Checklist ตรวจสอบที่ดินก่อนซื้อ (Land Due Diligence)

ประเภทเอกสารสิทธิ

• เอกสารสิทธิเป็นโฉนด (น.ส.4) หรือ น.ส.3 กTitle is Chanote (NS4) or NS3G
• ไม่ใช่ ส.ป.ก., ภ.บ.ท.5, น.ส.2 หรือ ส.ค.1Not SPK, PorBorTor 5, NS2 or SK1
• เลขโฉนดและเลขระวางถูกต้องChanote and survey numbers verified
• ที่ตั้งตรงกับที่แจ้งLocation matches description

การตรวจสอบเจ้าของ

• ชื่อเจ้าของปัจจุบันตรงกับผู้ขายCurrent owner matches seller
• เลขบัตรประชาชนหรือเลขทะเบียนบริษัทถูกต้องID or company number verified
• ถ้าเป็นนิติบุคคล: หนังสือรับรองไม่เกิน 30 วันCompany certificate within 30 days
• ถ้าเป็นนิติบุคคล: มติอนุมัติการขายBoard or shareholder resolution
• ผู้มีอำนาจลงนามตามหนังสือรับรองAuthorized signatory verified

ประวัติการโอนและขอบเขต

• ตรวจประวัติการโอนย้อนหลัง 5–10 ปีTransfer history 5–10 years
• ไม่มีการโอนที่ผิดปกติ และได้มาโดยชอบNo unusual or unlawful transfers
• เนื้อที่ตรงกับโฉนด ขอบเขต 4 ด้านชัดเจนArea and boundaries match deed
• รังวัดโดยช่างรังวัดอิสระIndependent site survey completed

• คัดสารบบที่ดินล่าสุดLatest land register obtained
• ระบุจำนองที่มีอยู่ และผู้ขายไถ่ถอนได้ก่อนโอนMortgages identified and redeemable
• มี Escrow สำหรับการไถ่ถอนEscrow for redemption
• ไม่มีภาระจำยอมทางเดิน ทางน้ำ หรือสาธารณูปโภคNo servitudes
• ถ้ามีภาระจำยอม ประเมินผลกระทบต่อพื้นที่พัฒนาได้Impact on developable area assessed
• ไม่มีสิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน หรือการเช่าจดทะเบียนNo usufruct, superficies or registered lease
• ไม่มีการอายัดตามคำสั่งศาลNo court attachment

• ขอบเขตในโฉนดตรงกับของจริงBoundaries match physical
• มีทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะAccess to public road
• ไม่มีผู้บุกรุกหรือสิ่งปลูกสร้างของผู้อื่นNo encroachment or third-party structures
• สภาพดินเหมาะกับการก่อสร้างSoil suitable
• ไม่อยู่ในพื้นที่น้ำท่วมซ้ำซากNot flood-prone
• ไฟฟ้า ประปา สื่อสาร อยู่ใกล้Utilities accessible

• ตรวจสีผังเมืองแล้วZoning color verified
• การใช้ประโยชน์ที่ตั้งใจได้รับอนุญาตIntended use permitted
• FAR, OSR, BCR ตรวจแล้วFAR, OSR and BCR verified
• ความสูงและระยะร่นตรวจแล้วHeight limit and setbacks verified
• ตรวจร่างผังเมืองใหม่ (ถ้ามี)Draft zoning plan reviewed

• ไม่อยู่ในพื้นที่คุ้มครอง ป่าสงวน หรือเขตทหารNot in protected, forest or military zone
• ประเมินความจำเป็นต้องทำ EIAEIA requirement assessed
• ไม่อยู่ในระยะร่นชายหาดNot in beach setback zone
• ประวัติการใช้ที่ดินไม่มีการปนเปื้อนNo contamination history
• ไม่ติดข้อจำกัดความสูงใกล้สนามบินNo airport height restriction

• ตรวจฐานข้อมูลศาลCourt database checked
• ไม่มีคดีของผู้ขายหรือบุคคลที่สามเกี่ยวกับที่ดินNo litigation or third-party claims
• ผู้ขายรับรองเป็นหนังสือว่าไม่มีคดีความSeller affidavit of no litigation
• สอบถามชุมชนหรือผู้นำท้องถิ่นCommunity inquiry completed

• ได้ราคาประเมินทางราชการOfficial appraisal obtained
• มีรายงานประเมินมูลค่าอิสระIndependent valuation
• ไม่มีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้างชำระNo outstanding land and building tax
• คำนวณ SBT และค่าธรรมเนียมโอนแล้วSBT and transfer fee calculated
• จัดเตรียมแหล่งเงินแล้วFunding secured