ต้นทุนต่อยูนิตตาม NSA
คำนวณ COGS ต่อ ตร.ม. และต่อยูนิตตาม NSA พร้อม Phantom Profit และ CIT เมื่อใช้ GFA ผิดฐาน
อ่านประกอบ หนังสือการบันทึกบัญชีโครงการอสังหาริมทรัพย์ · ส่วนที่ 4
ตัวเลขที่กรอกไว้เป็นตัวอย่างสมมติ แก้ไขได้ทุกช่อง
COGS ต่อ ตร.ม. (ฐาน NSA)–
| COGS ต่อยูนิต (ฐาน NSA ถูก) | – |
|---|---|
| กำไรขั้นต้นต่อยูนิต (ฐาน NSA) | – |
| COGS ต่อ ตร.ม. ถ้าใช้ GFA (ผิด) | – |
| COGS ต่อยูนิต ถ้าใช้ GFA (ผิด) | – |
| ส่วนต่าง COGS ต่อ ตร.ม. | – |
|---|---|
| Phantom Profit ต่อยูนิต | – |
| Phantom Profit ของยูนิตที่โอน | – |
| CIT ที่สูงเกินจริงของยูนิตที่โอน | – |
| CIT ถ้าใช้ NSA | – |
| CIT ถ้าใช้ GFA | – |
| ต้นทุนที่ค้างใน WIP เมื่อโอนครบทั้งโครงการ | – |
ผลลัพธ์เป็นการคำนวณเพื่อประกอบการเรียนรู้เท่านั้น ตัวเลขที่กรอกไว้เป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ข้อมูลโครงการจริง และไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือภาษี
วิธีใช้
- ใส่ต้นทุนรวม พื้นที่ NSA และ GFA ของโครงการ
- ใส่ขนาดและราคาขายยูนิต และจำนวนยูนิตที่โอนในงวด
- ดูว่าถ้าปันส่วนผิดด้วย GFA จะเกิด Phantom Profit และ CIT ส่วนเกินเท่าไร
สมมติฐานและข้อจำกัด
- COGS ต่อ ตร.ม. = ต้นทุนรวม ÷ NSA รวม โดยปันส่วนตามพื้นที่ ถ้าโครงการใช้ Relative Sales Value ต้องคำนวณต่างออกไป
- ถ้าเริ่มโอนก่อนงานเสร็จ ต้นทุนรวมต้องเป็นต้นทุนจริงบวกประมาณการจนเสร็จ (EAC)
- CIT คำนวณจากกำไรขั้นต้นของยูนิตที่โอน ไม่รวม SBT ค่าใช้จ่ายขายและบริหาร ขาดทุนสะสม และเครดิตภาษี กำไรที่ติดลบใช้ CIT เท่ากับศูนย์
- อัตรา CIT เริ่มต้น 20% เป็นอัตรามาตรฐาน และยูนิตทุกยูนิตถือว่าขนาดและราคาเท่ากัน
- Phantom Profit เป็นเรื่องจังหวะเวลา ต้นทุนส่วนต่างยังค้างใน WIP แต่ภาษีต้องจ่ายในปีโอน
ใช้เพื่อทดสอบผลของฐานปันส่วน การปิดบัญชีจริงต้องอ้างทะเบียนต้นทุนรายยูนิตและวิธีที่ใช้สม่ำเสมอตลอดโครงการ