ส่วนที่ 2: การวิเคราะห์ความเป็นไปได้และการตัดสินใจลงทุน

บทที่ 4 Feasibility Study และ Investment Decision

Feasibility คือด่านแรกของการลงทุน และเป็นเอกสารฐานสำหรับคุยกับธนาคารและนักลงทุน หนังสือวางกรอบ 5 มิติ ได้แก่ Market, Technical, Financial, Legal & Regulatory และ Risk โดยทำเป็นขั้นจาก Screening, Preliminary, Detailed, Review ไปจนถึง Post-Investment Review เพื่อเทียบผลจริงกับสมมติฐาน

Market Study ต้องตอบว่ามีคนซื้อจริงในราคาที่ตั้งหรือไม่ ผ่าน Demand, Supply รวม Pipeline, Absorption Rate และ Price Benchmarking กับโครงการเทียบเคียง 5–10 แห่ง ส่วน Technical Study ควรระบุระดับความแม่นยำของงบก่อสร้าง ซึ่งแคบลงจากประมาณ ±25% ในขั้นต้นเหลือราว ±5% เมื่อมี BOQ ละเอียดและผลประกวดราคา

Absorption Rate = ยอดขายต่อเดือน ÷ จำนวนหน่วยที่มีขาย × 100%

การทดสอบแบ่งเป็น 3 ชั้น Sensitivity เปลี่ยนทีละตัวแปรเพื่อหาตัวที่กระทบ IRR มากที่สุด ซึ่งมักเป็นราคาขาย รองลงมาคือต้นทุนก่อสร้างและความเร็วการขาย Scenario เปลี่ยนหลายตัวพร้อมกันเป็น Base, Bull, Bear และ Stress Test จำลองเหตุการณ์สุดโต่ง เช่น วิกฤตเศรษฐกิจ โรคระบาด หรือผู้ซื้อต่างชาติหยุดซื้อ

เกณฑ์ Go/No-Go มี 5 ข้อ คือ Base Case ผ่าน Hurdle Rate, Bear Case ไม่ต่ำกว่า Cost of Capital, Peak Funding อยู่ในกำลังระดมทุน, ผ่าน Stress Test ส่วนใหญ่ และสอดคล้องกลยุทธ์บริษัท

บทที่ 5 การสร้าง Financial Model ระดับ Investment-Grade

Model ที่ธนาคาร นักลงทุน และผู้สอบบัญชียอมรับ ต้องแยกหน้าที่ชัดเจนเป็น Assumption, Revenue, Cost, CAPEX, Financing, Tax และ Output โดยออกแบบตามหลัก FAST คือ Flexible, Appropriate, Structured, Transparent และกฎ SMART ของหนังสือ คือ Single Input Point, Modularity, Auditability, Robustness และ Testability Input แต่ละตัวต้องอยู่ที่เดียว ไม่ฝังตัวเลขในสูตร และแยกสีเซลล์ตามประเภทข้อมูล

หัวใจคือ Three-Statement Model ที่เชื่อม P&L, Balance Sheet และ Cash Flow พร้อม Balancing Check เช่น สินทรัพย์เท่ากับหนี้สินรวมทุน และเงินสดปลายงวดตรงกับงบกระแสเงินสด สำหรับโครงการพัฒนาเพื่อขาย ที่ดินและงานระหว่างก่อสร้างควรแสดงเป็นสินค้าคงเหลือตาม TAS 2 ไม่ใช่ PP&E

Equity Cash Flow = Project Free Cash Flow − ดอกเบี้ย − เงินต้น + เงินกู้ที่เบิกใหม่

Model ต้องแยก Project-Level (Unlevered) ออกจาก Equity-Level (Levered) ออกแบบตารางหนี้ให้ตรงกับเงินสดด้วย Debt Sculpting เช่น Interest-only ช่วงก่อสร้างแล้วคืนเงินต้นตามการโอน และทำ Waterfall สำหรับ JV ตั้งแต่คืนทุน Preferred Return, Catch-up จนถึง Promote ก่อนใช้ตัดสินใจควรผ่าน Review 3 ชั้น คือผู้สร้าง เพื่อนร่วมทีม และผู้ตรวจอิสระ พร้อม Version Control

บทที่ 6 การประเมินมูลค่าและ Investment Metrics

บทนี้รวบรวมภาษาที่ CFO ใช้คุยกับ Board นักลงทุน และธนาคาร NPV ใช้ Discount Rate ที่สะท้อนความเสี่ยงของกระแสเงินสด โดยใช้ WACC กับ Unlevered Cash Flow และ Cost of Equity กับ Levered Cash Flow ส่วน IRR เป็นอัตราที่ทำให้ NPV เท่ากับศูนย์ แต่มีข้อจำกัดเรื่องสมมติฐาน Reinvestment, ไม่สะท้อนขนาดเงิน และอาจมีหลายคำตอบเมื่อกระแสเงินสดเปลี่ยนทิศหลายครั้ง จึงต้องอ่านคู่กับ NPV และ MOIC

RLV = มูลค่าโครงการ − ต้นทุนพัฒนา − กำไรที่ผู้พัฒนาต้องการ − ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน − ต้นทุนการเงิน

Residual Land Value เป็นเครื่องมือตั้งเพดานราคาที่ดิน หากเจ้าของที่ดินเรียกเกิน RLV ผู้พัฒนาควรพิจารณาถอนตัว ส่วน Profit on Cost กับ Profit Margin ต้องไม่สับสน เพราะ Margin 25% เท่ากับ Profit on Cost ประมาณ 33%

Hurdle Rate = Cost of Capital + Risk Premium

สำหรับสินทรัพย์ที่สร้างรายได้แล้ว หนังสือเปรียบเทียบ Cap Rate, Comparable Sales และ DCF พร้อมอธิบาย Payback และ Cash-on-Cash ว่าเหมาะกับการคัดกรองเบื้องต้นแต่ไม่ควรใช้ตัดสินลำพัง Hurdle Rate ควรต่างกันตามความเสี่ยงของโครงการ เช่น สินทรัพย์ที่มีรายได้แล้วต่ำกว่าโครงการใหม่ที่มีความไม่แน่นอนสูง และควรทบทวนทุก 1–2 ปีตามต้นทุนเงินและภาวะตลาด