Residual Land Value และ Profit on Cost

หาราคาที่ดินสูงสุดที่โครงการรับได้จาก GDV หักต้นทุนพัฒนา ค่าการเงิน ค่าขาย ภาษีวันโอน และกำไรเป้าหมาย แล้วเทียบราคาที่เจ้าของเสนอ

เครื่องคำนวณคู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์

สกัดจาก คู่มือการบริหารการเงินเชิงกลยุทธ์โครงการอสังหาริมทรัพย์ ภาคปฏิบัติ · ส่วนที่ 2 Feasibility และการตัดสินใจลงทุน
ตัวอย่างสมมติ: คอนโดพื้นที่ขาย 9,880 ตร.ม. ราคาขายเฉลี่ย 153,000 บาท/ตร.ม. ต้นทุนพัฒนาตาม Template ต้นทุนของคู่มือบัญชี ที่ดิน 4 ไร่ เจ้าของเสนอ 219 ลบ.

รายได้

พื้นที่ขายรวม (NSA)ตร.ม.

ราคาขายเฉลี่ยบาท/ตร.ม.

ต้นทุน (ไม่รวมที่ดิน)

ต้นทุนก่อสร้างและ Soft Cost รวม Contingencyบาท

ต้นทุนทางการเงินบาท

ค่าการตลาดและค่านายหน้า% ของ GDV

ภาษีและค่าธรรมเนียมวันโอนที่ผู้พัฒนารับ% ของ GDV เช่น SBT 3.3% + ค่าโอนส่วนผู้ขาย 1%

กำไรเป้าหมายของผู้พัฒนา% ของ GDV

ที่ดิน

ค่าธรรมเนียมและภาษีตอนซื้อที่ดิน% ของราคาที่ดิน ส่วนที่ผู้ซื้อรับ

ขนาดที่ดินไร่ (1 ไร่ = 400 ตร.ว.)

ราคาที่เจ้าของเสนอบาท

ราคาที่ดินสูงสุดที่รับได้ (Residual Land Value)–

GDV–
ต่อ ตร.ว.–
ส่วนต่างกับราคาเสนอ–
Profit on Cost ที่ราคาเสนอ–
Margin on GDV ที่ราคาเสนอ–

ผลลัพธ์เป็นการคำนวณเพื่อประกอบการเรียนรู้ ตัวเลขที่กรอกไว้เป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ข้อมูลโครงการจริง

สูตร

GDV = พื้นที่ขาย × ราคาขายเฉลี่ย
RLV = (GDV − ต้นทุนพัฒนา − ต้นทุนการเงิน − ค่าขาย − ภาษีวันโอน − กำไรเป้าหมาย) ÷ (1 + ค่าธรรมเนียมซื้อที่ดิน)
Profit on Cost = (รายได้ − ต้นทุนรวม) ÷ ต้นทุนรวม

ใช้เมื่อใด

ตั้งราคาเพดานก่อนเจรจาซื้อที่ดิน
ตีมูลค่าที่ดินเมื่อเจ้าของที่ดินนำที่ดินมาลงทุนร่วม (Land-in-Kind JV)
ตรวจความไวของราคาที่ดินต่อราคาขายและต้นทุนก่อสร้าง ช่องสีแดงคือกรณีที่ RLV ต่ำกว่าราคาเสนอ

ต้นทุนการเงินขึ้นกับราคาที่ดินด้วย ถ้าราคาที่ดินเปลี่ยนมาก ควรคำนวณต้นทุนการเงินใหม่จากแบบจำลองกระแสเงินสด

Residual Land Value และ Profit on Cost

สูตร

ใช้เมื่อใด

เครื่องมือที่ใช้ต่อกัน