สรุปสั้น
- โครงการตัวอย่าง 64 ยูนิต มูลค่าขาย 324.5 ล้านบาท กำไรสุทธิ 72.8 ล้านบาท คิดเป็น 22.4% ของรายได้
- กระแสเงินสดรายเดือนชี้ว่า Peak Funding อยู่ที่ราว 98.8 ล้านบาท แม้ตัวเลขกำไรดูสูง
- ต้นทุนการเงินเป็นศูนย์ในงบนี้ และ IRR ที่รายงานเป็นอัตราเงินต้น จึงต้องอ่านอย่างระมัดระวัง
ข้อมูลโครงการตัวอย่าง
ข้อมูลนี้นำมาจากตัวอย่างการทำงานที่ปกปิดชื่อแล้ว ใช้เพื่อแสดงการจัดโครงสร้าง Feasibility ของคอนโดเทล ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่าง
| สินค้า | โครงการตัวอย่าง Condotel 1 อาคาร 64 ยูนิต ขนาด 30 ตร.ม. |
| ที่ดิน | 1,867 ตร.ม. (467 ตร.วา) ราคา 18,750 บาทต่อ ตร.ม. |
| พื้นที่ขาย | 1,920 ตร.ม. |
| ราคาขายเฉลี่ย | 169,000 บาทต่อ ตร.ม. หรือ 5.07 ล้านบาทต่อยูนิต |
| มูลค่าขายรวม | 324.48 ล้านบาท |
งบต้นทุนรายหมวด
| หมวด | บาท | % ต้นทุนรวม |
|---|
| (1) ที่ดิน | 35,000,000 | 14.99% |
| (2) Soft Cost | 6,916,935 | 2.96% |
| (3) ค่าก่อสร้าง | 115,824,080 | 49.60% |
| (4) ต้นทุนการเงิน | – | 0.00% |
| (5) ค่าดำเนินการ | 19,642,536 | 8.41% |
| (6) การขายและการตลาด | 42,182,400 | 18.06% |
| (7) ภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าธรรมเนียมโอน | 13,952,640 | 5.97% |
| ต้นทุนรวม | 233,518,591 | 100.00% |
รายละเอียดที่ควรดู
- Soft Cost ออกแบบและขออนุญาต 500 บาท/ตร.ม., ออกแบบ EIA 80 บาท/ตร.ม., ประสานงานราชการ 1.92 ล้านบาท, งานประชาสัมพันธ์ 0.92 ล้านบาท, ควบคุมงาน 2.76 ล้านบาท
- ค่าก่อสร้าง อาคาร 35,000 บาท/ตร.ม. รวม 67.2 ล้านบาท, งานระบบสาธารณูปโภค 32 ล้านบาท, สระว่ายน้ำ 6 ล้านบาท, Landscape 4.67 ล้านบาท, ออกแบบภายใน 1.54 ล้านบาท, งานตกแต่งภายใน 4.42 ล้านบาท รวมเฉลี่ย 60,325 บาทต่อ ตร.ม. ขาย
- ค่าดำเนินการ ค่าพัฒนาอื่น 3% ของมูลค่าโครงการ, บริหารโครงการ 3%, ประกันก่อสร้าง 0.15% ของค่าก่อสร้าง
- การขาย ค่าการตลาด 3% ของมูลค่าโครงการ และค่านายหน้า 10% ซึ่งเป็นสมมติฐานที่สูงและควรตรวจกับช่องทางจริง
- ภาษีและค่าธรรมเนียม ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% และค่าธรรมเนียมโอน 1% ตามสมมติฐาน
กำไรและอัตราส่วน
| มูลค่าขาย | 324,480,000 |
| ต้นทุนรวม | (233,518,591) |
| กำไรก่อนภาษี | 90,961,409 |
| ภาษี 20% | (18,192,282) |
| กำไรสุทธิ | 72,769,127 |
| Profit on Cost ก่อนภาษี | 38.95% |
| กำไรสุทธิต่อต้นทุน | 31.16% |
| กำไรสุทธิต่อรายได้ | 22.43% |
