เมื่อโครงการหยุดหลังรับเงินดาวน์: สิทธิผู้ซื้อและการป้องกันความเสี่ยง

บทนำ

Pre-sale ซึ่งผู้ซื้อชำระเงินจองและเงินดาวน์ก่อนอาคารเสร็จ เป็นแหล่งทุนสำคัญของโครงการ แต่ก็เป็นช่วงที่ผู้ซื้อรับความเสี่ยงต่อฐานะของผู้ขายโดยตรง หากโครงการไม่แล้วเสร็จ ผู้ซื้อมักอยู่ในฐานะเจ้าหนี้ไม่มีประกัน และต้องใช้เวลานานในการเยียวยา

1. ช่วงเวลาที่เปราะบาง

ช่วงตั้งแต่ชำระเงินดาวน์จนถึงโอนกรรมสิทธิ์อาจกินเวลา 2–4 ปี ระหว่างนั้นเงินผู้ซื้อหลายรายมักเข้าบัญชีผู้พัฒนาโดยไม่มีหลักประกัน เหตุที่โครงการหยุดอาจมีหลายสาเหตุ เช่น ต้นทุนบานปลาย ยอดขายไม่ถึงเป้า สินเชื่อไม่ได้รับอนุมัติ ผู้รับเหมาหยุดงาน หรือมีการนำเงินไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ ผู้อ่านไม่ควรสรุปว่ามีการทุจริตโดยดูจากการหยุดก่อสร้างเพียงอย่างเดียว

2. ผลต่อผู้ซื้อที่ชำระเงินแล้ว

2.1 สิทธิตามสัญญา

แบบสัญญาตามประกาศปี 2543 ซึ่งต้องตรวจกับฉบับที่ใช้จริง ให้ผู้ซื้อเลือกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืน หรือคงสัญญาและเรียกค่าปรับรายวันไม่น้อยกว่า 0.01% ของราคา โดยมีเพดาน 10% เมื่อผู้ขายส่งมอบล่าช้า

2.2 ขั้นตอนโดยทั่วไป

1. รวบรวมสัญญา ใบเสร็จ หลักฐานโอนเงิน โฆษณา และภาพความคืบหน้า
2. ส่งหนังสือบอกเลิกและเรียกเงินคืนตามเงื่อนไขสัญญา โดยกำหนดระยะเวลา
3. ร้องเรียนหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง หรือฟ้องคดีต่อศาล ซึ่งอาจเป็นคดีผู้บริโภคตามลักษณะของเรื่อง
4. ขอให้ศาลพิจารณาวิธีการคุ้มครองชั่วคราวก่อนพิพากษาเมื่อมีเหตุตามกฎหมาย
5. เมื่อมีคำพิพากษา ดำเนินการบังคับคดี

2.3 ลำดับเจ้าหนี้เมื่อบริษัทล้มละลาย

โดยหลักทั่วไป เจ้าหนี้มีประกันมีสิทธิเหนือทรัพย์หลักประกันก่อน หนี้บางประเภท เช่น หนี้ภาษีอากรและค่าจ้างลูกจ้าง อาจได้บุริมสิทธิตามกฎหมายล้มละลาย ผู้ซื้อซึ่งไม่มีหลักประกันมักอยู่ในกลุ่มเจ้าหนี้สามัญร่วมกับเจ้าหนี้การค้า และได้รับเฉลี่ยจากทรัพย์ที่เหลือ ซึ่งอาจน้อยหรือไม่มีเลย ลำดับจริงต้องดูประเภทหนี้และคดีเป็นรายกรณี

3. ความรับผิดทางกฎหมาย

3.1 ทางแพ่ง

ผู้ขายที่ผิดสัญญาอาจต้องคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย ค่าเสียหาย และเบี้ยปรับตามสัญญา ศาลอาจลดเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนได้ อัตราและวิธีคิดต้องดูจากสัญญาและกฎหมายที่ใช้ในเวลานั้น

3.2 ทางอาญา

การผิดสัญญาไม่ใช่ความผิดอาญาโดยอัตโนมัติ ต้องพิสูจน์ข้อเท็จจริงและเจตนาตามฐานความผิด ฐานที่อาจเกี่ยวข้องตามประมวลกฎหมายอาญา เช่น

• ฉ้อโกง มาตรา 341
• ฉ้อโกงประชาชน มาตรา 343 เมื่อเป็นการหลอกลวงประชาชนตามองค์ประกอบของกฎหมาย
• ยักยอก มาตรา 352 ซึ่งขึ้นกับสถานะของเงินและหน้าที่ตามข้อเท็จจริง

โทษและการรวมโทษต้องพิจารณาตามคำพิพากษา จึงไม่ควรใช้ตัวเลขโทษสูงสุดแบบรวมๆ เป็นข้อสรุป

