ส่วนที่ 1: ภาพรวมธุรกิจและกรอบการเงินเชิงกลยุทธ์

บทที่ 1 ภาพรวมธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในมุมการเงิน

บทนี้วางฐานคิดว่าการเงินโครงการอสังหาฯ ต่างจากธุรกิจทั่วไปใน 3 ด้าน คือใช้ทุนเข้มข้น (Capital-Intensive) วงจรยาว 3–10 ปี (Long Cycle) และกระแสเงินสดไม่สม่ำเสมอ (Lumpy Cash Flow) เงินค่าที่ดินออกก่อนทั้งก้อน ค่าก่อสร้างทยอยออกตาม S-Curve ขณะที่เงินจากลูกค้าส่วนใหญ่เข้ามาในวันโอน จึงเกิด Cost-Revenue Timing Mismatch ซึ่งทำให้โครงการมีกำไรบนกระดาษแต่ขาดสภาพคล่องได้ การดูกำไรรายเดือนจึงบอกสุขภาพโครงการได้น้อยกว่าการดูกระแสเงินสดสะสม

เครื่องมือหลักคือ J-Curve ของกระแสเงินสดสะสม จุดต่ำสุดของกราฟคือ Peak Funding ซึ่งโดยทั่วไปเกิดช่วงปลายการก่อสร้างก่อนเริ่มโอน และเป็นตัวตัดสินว่าโครงการทำได้จริงหรือไม่ แนวทางลด Peak Funding มี Presale-First, Phased Development, การออกแบบตารางรับเงินลูกค้า, Supplier Credit และโครงสร้างทุนเสริมอย่าง Mezzanine หรือ JV

บทนี้ยังแยก Corporate Finance กับ Project Finance แบบ SPV และจัด KPI เป็น 3 กลุ่มที่ต้องใช้พร้อมกัน

• Returns: Project IRR, Equity IRR, MOIC, Profit on Cost
• Leverage และ Coverage: DSCR, LTV, LTC, ICR
• Liquidity: Peak Funding, Cash Balance, Presale Cash Coverage

ข้อคิดสำคัญคือ IRR ที่สวยไม่มีความหมาย ถ้า Peak Funding เกินกำลังหาเงิน หรือ DSCR ไม่ผ่านเกณฑ์ธนาคาร บทนี้จึงใช้ตัดสินใจเรื่องโครงสร้าง SPV ขนาดทุนที่ต้องเตรียม และบทบาทของ CFO ในฐานะผู้จัดสรรทุนและผู้คุมประตูการลงทุน

บทที่ 2 กรอบการคิดเชิงกลยุทธ์ทางการเงิน

บทนี้แยกการเงินเชิงกลยุทธ์ออกจากการเงินเชิงปฏิบัติการ และวาง Value Creation Framework สำหรับผู้พัฒนาอสังหาฯ หัวข้อต่อเนื่องคือ Risk-Return Trade-off ในโครงการประเภทต่าง ๆ, Cost of Capital และ Hurdle Rate, การจัดสรรเงินทุนข้ามโครงการ (Capital Allocation) และ Strategic Finance Decision Framework ซึ่งเป็นกรอบสำหรับตัดสินใจว่าเงินทุนที่มีจำกัดควรลงที่โครงการใดและด้วยเงื่อนไขใด

บทที่ 3 โครงสร้างองค์กรการเงินและ Governance

บทนี้กล่าวถึงการจัดทีม Finance ของผู้พัฒนาอสังหาฯ และแบ่งหน้าที่เป็น FP&A, Treasury, Tax, Controlling และ Investor Relations ต่อด้วยบทบาทของ Finance Committee และ Investment Committee, Authority Matrix สำหรับอนุมัติการตัดสินใจทางการเงิน, ความสัมพันธ์กับ MD, Board, ผู้ถือหุ้นและนักลงทุน ไปจนถึง Finance Policy และ Standard Operating Procedures ที่ทำให้การตัดสินใจตรวจสอบย้อนหลังได้