IRR และ NPV โครงการ
ใส่กระแสเงินสดรายปีหรือรายเดือน คำนวณ Project IRR, NPV, MOIC และ Payback
อ่านประกอบ คู่มือการบริหารการเงินเชิงกลยุทธ์โครงการอสังหาริมทรัพย์ ภาคปฏิบัติ · ส่วนที่ 2
ตัวเลขที่กรอกไว้เป็นตัวอย่างสมมติ แก้ไขได้ทุกช่อง หน่วยเป็นล้านบาท
3
ผลการประเมินโครงการ
คำนวณใหม่ทุกครั้งที่แก้ตัวเลข
Project IRR ต่อปี––
NPV––
MOIC–เงินรับสุทธิ ÷ เงินลงทุนสุทธิ
Payback––
- เงินลงทุนสะสมสูงสุด–
- กำไรสุทธิก่อนคิดลด–
- IRR ต่องวด–
- Profitability Index–
- อัตราคิดลดต่องวด–
- เงินออกสุทธิ
- เงินเข้าสุทธิ
- ยอดสะสม
- ยอดสะสมคิดลด
- จุดคืนทุน
4
ตารางกระแสเงินสดรายงวด
ล้านบาท · ค่าลบแสดงเป็นสีแดง
| งวด | กระแสเงินสด | การคิดลด | ยอดสะสม | เหตุการณ์ | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| # | ช่วงเวลา | เงินจ่ายออก | เงินรับเข้า | สุทธิ | Discount Factor | มูลค่าปัจจุบัน | สะสม | สะสมคิดลด | |
เส้นใต้แถวจุดที่ใช้เงินลงทุนสะสมสูงสุดงวดที่ยอดสะสมกลับเป็นบวก (คืนทุน)
5
สรุปกระแสเงินสดรายปี
รวมงวดรายเดือนตามปีปฏิทิน
| ปี | จำนวนเดือน | เงินจ่ายออก | เงินรับเข้า | สุทธิ | มูลค่าปัจจุบัน | สะสมปลายปี |
|---|
5
ความอ่อนไหวของ NPV และ IRR
เปลี่ยนอัตราคิดลดและรายรับพร้อมกัน
ช่องกรอบทองคือกรณีฐาน แถวสุดท้ายคือ Project IRR ต่อปีเมื่อเงินรับเข้าเปลี่ยนตามหัวคอลัมน์ ไม่ขึ้นกับอัตราคิดลด
ผลลัพธ์เป็นการคำนวณเพื่อประกอบการเรียนรู้เท่านั้น ตัวเลขที่กรอกไว้เป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ข้อมูลโครงการจริง และไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน
วิธีใช้
- เลือกความถี่รายปีหรือรายเดือน ปีและเดือนเริ่มต้น แล้วใส่อัตราคิดลดเป็น % ต่อปี
- กรอกเงินจ่ายออกและเงินรับเข้าของแต่ละงวดเป็นค่าบวกตั้งแต่งวด 0 เพิ่มงวดได้ทีละ 1 หรือ 12 งวด หรือวางข้อมูลจาก Excel
- อ่าน IRR คู่กับ NPV เสมอ ดูเงินลงทุนสะสมสูงสุดว่าโครงการต้องใช้เงินมากเพียงใด และดูตารางความอ่อนไหวว่าผลตอบแทนทนต่อรายรับที่ลดลงได้แค่ไหน
สมมติฐานและข้อจำกัด
- กระแสเงินสดคิดเป็นก้อนเดียวตอนปลายงวด งวด 0 ไม่ถูกคิดลด Discount Factor = 1 ÷ (1 + อัตราต่องวด)งวด
- กรณีรายเดือน IRR ต่อปี = (1 + IRR ต่อเดือน)12 − 1 และอัตราคิดลดรายเดือน = (1 + อัตราต่อปี)1/12 − 1
- MOIC = ผลรวมกระแสเงินสดสุทธิที่เป็นบวก ÷ ผลรวมกระแสเงินสดสุทธิที่เป็นลบ Profitability Index = 1 + NPV ÷ มูลค่าปัจจุบันของงวดที่เป็นลบ
- Payback ใช้จุดสุดท้ายที่ยอดสะสมกลับมาเป็นบวก และประมาณเชิงเส้นภายในงวดนั้น Discounted Payback ใช้ยอดสะสมคิดลดแบบเดียวกัน
- ถ้าเครื่องหมายกระแสเงินสดเปลี่ยนมากกว่าหนึ่งครั้ง IRR อาจมีหลายค่า หน้านี้แสดงค่าที่ใกล้อัตราคิดลดที่สุดและแจ้งเตือน ให้ตัดสินใจด้วย NPV
- เป็นกระแสเงินสดก่อนการจัดหาเงิน หากต้องการดูผลของหนี้ ใช้เครื่องมือ Equity IRR
ผลลัพธ์เป็นเพียงตัวอย่างการคำนวณ ความถูกต้องขึ้นกับสมมติฐานที่ผู้ใช้กรอก ควรตรวจกับแบบจำลองทางการเงินของโครงการก่อนใช้ตัดสินใจ