Fair Value Model ต้องเปิดเผยการกระทบยอดมูลค่ายุติธรรมและข้อมูลตาม TFRS 13

13. Fair Value ตาม TFRS 13

Level 1 คือราคาเสนอซื้อขายในตลาดที่มีสภาพคล่องสำหรับสินทรัพย์เดียวกัน Level 2 คือข้อมูลอื่นที่สังเกตได้ Level 3 คือข้อมูลที่สังเกตไม่ได้ เช่น สมมติฐานใน DCF อสังหาริมทรัพย์หลายรายการอยู่ระดับ Level 3 จึงควรเปิดเผย Cap Rate, Discount Rate, การเติบโตของค่าเช่า และอัตราการเช่า

14. ใครเหมาะกับ Fair Value Model

กิจการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และกองทุนที่ผู้ลงทุนต้องการ NAV ตามตลาด อาจได้ประโยชน์จาก Fair Value Model ส่วนบริษัทที่ถือ Investment Property จำนวนน้อยหรือไม่ต้องการความผันผวนของกำไร มักเลือก Cost Model การเลือกเป็นการแลกเปลี่ยนระหว่างความทันสมัยของงบกับเสถียรภาพของตัวเลข

15. KPI

• Yield = รายได้ค่าเช่ารายปี ÷ Fair Value
• Cap Rate = NOI ÷ มูลค่าทรัพย์สิน
• Occupancy Rate
• NOI Margin
• WALE (Weighted Average Lease Expiry)

Cap Rate ควรอ้างอิงจากรายงานตลาดและการประเมินที่เป็นปัจจุบัน ไม่ควรใช้ค่าตายตัว

16. ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• จัด Investment Property เป็น PP&E เพราะความเคยชิน
• จัดโรงแรมที่บริหารเองเป็น Investment Property
• ไม่แยกประเภทในโครงการ Mixed-use
• ไม่ประเมินมูลค่ายุติธรรมอย่างเหมาะสมภายใต้ Fair Value Model
• คิดค่าเสื่อมทั้งที่ใช้ Fair Value Model
• ไม่เปิดเผย Fair Value ภายใต้ Cost Model
• ไม่ตั้ง Deferred Tax หรือวัดมูลค่าผิดเมื่อมีการโอนประเภท

17. Checklist สำหรับ CFO

• มีนโยบายจัดประเภทระหว่าง PP&E, Investment Property และ Inventory
• มีเอกสารจัดสรรต้นทุนโครงการ Mixed-use
• ใช้โมเดลการวัดมูลค่าสอดคล้องกัน
• กำหนดความถี่การประเมินและใช้ผู้ประเมินที่เหมาะสม
• บันทึกหลักฐานการเปลี่ยนแปลงการใช้งาน
• เปิดเผย Fair Value แม้ใช้ Cost Model
• พิจารณา Deferred Tax
• ติดตามประกันภัยและวันหมดอายุสัญญาเช่า

18. เปรียบเทียบ 4 มาตรฐาน

บทสรุป

TAS 40 ขึ้นกับวัตถุประสงค์การถือครองและหลักฐานการใช้งาน การเลือก Cost Model หรือ Fair Value Model กำหนดลักษณะกำไรในงบไปอีกหลายปี ผู้บริหารควรตัดสินใจโดยดูทั้งผู้ใช้งบ ต้นทุนการประเมิน Deferred Tax และเงื่อนไขทางการเงินของกิจการ