3.3 ความรับผิดส่วนตัวของกรรมการ

บริษัทเป็นนิติบุคคลแยกจากกรรมการและผู้ถือหุ้น กรรมการหรือผู้เกี่ยวข้องจะรับผิดเป็นส่วนตัวหรือไม่ ขึ้นกับหลักฐานและการมีส่วนในการกระทำ ไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ ผู้ซื้อควรให้ทนายความประเมินก่อนกล่าวหาบุคคลใด

4. กระบวนการโดยลำดับ

ขั้นที่ 1 ร้องเรียน

ช่องทางที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) สำนักงานที่ดินในส่วนที่เกี่ยวกับอาคารชุด และพนักงานสอบสวนกรณีมีเหตุสงสัยว่ามีความผิดอาญา

ขั้นที่ 2 วิธีการคุ้มครองชั่วคราว

ศาลอาจพิจารณาการยึดหรืออายัดทรัพย์ก่อนพิพากษา หรือมาตรการอื่นตามกฎหมาย เมื่อมีพยานหลักฐานเพียงพอ คำสั่งจะมีผลต่อบริษัทหรือกรรมการแค่ไหนขึ้นกับคดี

ขั้นที่ 3 ล้มละลายหรือฟื้นฟูกิจการ

เมื่อเข้าเงื่อนไขกฎหมาย เจ้าหนี้อาจขอให้ล้มละลาย หรือขอฟื้นฟูกิจการ ในคดีล้มละลายเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์รวบรวมทรัพย์และแบ่งชำระหนี้ ส่วนในการฟื้นฟูจะมีผู้ทำแผนหรือผู้บริหารแผนตามคำสั่งศาล และการชำระหนี้เป็นไปตามแผน

5. ผลกระทบต่อตลาด

เมื่อโครงการหนึ่งมีปัญหา ผลกระทบอาจลามไปถึงผู้ซื้อรายอื่น ธนาคารอาจเข้มงวดสินเชื่อ และความเชื่อมั่นของนักลงทุนในพื้นที่อาจลดลง ผู้พัฒนาทั่วไปจึงได้ประโยชน์จากมาตรฐานการเปิดเผยข้อมูลและการควบคุมเงินที่ดี

6. บทบาทของ Escrow

กลไก Escrow คือให้เงินดาวน์เข้าบัญชีซึ่งควบคุมโดยผู้ดูแลเงินที่เป็นกลาง และเบิกตามความคืบหน้างาน สิงคโปร์และมาเลเซียมีระบบบัญชีโครงการที่กำกับโดยกฎหมาย ส่วนไทยมี พ.ร.บ.การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 แต่ไม่ได้บังคับใช้กับการขายห้องชุดทุกกรณี ผู้ซื้อจึงต้องตรวจว่าโครงการจัดให้มีหรือไม่ และเงื่อนไขการปล่อยเงินเป็นอย่างไร

7. สิ่งที่เรียนรู้จากเหตุการณ์ลักษณะนี้

เหตุการณ์โครงการหยุดก่อสร้างที่เป็นข่าวมักมีลักษณะร่วมกันคือ ความคืบหน้างานต่ำกว่าเงินที่รับ ขาดสินเชื่อโครงการหรือแหล่งเงินสำรอง และไม่มีการควบคุมการใช้เงินจากผู้ซื้อ เมื่อเข้าสู่กระบวนการทางกฎหมาย การเยียวยาอาจใช้เวลาหลายปีและคืนเงินได้ไม่ครบ

8. สิ่งที่ผู้ซื้อควรตรวจก่อนชำระเงิน

• ตรวจข้อมูลบริษัท ทุนจดทะเบียน ผู้ถือหุ้น กรรมการ และงบการเงินจาก DBD
• ตรวจใบอนุญาต EIA และโฉนดของโครงการ
• สอบถามสถานะสินเชื่อโครงการและผู้สนับสนุนทางการเงิน
• เปรียบเทียบงานก่อสร้างจริงกับเงินที่รับจากผู้ซื้อ
• ขอ Escrow Agreement และเงื่อนไขการเบิก ถ้าโครงการจัดให้มี
• อ่านเบี้ยปรับ กำหนดเวลา และเงื่อนไขการคืนเงิน
• ให้ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ตรวจสัญญาก่อนลงนาม

บทสรุป

กฎหมายให้สิทธิเรียกร้องทั้งทางแพ่งและอาจมีความรับผิดทางอาญาในบางกรณี แต่การเยียวยาหลังเกิดเหตุมีต้นทุนและความไม่แน่นอนสูง การตรวจสอบก่อนชำระเงินจึงเป็นการป้องกันที่ดีกว่า บทความนี้เป็นข้อมูลทั่วไป ผู้ที่ได้รับผลกระทบควรขอคำแนะนำจากทนายความสำหรับกรณีของตน