ต้นฉบับเรียกบรรทัดกำไรก่อนภาษีว่า EBITDA แต่เมื่อไม่มีดอกเบี้ยและค่าเสื่อมราคาในงบนี้ ตัวเลขจึงเท่ากันโดยบังเอิญ ไม่ควรใช้คำนี้กับกำไรของโครงการขาย
แผนรับเงินและจ่ายเงิน
กำหนดเงื่อนไขขายดังนี้: เงินจอง 100,000 บาทต่อยูนิต สัญญา 30% ของราคา งวดเมื่อเสร็จโครงสร้างผนังและพื้น 40% และโอน 30% ขายเป็น 4 ชุด ชุดละ 16 ยูนิต ช่วงก่อสร้าง 18 เดือน และระยะโครงการ 48 เดือน
| รายการรับ | บาท |
|---|
| เงินจอง 64 ยูนิต | 6,400,000 |
| เงินทำสัญญา | 90,944,000 |
| งวดก่อสร้าง 40% | 129,792,000 |
| เงินโอน 30% | 97,344,000 |
| รวม | 324,480,000 |
เส้นกระแสเงินสดสะสม
| ช่วง | สะสม (ลบ.) | เหตุการณ์หลัก |
|---|
| เดือนที่ 13 | (35.5) | ซื้อที่ดินและเริ่มจ่าย Soft Cost |
| เดือนที่ 18 | (49.7) | จ่ายค่าก่อสร้างเต็มอัตรา (เงินสัญญาชุดแรกรับเดือนที่ 14) |
| เดือนที่ 30 | (94.2) | เงินก่อสร้างออกต่อเนื่อง |
| เดือนที่ 36–41 | (98.8) | Peak Funding |
| เดือนที่ 42 | 18.1 | รับงวด 40% |
| เดือนที่ 48 | 91.7 | รับงวดโอน 30% (ก่อนภาษีเงินได้) |
วิธีอ่านผลตอบแทน
| ตัวชี้วัด | ค่า | วิธีคิด |
|---|
| IRR ต่อปี (อัตราเงินต้น) | 33.83% | IRR รายเดือน × 12 ตามวิธีในไฟล์ต้นฉบับ |
| IRR ต่อปี (Effective) | 39.60% | (1 + 2.82%)12 − 1 |
| Peak Funding | 98.8 ลบ. | จุดต่ำสุดของกระแสเงินสดสะสม |
ทั้งสองค่าคำนวณจากกระแสเงินสดก่อนภาษีเงินได้ เดือนที่ 1–12 ไม่มีรายการ ผลตอบแทนจึงเริ่มนับจากเงินก้อนแรกในเดือนที่ 13 ถ้าเงินมัดจำหรือเงินทุนถูกกันไว้ก่อนหน้านั้น IRR จริงจะต่ำลง
ข้อควรระวังก่อนนำไปใช้
- ไม่มีต้นทุนการเงินในงบ ถ้าต้องหา Peak Funding 98.8 ล้านบาทจากแหล่งเงินจริง ต้องมีดอกเบี้ยหรือผลตอบแทนผู้ถือหุ้น
- งบกับกระแสเงินสดต่างกัน 0.75 ล้านบาท เงินจ่ายรวมในกระแสเงินสด 232.77 ล้านบาท เทียบกับงบ 233.52 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นค่านายหน้าจากเงินจอง 0.64 ล้านบาทที่ไม่ได้ลงในกระแสเงินสด
- เงินจองและเงินงวดเป็นเงินรับล่วงหน้า ทางบัญชียังไม่ใช่รายได้จนกว่าจะโอนการควบคุม และการนำไปใช้ก่อสร้างต้องตรวจกับเงื่อนไขสัญญาและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง
- สมมติฐานขายครบ 100% ไม่มีการยกเลิกสัญญา ควรทดสอบกรณีขายไม่ครบและค่าก่อสร้างเกินงบ
- Condotel ต้องดูทั้งสองด้าน ใบอนุญาตอาคารชุด ใบอนุญาตโรงแรม และสัญญาบริหาร Rental Pool ต้องสอดคล้องกัน ก่อนกำหนดสัญญาผลตอบแทนให้ผู้ซื้อ
- ค่าธรรมเนียมโอน ให้ตรวจมาตรการลดหย่อนชั่วคราวและวันหมดอายุ ณ วันที่ทำโมเดล